[너나위] 뉴스에서 이 "3가지"를 찾았다면, 당신은 자본주의 상위 1%가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 너나위입니다.

스트레스 DSR 2단계 도입과 함께 시작된 전방위 대출규제가 시행된지 2주가 지났습니다.

뉴스를 주욱 보다보니 ‘다시 상승폭이 확대됐다’라는 기사도 보이고 ‘매수 주춤’이라는 기사도 보이는군요. 아마 많이 혼란스러우실 겁니다.

그래서 짧게나마 거래량과 매수심리의 변화를 통해 현재 상황을 제가 어떻게 진단하고 있는지, 그리고 이후에 내집마련에 관심이 있는 분들이 어떻게 대응하면 되는지에 대해 말씀드려보고자 합니다.

| 첫번째, 거래량

거래량은 현재 시장 상황을 판단할 수 있는 가장 직관적인 지표입니다. 현재까지 집계된 최선 거래량을 살펴보겠습니다.

9월 중순 현재, 7월 집계까지 마감되었습니다. 7월 거래량은 8,835건으로 최근 1년간 가장 많은 거래량을 보였고, 장기 평균인 월 6천건도 가볍게 넘겼습니다. 대부분 실수요자들로 구성된 거래들이다 보니 시장은 회복을 넘어 과열에 가까워졌다 봐도 무방합니다. 물론 1만건을 넘겨 대부분 단지들에서 매수가 일어난 수준은 아니지만 놀랍습니다. 8월의 경우 마감까지 2주가량이 남았는데, 5,456건으로 7월보다는 못할 것 같습니다(물론 8월 말 대출규제 시행 직전 거래건이 몰린 것들이 예상보다 많을 경우 7월을 넘어설 가능성도 배제할 수 없습니다) 그리고 9월 현재 2주간 집계된 거래량은 476건으로 이 페이스대로라면 3,4천 건 전후가 될 것으로 보입니다(이 또한 예단은 어렵고 현재 페이스를 보면 그렇다는 것입니다)

어찌되었든 거래량은 대략 감소하는 모습입니다. 이것은 현재 시장 상황의 결과인 것이지요. 그렇다면 왜 이렇게 되어가는지 그 과정에 대해 살펴야 합니다. 

| 두번째, 매수심리(매수세, 매도세)

부동산 거래는 사람 사이에 일어납니다. 전 재산을 걸고 진검 승부를 벌이는 것이니 만큼 눈치 싸움이 치열합니다. 시장 상승이 예사롭지 않으면 매수하고자 하는 사람이 급해집니다. 반면 침체나 하락이 예사롭지 않으면 매도하고자 하는 사람이 급해지지요.

그것을 꽤나 정확하게, 그것도 실시간으로 보여주는 지표가 있습니다. 저 역시 이것을 통해 전반적인 분위기를 확인하고 현장에서 직접 눈으로 확인합니다. 바로 매수심리지수입니다.

이 지표를 살펴보기 전에, 이해도를 높이기 위해 먼저 이 지표가 어떻게 산출되는지를 알아야 합니다.

<매수심리지수 = 100-매도세+매수세>입니다.

100을 기준으로 100보다 숫자가 크면 완연히 매수가 강세, 작으면 완연히 매도가 강세입니다. 그러나 제 경험상 100을 기준으로만 생각할 순 없고, 그 추이를 보는 것이 시장의 움직임을 보는데에 더 유용합니다.

매도세와 매수세는 ‘kb협력 부동산’(임장을 많이 해보신 분들은 부동산 입구에 붙어있던 표시를 기억하실 것입니다)에 일제히 설문을 하여 매수자 많음, 매도자 많음, 비슷함, 3가지 중 하나를 묻고 듣습니다. 이것을 집계하여 매도세, 매수세를 수치화한 후 위의 산식에 따라 매수심리지수를 산출합니다.

예를 들어, 조사 결과 매도세 50, 매수세 10이라면, 매수심리지수는 100-매도세 50+매수세 10=60입니다.

이제 최근 숫자를 한 번 살펴볼까요? 아실에서 찾아보았습니다. 

최근 자료는 9월 9일 기준인데, 이 때의 매수심리지수는 100 - 매도세 48.6 + 매수세 6.4 = 57.8 입니다.

가장 높았던 때는 7월 22일로, 이 때의 매수심리지수는 100- 매도세 45.6 + 매수세 17.7 = 72.1 입니다.

