이번 전세대출규제 관련하여 이런 시나리오는 투자 가능?
- 부동산Q&A
- 24.09.10
이번 전세대출규제에 대해서 투자를 준비하고 있는 저한텐 청천벽력같은 소식이었습니다. 정리해보면 아래와 같습니다
세입자 전세대출 규제 조건
- 임대인의 소유권이 이전되는 경우 : 대출실행일에 집주인(임대인)의 소유권이 이전 되는 경우, 즉 우리가 일반적으로 세끼고 투자할 때 잔금일에 내가 구한 세입자가 전세대출을 받지 못하는 상황 발생
- 선순위채권말소 또는 감액되는 전세대출 : 대출실행일에 선순위채권말소 또는 감액 조건이 붙는전세대출 불가, 집주인이 실거주로 주담대로 거주중이었다가 세를 주고 나감, 이 때 세입자 전세금으로 나의 주담대를 일부라도 상환할 시에 세입자가 전세대출을 받지 못함, 즉 실거주에서 보유분리로 투자로 갈아타는 분들 투자 어려워짐
- 유주택자가 주택을 처분하게 되는조건 : 주담대로 내집 하나 있는 상태이고 실거주는 안 하고 다른 집으로 전세로 들어가며 전세대출을 받아 그 돈으로 내 주담대 상환할 시에 전세대출 불가
아래 시나리오 처럼 했을 때 문제될게 있을까요?
기존 집주인(매도자) : 갑
새로운 집주인(매수자) : 을
새로운 집주인이 구한 새로운 세입자(임차인) : 병
- 을이 갑의 집을 매수하고 계약서 쓴다
- 새로운 임차인 병을 구하고 병은 갑과 전세계약서 작성한다
- 잔금일에 을은 차액만 갑에게 주고 병도 전세대출금을 갑에게 보낸다, 잔금일에 을은 갑에게 전세승계 받게된다.
이러면 전혀 현재 규제에 걸릴 것이 없을 것 같은데 맞을까요, 그런데 만약 이랬을 때 갑이 병에게 받은 돈으로 갑의 주담대를 상환하게 되면 또 문제가 생기는 거겠죠? 병은 갑과 전세계약서를 쓴거니까요?
댓글
염버니님, 안녕하세요. 두잇나 라고 합니다. 최근 정책 이슈로 많이 혼란스러운 상황이지요. 지금 염버니님의 투자 진행 상황을 알기 어렵지만, 현재 투자대상 물건을 매수 협상 진행중이시고, 해당 물건이 전세가 껴있는 것이라면 위 사항에 해당이 되지 않고, 또 전세자금 대출을 안받으신다면 또 해당되지 않습니다. 하지만, 소유권 이전과 동시에 전세자금 대출을 받게 되는것에 대해서는, 새로운 세입자분께서 어느 금융기관에서 받으시는 지 확인이 필요합니다. 현재, 각 금융기관별로, 전세와 관련하여, 소유권 이전 동시 진행, 근저당 말소 혹은 감액 동시 진행, 1주택자 전세대출, 타행 전세대출 대환 등등 의 항목에 대해 다른 기준들을 가지고 있습니다. 말씀 주신 시나리오의 경우, 소유권 이전 과 전세계약이 동시에 일어나도 괜찮은 기고나에서는 가능할 것이며, 그렇지 않으면 어려우실 수 있습니다. 그리고 이 하나만으로는 한정된 시나리오다 보니, 매수 검토를 하시는 물건에 대해 현재 거주자분의 상황이나, 신규 세입자분의 상황에 맞춰서 특정하여 더 알아보시는 것이 필요하실 수도 있을것 같습니다.^^ 어려우시겠지만, 부동산 사장님과 금융기관들과 계속 확인해가시면서 찬찬히 함께 진행해보시면 좋으실 것 같아요. 오늘도 응원드립니다~!!^^
안녕하세요 염버니님~~~ 아래 두잇나님께서 잘 설명해주셨는데요~! 아직까지 1금융권 주요은행 제외하고 전세입자 대출이 지방은행의 경우는 나오는 곳도 있어서 발품을 잘 팔아보시는게 좋을 것 같습니다!
염버니님~ 안녕하세요! 투자를 준비하고 계셨는데 며칠새 대출규제 소식에 정말 맘이 아프실 것 같아요ㅠㅠ 현장에서 대출이 실행되는 은행이 있는지 또는 전세를 주고 투자를 할 수 있는 조건을 만들어 볼 수 있는지 등 부동산 사장님과 이야기를 나눠볼 것 같아요! 매도자와 매수자에게는 오히려 지금 같은 상황에서 서로 협의만 잘 되면 충분히 조건을 만들어 볼 수 있다는 생각이 듭니다! (보고 계신 단지에 전세물건이 없다면 임차인분과도 협상을 하기에 수월할 것 같습니다!!) 화이팅입니다 염버니님!!
