공급편, 현장 분위기를 담아 더 잘 쓴 임장보고서 (임보 업그레이드 시리즈 #3) [으으음]



안녕하세요.

으으음입니다 :)

임보 업그레이드 시리즈에서

계속해서 '잘 쓴 임장보고서'에 대해

이야기를 나눠보고 있습니다.

잘 쓴 임장보고서란?

1. 필요한 내용이 모두 들어가 있다.

2. 땅과 단지의 가치를 제대로 파악한다.

3. 땅과 단지를 찾는 수요의 크기를 안다.

4. 종합하여 비교할 수 있는 생각이 있다.

오늘 다룰 공급 파트에서는

가치, 수요, 가격 에서

한발짝 더 나아가 생각해서

가치와 가격의 차이에 의한 수요의 이동,

수요 이동에 의한 영향력 확인 및 리스크 대비

라는 것에 집중해서 이야기해보겠습니다.

# 가치와 가격의 차에 의한

# 수요의 이동

보통 인구이동 파트에서

어느 지역과의 교류가 많은지 살핍니다.

그 지역의 가치(+위치)가 어떠한지

그 지역의 아파트 가격은 어떠한지

잘 모르는 지역이라면 로드맵을 통해서

어떤 분위기를 가지고 있는지를 봅니다.

다소 거리가 멀고, 교통이 좋지 않더라도

신축이 있는데 가격이 저렴하거나

아이를 키우기 좋은 요소를 갖췄다거나

내가 보고 있는 이 지역에는 없는데

그 지역에 넘어갈 만한 ‘요소’가 있다면

그리고 그 가격이 비슷하거나 저렴하다면

기꺼이 넘어갈 수 있어서 이동이 생기는구나

지역의 분위기를 가늠해보고

그지역의 시세를 조금씩 훑어보다면

수요의 이동에 대해 생각해볼 수 있습니다.

# 수요 이동에 의한

# 대응해야 할 리스크 확인

울산 동구에 지웰자이가 들어와서

울산 전체가 흔들렸을거야 ~!

울산 북구에서 동구로 많이 갔을거야

남구 중구는 더 좋으니까 덜 갔을거 같아

지난 글에 이어, 다시한번 말씀드리면

위 생각에서 멈추면 뇌피셜입니다.

부동산 지인, 인구이동에서 ‘구’선택하여 확인 가능

실제로 지웰자이가 들어왔던 시기에

북구에서 동구로 넘어가는 인구이동이

압도적으로 많은 것을 볼 수 있습니다.

중구에서 동구로 가는 것보다도

남구에서 동구로 넘어가는 수요가 많네요?

지웰자이가 입주할 때,

각 지역의 대표 단지들을 선정해서

전세가가 어떻게 흔들렸는지를 보면서

내가 만약, 다음에 또 입주가 있을 때

어느 곳의 입주를 리스크로 보고 접근할지

내가 보고 있는 지역 안에서도

사람들이 더 좋아해서 (가치, 선호)

덜 흔들리고 덜 이동하는 (수요)

단지를 찾아 우선순위를 올릴 수 있도록

생각을 확장해볼 수 있습니다.

# 공급 영향력을 현장에서 확인

입지 좋은 구축에서

약간 떨어진 신축 단지가 생기면

사람들이 입지를 버리고 신축으로 갈까?

하는 궁금증 다들 한번씩 가져보셨나요?

공급과 인구이동에 대한 것,

내가 앞으로 투자하면서 대응할 것,

전세와 매도 수요와 직결되는 것들을

현장에서 ‘질문’으로 해답을 찾아보고

임장보고서에 담아내는 노력을 할 수 있습니다.

사장님, 제가 여기 단지에 집이 있고

전세를 좀 맞춰야 할 것 같은데요

저쪽에 들어오는 신축이 좀 걱정돼서요

사람들이 저기로도 많이 넘어갔나요?

와 같은 질문 등을 통해서

사람들의 이동과 수요를 파악해봅니다.

싸니까 넘어갔다. 라고 하면 (가격)

비싸지면 안 넘어갈 수 있는 상황이고

인프라, 학군 포기하고 신축이라 갔다가

불편해서 다시 돌아온다. 라고 하면 (가치)

사람들의 수요, 선호 요소에 따라 달라지겠다는

투자에 대한 생각을 담아볼 수 있습니다.

임장보고서를 잘 쓰는 데에 있어서

가장 중요한 것 중에 하나는

정해진 틀에 갇히지 않는 것이라고 생각합니다.

(단, 들어가야 할 내용은 반드시 있어야합니다)

내가 궁금한게 있다면

실제로 데이터나 기사를 찾아보거나

현장에서 사람들에게 물어보는 노력을 통해

풀어나가고 내 투자에 적용해봅니다.

지역을 더 깊게 이해할 수 있고

내가 그 지역에서 할 투자 뿐 아니라,

비슷한 특징을 가진 지역에 적용할 수 있는

인사이트를 얻을 수 있습니다.

지루하게만 작성하는 임장보고서에

디벨롭이 필요하다 느끼시는 분들께

작은 도움이라도 되길 바라면서 글 닫습니다.

글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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