이번 전세대출규제에 대해서 투자를 준비하고 있는 저한텐 청천벽력같은 소식이었습니다. 정리해보면 아래와 같습니다
세입자 전세대출 규제 조건
- 임대인의 소유권이 이전되는 경우 : 대출실행일에 집주인(임대인)의 소유권이 이전 되는 경우, 즉 우리가 일반적으로 세끼고 투자할 때 잔금일에 내가 구한 세입자가 전세대출을 받지 못하는 상황 발생
- 선순위채권말소 또는 감액되는 전세대출 : 대출실행일에 선순위채권말소 또는 감액 조건이 붙는전세대출 불가, 집주인이 실거주로 주담대로 거주중이었다가 세를 주고 나감, 이 때 세입자 전세금으로 나의 주담대를 일부라도 상환할 시에 세입자가 전세대출을 받지 못함, 즉 실거주에서 보유분리로 투자로 갈아타는 분들 투자 어려워짐
- 유주택자가 주택을 처분하게 되는조건 : 주담대로 내집 하나 있는 상태이고 실거주는 안 하고 다른 집으로 전세로 들어가며 전세대출을 받아 그 돈으로 내 주담대 상환할 시에 전세대출 불가
아래 시나리오 처럼 했을 때 문제될게 있을까요?
기존 집주인(매도자) : 갑
새로운 집주인(매수자) : 을
새로운 집주인이 구한 새로운 세입자(임차인) : 병
- 을이 갑의 집을 매수하고 계약서 쓴다
- 새로운 임차인 병을 구하고 병은 갑과 전세계약서 작성한다
- 잔금일에 을은 차액만 갑에게 주고 병도 전세대출금을 갑에게 보낸다, 잔금일에 을은 갑에게 전세승계 받게된다.
이러면 전혀 현재 규제에 걸릴 것이 없을 것 같은데 맞을까요, 그런데 만약 이랬을 때 갑이 병에게 받은 돈으로 갑의 주담대를 상환하게 되면 또 문제가 생기는 거겠죠? 병은 갑과 전세계약서를 쓴거니까요?
댓글 4
염버니님, 안녕하세요. 두잇나 라고 합니다. 최근 정책 이슈로 많이 혼란스러운 상황이지요. 지금 염버니님의 투자 진행 상황을 알기 어렵지만, 현재 투자대상 물건을 매수 협상 진행중이시고, 해당 물건이 전세가 껴있는 것이라면 위 사항에 해당이 되지 않고, 또 전세자금 대출을 안받으신다면 또 해당되지 않습니다. 하지만, 소유권 이전과 동시에 전세자금 대출을 받게 되는것에 대해서는, 새로운 세입자분께서 어느 금융기관에서 받으시는 지 확인이 필요합니다. 현재, 각 금융기관별로, 전세와 관련하여, 소유권 이전 동시 진행, 근저당 말소 혹은 감액 동시 진행, 1주택자 전세대출, 타행 전세대출 대환 등등 의 항목에 대해 다른 기준들을 가지고 있습니다. 말씀 주신 시나리오의 경우, 소유권 이전 과 전세계약이 동시에 일어나도 괜찮은 기고나에서는 가능할 것이며, 그렇지 않으면 어려우실 수 있습니다. 그리고 이 하나만으로는 한정된 시나리오다 보니, 매수 검토를 하시는 물건에 대해 현재 거주자분의 상황이나, 신규 세입자분의 상황에 맞춰서 특정하여 더 알아보시는 것이 필요하실 수도 있을것 같습니다.^^ 어려우시겠지만, 부동산 사장님과 금융기관들과 계속 확인해가시면서 찬찬히 함께 진행해보시면 좋으실 것 같아요. 오늘도 응원드립니다~!!^^
안녕하세요 염버니님~~~ 아래 두잇나님께서 잘 설명해주셨는데요~! 아직까지 1금융권 주요은행 제외하고 전세입자 대출이 지방은행의 경우는 나오는 곳도 있어서 발품을 잘 팔아보시는게 좋을 것 같습니다!
염버니님~ 안녕하세요! 투자를 준비하고 계셨는데 며칠새 대출규제 소식에 정말 맘이 아프실 것 같아요ㅠㅠ 현장에서 대출이 실행되는 은행이 있는지 또는 전세를 주고 투자를 할 수 있는 조건을 만들어 볼 수 있는지 등 부동산 사장님과 이야기를 나눠볼 것 같아요! 매도자와 매수자에게는 오히려 지금 같은 상황에서 서로 협의만 잘 되면 충분히 조건을 만들어 볼 수 있다는 생각이 듭니다! (보고 계신 단지에 전세물건이 없다면 임차인분과도 협상을 하기에 수월할 것 같습니다!!) 화이팅입니다 염버니님!!
