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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
서울시장의 진단
현재 서울시장은 2005년~2007년
및 2020년~2021년 폭등장을 생각하면
지금의 상승은 대세 상승장이 아니다.
즉, 아직도 싼 매물들이 많다.
단지 내 마음에 안들뿐이다.
내 마음의 장벽과 편견을 버리고
단지 대 단지로써 비교하고, 공부하고
가치를 평가해야 한다. 객관적으로
감정적으로 판다하지 말고 본질에
가까워져야 한다.
서울아파트 투자의 특징을 알자
서울 아파트에 투자한다는 것은
자산을 쌓아 돈을 버는데 필수적인 일이다.
가치대비 저평가된 물건을 감당가능한 선에서
사고 한 채씩 늘려나가면서 10년을 기다리는 게임이다.
그럼 어떤 아파트들을 사야할까?
1)구축아파트들이 몰려 있는 곳,
신축아파트와 같은 생활권인데 구축이 끼어 있는 곳,
2) 구축인데 대단지이고 위치가 좋은 곳 등
지역 안에서 사람들이 선호할만한 요인이
분명한 곳에 투자해야 한다.
그리고 무엇보다 가격이 싼 것이 호재이다.
사람들이 좋다고 느끼는 요소
교통 환경 직장 편의시설을 많이 가진 아파트를 사는게 본질이다.
가치성장투와 소액투자는 무엇일까?
가치성장 투자는 투자금을 줄일려는 투자가 아니라
수익을 높일려는 투자다.
가치가 있어 전세가율이 올라가면
금방 매매가도 따라 올라가므로
투자금이 좀 들더라도 매매가가 쌀 때 미리 매수하는 것이다.
가치가 있는 것에 투자하는 스킬은
시세차익이 얼마나 큰지 보고,
상승하는데까지 얼마나 걸렸는지,
전고가 얼마인지 보고 가치를 가늠할 수 있다.
또한 가치성장 투자는 수요가 있어
전세가가 올라갈만한 곳에 투자하는 것이다.
절대가가 올라가는 폭과 속도,
절대가 수준 자체가 그 단지의 선호도를 반영한다.
현재시장에서 가치성장 투자의 범위를 설정하는 법은
1~4급지 구축 300세대이상 2. 가치확인(강남접근성)
3. 가치대비 저평가(20% 이상 하락) 4. 리스크 확인(잔금)
같은 투자금으로 할 수 있는
더 좋은 단지를 비교해야 확신이 생길 수 있다.
소액투자는 투자금을 적게 들여 높은
수익률을 낼 수 있는 투자를 하는것이고
전세가가 높아도 매매가가 금방
올라가지는 않고 기회를 더 길게 준다
또한 소액투자는 5~6억대의 단지들을 봐야하고
비교적 사람들이 덜 선호하는 입지에 자리잡는다.
그러나 이 중 제일 입지가 좋은 곳에
비교평가를 통해 투자를 해야된다.
서울 투자 의사결정하는 방법
본질적인 부분을 알아야 한다.
1) 중장기로 보유할만한 가치가 있는가?
2)현재 가치 대비 가격이 싼가
3) 전세가율이 60% 이상인가
선호도를 비교할 줄 알아야 한다.
1) 상승시작점 보기
2) 전고점을 보고 가격 레벨 차이보기
3) 시세차익(전저와 전고 차이)
서울 투자시 고려해야 할 것들은 무엇이 있는가?
1. 3주택인 상황에서 취득세
8% 규제를 피하기 위해 매도를 해야 할까?
양도세의 과세표준이 높아질수록
취득세를 줄이기 위한 선택은 치르는 대가가 커짐
2. 3주택이 넘어가면서 공시지가가
25억 이상이되면 세금이 중과과
되므로 공동명의로 하는 것이 압도적으로 유리하다.
3. 역전세는 계절적처럼 당연히
투자자가 겪어야 하는 상황이고
자산을 지키기 위한 과정이다.
가격의 오르고 내림은 중요하지 않다
계속 보유해 나갈 수 있는
스킬과 역량이 중요하다.
한순간의 만족이나 불안감 해소를 위해
황금알을 낳는 거위를 죽여서는 안된다.
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