다가오는 2025년, 서울 수도권 시장에서 꼭 봐야 하는 지역



안녕하세요

식빵파파입니다

요즘 날씨가 많이 쌀쌀해졌습니다~

다들 쌀쌀해진 날씨에 감기 유념하시면 좋겠습니다^^

오늘은 이제 얼마 남지 않은 2024년,

그리고 다가오는 2025년 부동산 시장에서

서울 수도권 부동산 시장을,

서울 수도권 부동산 시장에서는 어떤 지역을

좀 더 집중해서 봐야하는지 이야기를 드리려고 합니다.





지금 현재 서울 수도권 부동산 시장은 어떠한가?

일단, 먼저 서울 수도권 부동산 시장에 대해서 본격적으로 이야기 나누기 전에

지금 서울 수도권 부동산 시장이 어떤지 이야기를 먼저 나눠보려고 합니다.

2024년 11월 지금 현재 서울 수도권 시장은 어떠한가요?

2024년 상반기,

가격이 상승을 하며 후끈한 모습을 보여줬던 서울수도권 부동산 시장과는 다르게

2024년 하반기로 접어들어서는 서울수도권 부동산 시장이

주춤하고, 거래가 되지 않는 모습들이 곳곳에서 보여지기 시작을 하고 있습니다.





실제 어제 날짜로 나온 기사인데요

서울 수도권 부동산 가격의 추세가 꺾이고,

매물은 쌓이고 있다는 기사입니다.

실제로 서울부동산이라는 키워드로 뉴스를 검색해봐도

최근 뜨고 있는 관련 뉴스들의 분위기는 다 비슷한 상황입니다.

거래 안된다, 가격이 꺾인다, 대출 규제로 심리가 얼었다 등등

지금 전체적으로 분위기가 2024년 상반기와는 다른 분위기의 기사들이

많이 나오고 있다는 것을 알 수 있고,

시장에 참여하는 매수자들, 매도자들 역시 시장에서의 달라진 분위기를

체감하고 있습니다.





그렇다면 실제 서울 수도권은

부동산 분위기가 반전이 되면서 어떤 현상을 겪고 있을까요?

1. 거래가 감소하고 있습니다.





서울 전체 매매 거래량 그래프입니다.

그래프에서만 봐도, 2024년 상반기 치솟았던 거래량에 비해

하반기로 갈수록 거래량이 많이 줄어들어 거의 지금

2022년, 2023년의 매매 거래량이랑 비슷한 수준인 것을 알 수 있습니다.

확실히 정말 분위기가 반전이 되면서 거래량이 많이 감소한 것을 확인 할 수 있습니다.

2. 매물이 쌓이고 있습니다.





일부 서울, 그리고 경기도 권역의 매매 물량 증감 현황을 가져와봤습니다.

그래프만 봐도 지금 현장에 있는 매물의 수가 어떤 추세인지 아시겠죠?

계속해서 현장에서 매물이 쌓여가고 있습니다.

공급이 있는 지역(광명,강동구)도, 그리고 공급이 지금 없는 지역(서대문구)도 모두

매물이 쌓여가고 있다는 것을 알 수 있습니다.

앞서본 거래량 데이터과 연결되는 데이터입니다.

거래량이 줄어든다 = 거래가 안된다 = 매물이 쌓인다

3. 호가는 실거래가 보다 높게 나오지만, 그 호가대로 거래가 잘 되지 않습니다.

거래량도 줄어들고, 매물도 쌓이는 지금

서울수도권 부동산 아파트의 가격에는 어떤 영향이 있을까요?





서울의 한 단지의 아파트 매매 최저가 호가입니다.

이 지역은 거래량도 줄어들고,

매물의 갯수도 계속 쌓여가는 지역 중 하나입니다.

지금 24평 기준 7.4억의 호가가 나와있습니다.

이 호가가 싸게 나온건가, 비싸게 나온건가?갸우뚱 하시죠?

자 이 7.4억의 호가가 어느정도의 가격이냐면요

그 단지의 직전 실거래가를 참고해보겠습니다.





10월에는 6억 후반의 실거래를

11월에는 7억 초반의 실거래를 보이고 있습니다.

그렇다면 이러한 실거래를 봤을 때

7.4억 싸다라고 생각 할 수 있는 호가일까요?

확실히 그렇게 가격이 확 싸게 나왔다는 느낌이 들지 않습니다.

지금 서울수도권 부동산 시장의 대부분의 호가는

거래량, 매물수와는 다르게

일단 올라와있는 호가는

실거래가 기준 약간 조정이 되는 수준이거나

아니면 소폭상승한 가격으로 호가가 올라와있는 상황입니다.

정리를 하면,

2024년 하반기

분명히 거래량도 줄고

매물수도 증가해서 시장의 분위기는 많이 꺾어졌다고 생각을 했는데

매물의 호가를 보았을 때는 이 시장의 분위기를 온전히 담아낸 것 같지 않는 상황입니다. 그죠?





