매물 1823개를 보며 알게 된 4년차 투자자의 매물임장 '쉽게'하는 방법 [루공]



매물은 예약했는데,

가서 무슨말을

해야 할지 모르겠어요

힝...

매물임장을 할때

정확히

뭘 봐야할지 모르겠어요.

힁...

부동산사장님과 어색하고,

무서워서 뚝딱거리게 돼요.

힁구...ㅠ



안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

루공입니다.

선배와의 대화,

튜터링데이

질의응답이 있을때

항상 나오는

단골질문 주제는

"매물임장"

인 것 같습니다.

서울/지방

신축/구축

한달도 빠지지않고

꼬박 30~50개씩

(많은달은 100개까지도..)

매물을 보다보니,

매물임장의 본질을

알 수 있었습니다.

딱 5분만 시간내서

이 글을 읽어 보신다면,

제가 직접

시간과 노력을 쓰고....

부사님께 말로

맞고 밟히고...

직접 문지방을 발로 밟고

깨달은 사실을

흡수하실수 있고

앞으로

스트레스받지않고

핵심과 본질을 채우는

매물임장을

하실 수 있을 것입니다.





#0

매물임장이 왜 어려울까?

보통 매물임장에

고민이 있으신분들은

'WHY'나 'HOW'보다

'WHAT'에 집중합니다.

매물임장을

왜 하는지,

하고나서

어떻게 활용하는지

보다는

어떻게 하는지에 대한

방법론에

매몰되는 경우가

부지기수입니다.

본질(WHY)을

다시한번 되뇌이고,

방법(WHAT)을

알고 행하며,

적용(HOW)까지

투자에 연결한다면

웬만한 어려움은

다 해결됩니다.

#1

WHY(매물임장의 이유)

매물임장을 왜 하세요?

바로 답변하실수 있다면

#2로 가주세요.

매물임장은

크게 두가지 관점으로

파악해야 할

목적이 있습니다.

1. 투자적인 관점

수리비 가늠을 위한

매물 하자보수 체크

타입별 급매,

네고 가능여부,

수리 상태별

전세'찐'시세를 통한

네이버 호가가 아닌

'찐' 매수가능액 및

투자금 파악

이사 날짜 및 광고시점으로

네고가능성 파악

2. 정보파악(지역공부포함)의 관점

옷장의 옷, 책장에 책,

자격증 및 직업을 보고

단지거주민들의

소득(생활)수준 파악

거주민의

이사계획을 통해

상급단지, 하급단지 파악

동, 층, 향, 로얄동 파악

집구조를 통한

수요차이 파악

시원하게 정해드립니다.

1. 투자적인 관점이

더 중요합니다.

저는 항상

부동산에 도착해서,

매물을 보러가기 전

부동산사장님께

이 동네의 전세수요자의

분위기를 파악했습니다.

어느정도 상태면

전세가 얼마에 나가는지?

전세매물이 쌓였는지?

반대로 귀한지?

그리고 실제 매물을 보며,

어느정도 수리비가 들어갈지

부동산사장님과

상담을 합니다.

(직접 먼저 스스로 파악하면서)

네이버호가나

데이터로만 보던 것을

매물임장을 통해

실체를 파악하는 느낌으로

조사해야합니다.

#2

WHAT(매물임장때 무엇을?)

저는 대학생시절

좋아하는 이성친구에게

말거는게 어려워서

고민인 사람이었습니다.

그러나 그냥 말을 안하고

행동을 하니깐

알아서 성과가 생기는

경험을 했었습니다.

매물임장도 마찬가지입니다.

(ㅋ?)

"본질이 중요합니다"

부동산 사장님과의

대화가 힘들고,

무섭고 민망하고

눈치보일때가 있습니다.

우린 사장님의 비위를

맞추러 가는것이 아닙니다.

동등한 위치에서

'대화'를 하러 가는것입니다!

