열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 80기 76조 실을재]

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후기에 앞서...

두 부류의 사람이 있다.

"그냥 믿고 따르는 사람”

“의심하고 여지를 두는 사람”

비록 그 대상이

엄청난 성공을 거뒀더라도 말이다.

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나는 벤치마킹의 신이 되고 싶다.

나보다 잘하는 사람의 방법을 그대로 따라가고 싶다.

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너바나님이 그러셨던 것처럼...

강의 후기

<부동산에 대한 편견>

지내다 보면 주변에서 여러 소음들이 들린다.

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"금리가 오른다는데, 부동산 사도 되겠어?"

"경제가 후퇴한다는데, 부동산은 하락할 거야"

"정부 규제로 부동산은 이제 침체기에 들어서겠지?"

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솔직히 이런 말을 들으면 반박이 어려웠다.

하지만 이번 강의를 통해 단번에 해결되었다.

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"비관론자의 말은 다 맞다.

하지만 돈을 버는 사람은

낙관론자이다."

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"부동산 투자는 코스피,

시장을 사는 것이 아니라

아파트 단지 하나를 사는 것이다.

그 하나의 가치만 알면 된다."

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<아직 투자 경험이 없는 나는 어떤 투자자가 될 것인가?>

지피지기면 백전백승이라는 말처럼

성공한 투자자가 되려면

나를 먼저 아는 단계 즉, '메타인지'가 선행되어야 한다.

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현재는 경험도 없고 공부도 부족하다 느끼지만

부동산 투자에 있어서 만큼은 신은 아니어도

고수가 되고 싶다.

'잃지 않는 투자자' 말이다.

​

: 잃지 않는 투자자의 자세

-5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

-투자는 농사꾼의 마음으로

농작물을 키우고 재배하듯 해야 한다.

-불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라.

이것이 투자의 전부이다.

​

<잃지 않는 투자를 하는 방법은?>

부동산 투자에서는 입지와 선호도가 가장 중요하다.

직장, 학군, 환경, 교통, 공급, 연식, 브랜드, 규모, 호재 등

사람들이 좋아하고 필요로 하는 것들이 충족될 때

비로소 그 부동산이 가치가 있다고 판단한다.

​

보통의 사람들은 실거주든 투자든

집을 선택할 때 본인의 수요

즉, 본인의 느낌과 판단에 의해

집을 고르는 경우가 많다고 한다.

하지만 집을 Living뿐 아닌

buying의 개념까지 생각한다면

타인의 시선에서

가치가 있는지 봐야 한다고 말씀하셨다.

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결국 잃지 않는 투자자는 저평가 물건에 투자하는 사람

즉, '가치로운 물건을 고유 가치 대비 싸게 사는 사람'이다. 

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<저평가를 판단하는 방법>

입지와 선호도를 고려, 비교평가하여 

가치 대비 가격이 상대적으로 싸다고 판단되면

그것이 저평가인 것이다.

​

<저평가 물건에 투자를 한다고 했을 때, 10년 뒤의 부동산 가격은 어떻게 될까?>

과거 통계로 봤을 때 저평가 물건을 샀다면 당연히 오른다고 보는 것이 마음 편할 듯하다.

아파트를 짓기 위해 필요한 모든 요소들이 물가와 연동되는 것 역시 부동산이 오를 수밖에 없는 이유이다.

(지난 IMF, 서브프라임 위기를 제외하고 통화량은 항상 증가했다.)

​

그럼 '물가와 연동되는 실수요 가치인 전세가는 통화량이 늘어나는 때에 항상 오를 것인가?'

여기서 '역전세'라는 개념을 알 수 있었다. 전세 레버리지 투자에 치명적 리스크인 역전세, 왜 발생할까?

​

전세가격은 거시적 요소에도 영향을 받지만 미시적 요인 또한 근 포션을 차지한다고 생각한다.

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'전세가는 물가와 연동해 장기적 우상향 한다.

다만, 공급, 정책, 금리 등 외부 압력에 의한 물가 변동

즉, 비 이성적 전세가 변동은 물가에 회귀한다.'라고 알고있다.

​

따라서,

"변하는 것보다 변하지 않는 것에 집중해야 한다."라고 하시는 말씀이 어떤 말씀이신지

어느 정도는 알 것 같았다.

변하지 않는 것은 물가가 오르는 한

전세가 또한 장기적 우상향이라는 것이다.

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"진짜 투자자는 매번 따뜻한 봄만 있는 것이 아니라

여름, 가을, 겨울과 같은 사계절이 있다는 것을 안다.

하지만 대부분의 사람들은 여름엔 뜨겁고 겨울엔 차가워 버티질 못한다."

​

강의가 끝날 무렵 내 생각에 가장 중요한 부분을 배울 수 있었는데 바로 '부동산 투자 원칙'이다.

기준은 변하지만 원칙은 변하지 않는다는 말씀에 이 부분은 곱씹고 또 곱씹어야겠다고 다짐했다.

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부동산 투자의 5가지 원칙 (저환수원리)

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저평가

말 그대로 가치 대비 가격이 싼 것을 말한다.

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환금성

매도가 가능한가?

(환금성이 없는 부동산은 마치 상장폐지된 주식과 같다.)

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수익률

나의 연평균 투자 수익률은?

수익금/투자금(매매가-전세가)

​

원금보존

나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?

(적정 전세가율, 입지 독점성, 적은 입주물량이 모두 충족되어야 한다.)

​

리스크

편익과 비용. 최악의 상황에 플랜 B가 있는가?

(전세가 설정, 잔금 여력, 공급물량, 정책 등, 대응 가능하면 리스크가 아니다.)

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<기억해야 할 것>

-10채 까지는 경험이다. 1년에 한 채씩 꼭 투자하자.

수영 이론을 배우지 말고 수영하는 법을 배우자.

- 너바나님도 2,000만 원에 산 오피스텔을

700만 원에 팔았다. 실패가 없으면 성공을 못한다.

-투자에는 쓰리아웃이 없다.

가치가 있다고 판단될 때  투자하면 된다.

하지만 처음부터 안타를 치려 하지 마라.

-잃지 않는 투자를 하고 싶다면 '투자원칙'을 명심하자.