그렇다면, 분위기는 꺾인 것 같은데,

호가는 그대로 인 것 같은 서울 수도권 시장에서 투자를 어떻게 봐야하는가?

에 대해서 이어서 이야기를 나눠보도록 하겠습니다

1. 네이버 부동산에 보이는 호가가 아니라 실제 가격을 확인해야한다.

사실, 지금 네이버 부동산 호가로만 봤을 때는 그렇게 싸다고 생각되는 단지들을

찾기가 쉽지 않을 수 있습니다.

앞서 보여드린 예시의 단지처럼,

실거래가 기준 소폭 상승된 호가가 올라와있기 때문인데요~

하지만, 지금처럼 분위기가 꺾여진 시장에서는

호가가만 보고 가격이 싸다 비싸다 단정지으면

좋은 기회를 놓칠 수 있습니다.

현장에 직접 가서, 실제로 거래가 되는 진짜 가격을 만나셔야 합니다.

실제 현장에 가거나, 부동산에 방문에 내가 매수를 하고 싶은 단지에 대해서

소통을 하다보면, 인터넷에 나와있는 호가가 아니라, 실제 협상이 될만한 가격,

정말 거래가 될 수 있는 실제 가격을 들을 수 있습니다.

그것이 바로 진짜 가격.

지금과 같이 매물이 쌓이고, 거래가 안되는 시점에서는

집을 팔아야 하는 매도자도, 조금씩 협상의 카드를 열어둘 확률이 높습니다.

그렇기 때문에 단순히 시장의 호가만 보고 단정지어서는 안되고

반드시 내가 목표한 매수 단지가 있다면

현장에 가서 물건을 보고, 물건의 가격이 어떻게 되는지 확인하는 것이 반드시 필요합니다.

2. 공급이 많은 지역은 특히나 더 현장에 많은 기회가 숨겨져 있다.

서울만 해도 25개구, 거기다 경기도 수도권까지 포함을 하면

서울 수도권 부동산의 범위는 상당히 넓습니다.

그렇기 때문에 지금과 같이 분위기가 반전된

2024년 하반기 서울 수도권 안에서도

지역마다, 권역마다 분위기는 조금씩 다 다릅니다.

그 중에서도 가장 많이 분위기가 반전이 되어,

내집마련, 투자로 기회를 많이 열어주는 곳은

바로 2024년 그리고 2025년 공급이 많은 지역입니다.

공급이 많은 지역은 다른 지역에 비해서

정말 많은 기회들이 숨겨져 있습니다.

입주를 위해 집을 팔아야하는 사람들

집을 팔아야하는데 공급으로 인해서 거래가 안되는 사람들..

물론 많은 공급으로 인해서

매매뿐만 아니라, 전세가격도 같이 하락을 했기 때문에

투자금은 많이 들어갈 수 있어도,

확실히 매매가격이 다른 지역에 비해서

더 많은 하락과 가격 협상의 기회를 열고 있는 지역이기도 합니다.

나의 상황, 나의 종잣돈 여력이 된다면,

충분히 너무나도 좋은 기회를 잡을 수 있는 지역입니다.





정리를 하면,

서울 수도권은 지금

확실히 2024년 상반기와 다른 분위기를 가지고 가고 있습니다.

거래량이 줄어들고, 매매 물량은 쌓이고 있습니다.

하지만 매물 호가만 보면,

그렇게 하락을 하는게 맞는가? 라는 생각도 들 수 있지만,

아닙니다.

실제 현장에 가면

집을 내놓았는데도 거래가 되지 않는 피로감에

그리고 또 공급이 있는 지역에서는 공급의 여파로 인한 가격 하락여파에

협상의 여지가 열려있는 매물들이 속속 나오고 있습니다.

실제 현장에 가면, 협상이 되는 진짜 거래 가격을 확인할 수 있습니다.

그렇기 때문에,

다가오는 2025년,

서울 수도권 시장을 넋놓고 보는 것이 아니라,

좀 더 적극적으로 시장을 보고, 내집마련 혹은 투자 매수의 기회를 반드시 잡으셨으면 좋겠습니다.

이제 다음 달이면,

서울 수도권에서 매수 기회를 잡을 수 있는 지역에 대한 강의가 열립니다.

신도시투자 기초반!





신도시투자 기초반에서

다가오는 2025년 서울 수도권에서 어떻게

가치를 판단하고, 다가오는 기회를 잡을 수 있는지

지역별로 쪼개어, 지역별 특징 + 기회 잡는 법을 다룰 예정입니다.

서울 수도권에 관심있으신 분들은 참고해보시면 좋을 것 같아 공유드립니다^^

이상 식빵파파였습니다. 감사합니다!

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