OOO을 제대로만 해도, 1억 더 버는 아파트를 찾습니다.



안녕하세요

식빵파파입니다 :)

가을이 오는줄 알았는데 다시 무더워진 날씨입니다.

무더운 날 임장 건강 유의하시면서 하셨으면 좋겠습니다^^

오늘은 제목에서 말씀드린 것처럼

제대로 된 임장보고서 작성으로 1억 더 버는 투자처 찾는 법에 대해서 말씀드리려고 합니다.

우리가 부동산 투자를 공부를 시작하게 되면, 마주하게 되는 것이

바로 임장과 임보 이 두 가지입니다!

임장은 부동산 투자를 하고자 하는 지역을 파악하기 위해

직접 그 지역을 가보는 행위를 임장이라고 합니다.

임보는, 임장을 다녀오고 현장에서 알 수 없는 정보를 

손품(컴퓨터 작업)으로 보고서를 작성하며 정보를 얻고 지역에 대한 이해도를 높이는 행위를 임보라고 합니다.

즉, 투자를 위해 그 지역에 대한 이해도를 높이기 위해서는

발품(임장)+ 손품(임보)를 함께하며 그 지역을 제대로 파악을 해나가는 것이지요!

사실 부동산 투자를 위해 그 지역에 가보는 임장까지는

당연하게 투자를 하기 위해서는 해야하는것이다 생각을 하시는 분들이 많은데

임장보고서 작성의 경우에는,

투자를 하기 위해 보고서까지 써야하는 것일까? 생각하시는 분들이 종종 있으시더라구요~

그래서 오늘 임장보고서를 왜 제대로 써야하는지,

제대로 쓴 임장보고서 작성으로 어떻게

1억을 더 버는 투자를 할 수 있는지 말씀드리려고 합니다.





1. 제대로 임장보고서를 작성하면, 가격에 영향을 미치는 결정적인 선호요소(구조, 방 갯수)를 파악할 수 있다

열심히 임장을 하고

해당 지역, 해당 단지에 대해 손품(=임장보고서)를 열심히 작성하다보면

현장에서는 쉽게 놓치는 정보들, 하지만 선호도에는 영향을 주어

가격에는 영향을 주는 중요한 정보들을 파악할 수 있습니다.

어떤 정보들을 파악할 수 있는지 함께 볼까요?





서울시 중구에 있는

중림사이버빌리지 라는 아파트입니다~

이 아파트는 2호선 충정로역을 도보로 이용할 수 있는

2호선 초 역세권 단지입니다

이 단지의 24평의 호가는 지금 현재

11.5억에서 12.6억 까지 호가가 나와있는 상황입니다.

같은 평형인데 11.5억에서 많게는 1.1억 까지 차이가 나는 중림사이버빌리지

단순히 지금 서울수도권이 가격이 상승하는 시기라

매도자들이 가격 호가를 올리기 때문일까요?

이 중림사이버빌리지 단지는

24평에 선호도의 비밀이 숨겨져 있습니다





평면도의 숨은 비밀을 찾으셨나요?

같은 계단식으라고 기입은 되어있지만, 평면도를 보면 구조가 확실히 다릅니다.

왼쪽은 같은 24평인데도 불구하고 복도식 구조

오른쪽은 같은 24평인데도 불구하고 계단식 구조 입니다.

똑같이 네이버 부동산에는 현관구조가 계단식이라고 기입은 되어있지만,

복도식 구조인 24평A 타입의 경우에는 방 2개 모두 복도를 마주하고 있어 복도식의 단점을 가지고 있구요

계단식 구조인 24평B 타입의 경우에는 방 3개 모두 복도를 마주하지 않아 계단식 구조의 장점을 가지고 있습니다.

어떤 구조를 사람들이 더 선호할까요?

당연히 복도식의 단점이 없는 계단식 구조를 더 선호합니다.

실제 중림사이버빌리지 거래 내역을 볼까요?





과거 가격의 흐름을 보아도 항상 계단식 구조인

B타입이 A타입보다

1억 이상 비싼 가격을 보이고 있음을 알 수 있습니다.

실제 현장에서 부동산 사장님에게

B타입(계단식) 12.6억 A타입(복도식) 11.5억 매물에 대해 브리핑을 받으면

정말 이정도 가격 차이가 맞는 것인지?