부동산사장님과의

좋은 분위기를 만들기위해

노력하는것이

고민되고 힘들다면

그냥

하지마세요...ㅎ

저 역시도

어설픈 아이스브레이킹과

어설픈 질문을 하다가

더 이상한 분위기가

연출된적이 많습니다.

그렇게 대화 안해도

투자할 수 있습니다.

마음에 없는 이야기를

해야해서

스트레스받기보다는

'매물'

'단지'

'나의 투자'

그 자체에 대해

정중한 질문과 예의바른 대화로

파악하는 정도만

대화 하셔도 됩니다.

이런 What에 대한 부분은

월부닷컴(카페)에

많은 선배님들의 방법들이 있으니,

나에게 맞는

'편안'한 방법을 찾아보고

체화하시기를 바랍니다.

(추천 검색어 '매물임장')

하자체크를 통해

수리비(투자금)를 가늠할땐,

'구축'일수록

올수리를 해야 할 확률이 높고,

올수리를 한다는 가정하에

어떤 부분을 살릴지 체크합니다.

(시장상황마다 다릅니다)

'신축'으로 갈수록

최대한 살릴 것을 찾는게 아닌,

전세를 내기위해

최소로 수리가

필요한 곳을 찾습니다.

신축이면 보지도않고

매수해도 된다는

분들이 가끔 있습니다.

OMG+WTH...?

생각보다 신축도

누수, 파손이 부지기수고,

지역이나 시장상황에 따라

시스템에어컨 여부가

중요할 수 있습니다.

한가지 매임시 주의할 점은...

물음표살인마가 되면 안됩니다.

일방통행하는 경주마처럼

질문폭탄으로 질주하지마시고,

탁구치듯이 대화를 통해

핑퐁핑퐁

자연스럽게 정보를

수집하시면 됩니다.

헷갈리면 차라리

손목 걷어붙이고

메모장과 볼펜들고,

기억이 잘 안난다고,

다시 알려주십사

매임 후 부동산에 가서

1차원적으로

여쭤보셔도 됩니다.

#3

HOW(어떻게 투자에 연결?)

무조건 첫번째로

선행돼야 될 부분은

매임을 했다면,

당일에 정리해야 힙니다.

방금 보고 나온 그집이

매도자가 급한지 안급한지,

그래서 결론이 얼만지,

네고 가능여부,

책꽂이에 뭐가 꽂혀있었는지,

직업이 뭐였는지,

어떤사람이 집을 보여줬는지,

거실뷰가 어땠는지는

바로 선명하게

기억이 나실겁니다.

(사실 전 이것도 문닫으면 까먹...)

뜨거운 열정으로

매물임장을 하고

귀가 하신후

시원~한 맥주를 마시면서,

"아... 나 오늘 잘했다 후훗...

난 자본주의를 깨달은

찐 투자자야 후훗..."





휴식을 즐기고 난 후

다음날 오전...

기가막히게

기억의 70%이상이

휘발되는 경험을

해보셨을것입니다...



매물 정리는...

당일 정리를

원칙으로 해주세요.

그리고 더 나아가...

1등뽑기까지 해주세요.

저는 매물임장 중

부동산사장님과 헤어질때 항상

내가 생각하는 1등과

사장님이 생각하는

1등을 비교해봅니다.

그렇게 매 부동산마다

1등을 점 찍어두고,

매물시트에 체크해둡니다.

그 1등들끼리 모여서

토너먼트로 최종 1등이나,

투자금별 1등을 정리하면

그날의 임장지(앞마당 1등)

매물임장은 완성입니다.





지금까지

매물임장의 벽을

아직 못깨신

초보분들을 위해

WHY/WHAT/HOW로

매물임장을 쪼개서

정리해보았습니다.





어느 누구나 다

처음은 힘들고,

어렵습니다.

힘들고 어려울수록

의미있고 원대한 일임을

인지하시고,

끝까지 이겨내고

벽을 깨셨으면 하는 바램입니다.

실전28기 포함

월부의 모든

초보투자자 여러분들!

매물임장 너무쉽겠죠?

ㅎㅎㅎ

아자아자 화이팅!!!



좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