내가 봐도 계단식을 복도식보다 더 좋아할 것 같은데

1억이 넘는 가격 차이를 주고 사는 것이 맞는지? 에 대한 어려움을 느끼실 수 있는데요

그럴 때 제대로 된 임장보고서 작성으로

원래 과거부터 해당 타입들의 가격은 어느 정도 차이가 났는지,

실제 부동산 사장님의 이야기처럼 가격차이를 벌리면서 거래가 되는 것이 맞는지

확인을 해보고, 제대로 가치를 판단을 해볼 수 있습니다.

그리고 더 나아가서,

계단식 구조인 B타입이 A타입과 가격 차이가 많이 나지 않을 때

B타입을 A타입 가격으로 매수하는 기회를 잡는다면

충분히 1억을 더 버는 선택을 할 수 있습니다.

아! 물론, 이 중림사이버빌리지 24평이 싸다라는 전제하에서요.

이게 바로 제대로 된 임장보고서를 작성해야하는 이유입니다.





2. 가격에 영향을 미치는 숨은 호재들을 파악할 수 있다

제대로 된 임장보고서를 작성해야하는 2번째 이유로는

가격에 영향을 미치는 숨은 호재들을 파악할 수 있기 때문입니다.

임장보고서로 어떻게 숨은 호재를 파악하고 1억을 더 버는 투자 기회를 잡을 수 있는지 말씀드려보도록 하겠습니다





여기는 용인시 수지구 입니다

경부고속도로 왼쪽으로는 풍덕천

경부고속도로 오른쪽으로는 죽전 생활권이 형성 되어있습니다

원래 풍덕천과 수지는 항상 가격이 비슷하게 가던

비슷한 위상을 가진 지역이었습니다





빨간색이 죽전, 파란색이 풍덕천입니다

어떤가요? 항상 가격이 비슷하게 흘러가죠?





그러다가 파란색 풍덕천이 빨간색 죽전을 역전을 합니다

그리고 전고점에서 1억이 넘는 가격의 차이를 벌립니다

그 이유는 뭘까요?

바로, 현장에서는 눈에 보이지 않는 '호재' 입니다





원래는 비슷했던 풍덕천과 죽전이

숨어있던 호재, 바로 신분당선 호재가 실현이 되면서

풍덕천의 강남접근성 개선되고 입지가 좋아지면서 가격의 차이를 벌린 것!

지금도 풍덕천과 죽전은





거의 1억 가까운 가격의 차이를 벌리고 있습니다.

하지만 이런 호재는 실제로 임장을 가면 실제 눈에는 잘 보이지 않기 때문에

현장 임장에서는 파악하기가 힘듭니다.

공사를 실제로 뚝딱뚝딱 하지 않는 이상, 눈에 쉽게 보이지 않거든요

그래서 제대로 된 임장보고서 작성, 손품이 필요합니다.

반드시 임장을 다녀온 후 그 지역에 대한 호재는 어떤 것이 있는지

임장보고서를 작성을 하면서 손품으로 더 구체적인 정보를 확인하고

그것이 이 지역의 입지에 어떤 변화를 주고, 그게 가격에 어느정도 영향을 줄 것인지

솜품을 파면서 확인을 해봐야합니다.

제대로 손품을 팔고 호재에 대해 명확하게 안다면,

2013년 2014년 풍덕천과 죽전이 가격이 같을 때

풍덕천을 선택해 1억을 더 버는 투자 결정을 내릴 수 있는 것입니다.

지금 2024년 현재에도 서울 수도권에서 호재가 가격에 반영되지 않은 곳이 있습니다.

실현될 교통호재는 많습니다.

동북선, 월판선, GTX-A 등등

이런 호재들의 가치까지 잘 반영해서 1억 더버는 투자를 위해서는

제대로 된 임장보고서 작성이 필요하다는 것입니다.





결국 투자는,

주어진 나의 투자금에서할 수 있는 가장 좋은 투자,

최선의 투자를 하는 것이 투자의 목표입니다.

현장도  중요하긴하지만 

현장에서만  알수 없는 정보들 손품(임장보고서) 을 함께한다면,

손품 발품이 함께 만난다면,

나의 주어진 투자금으로 1억 더 벌수있는 투자처 찾을 수 있을 것이라고 생각합니다 ^^

이상 식빵파파였습니다^^

다가오는 추석 연휴 잘 보내시기 바랍니다!

감사합니다!



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