가장 낮았던 때는 작년 12월 11일로, 이 때의 매수심리지수는 100 - 매도세 80.9 + 매수세 1.6 = 20.7 입니다.

추세를 보았을 때 시장이 뜨거웠던 7월 말 기준, 작년 대비 3배 반이 높았고, 최근 들어서는 20%가량 내려왔습니다.

여기서 중요한 것은 매수심리지수를 구성하는 매도세와 매수세 각각의 변화입니다.

7월 22일 기준 9월 9일 현재 숫자를 보면, 매도세는 45.6에서 48.6으로 소폭 상승한 반면, 매수세는 17.7에서 6.4로 급락하였습니다.

이것의 의미는 매수자들의 매수의지는 빠르게 식고 있는 반면, 매도자들은 그런 상황을 잘 받아들이지 못하거나 미처 인지하지 못하고 있다는 것입니다. 당연히 현장에서 거래가능한 매물이 빠르게 늘어나거나, 호가가 낮아지는 경우는 아직까지 거의 없을 것입니다. 그러나 매수자들은 확실히 7월과 다른 입장을 취하고 있습니다.

이렇게 확인한 후 현장을 보며 실제로 그런지를 지켜보면 정확하게 현재 상황을 판단할 수 있습니다.

| 특이사항

제가 위의 매수심리지수를 최근 1년만 보여드렸는데, 그것을 확대하여 이전 불장까지 보게 되면, 2020년 7월 매수심리지수는 154.5까지 치솟았었습니다. 제가 구해줘월부에서 완연한 대세상승이 아닌 단지별 차별화가 크다고 말씀드린 것은 이 때문입니다. 제가 경험한 대세상승장의 경우 매수심리지수는 140,150을 가볍게 넘겼었기 때문입니다. 지난 7월 22일이 매수심리지수가 가장 높은 시기였는데 그 때는 72.1임을 위에서 확인했지요? 가격이 많이 오른 것 같음에도 매수심리지수가 100이하인 이유는 모든 단지가 묻지마 식으로 오르지 못했기 때문입니다. 저는 이것을 현장에 가서 확인하였고 그것을 바탕으로 강의 등에서 디테일한 대응방식을 말씀드릴 수 있었습니다.

| 앞으로 어떻게 하면 좋을까?

평소 제 방송이나 글을 보셨던 분이시라면, 제가 어떤 스탠스로 시장을 보고 행동하려고 하는지 아실거라 생각합니다. GTX도, 대규모 개발도, 이것에는 미치지 못하는 호재입니다. 바로 ‘이전보다 싸게 살 수 있는 시기’가 그것입니다.

낮아진 가격은, 그것이 가치가 충분한 자산이라는 가정 하에 가장 강력하고 큰 호재입니다. 그리고 그런 기회를 우리는 또 목전에 두고 있습니다.

한 가지 사실을 말씀드리면, 긴 사이클을 지닌 부동산의 경우, 상승은 100%, 하락은 20%의 패턴을 가집니다. 왜냐하면 그 사이클이 10년 이상이기에 10년 동안의 화폐량 증가와 그로 인한 물가상승을 반영하기 때문이지요. 

그러나 자본주의를 이해하지 못하거나 받아들일 마음이 없는 사람들은 이 사실을 수용하지 못합니다. 우리 급여가 오르고, 또 그것으로 사야 하는 물건의 가격이 오르는 것은 저항 없이(어쩌면 환영하면서) 받아들이지만, 유독 부동산의 100 상승, 20 하락에 대해서 만큼은 색안경을 끼고 바라봅니다.

어찌 보면 이 글을 읽고 있는 여러분들은 그런 면에서 한참 앞서 있는 것일지도 모르겠습니다. 뭐가 뭔지 모르겠고, 어떻게 해야 할 지를 모르겠어도, 지금은 기회가 다가오고 있고, 뭔가 해야 한다는 ‘느낌’이 들 테니까요. 그것 만으로도 충분히 이전보다 나아질 자격이 있는 것입니다.

평소 가계 재정을 탄탄히 관리하는 저축력.

부동산이라는 자산의 속성을 이해하는 이해력.

너무 비싼 재화라 거래해본 경험이 없어 대부분이 부족한 실행력.

이 3가지 힘이 지금과 같이 다가오는 멍하니 흘려보내는 사람과 꽉 움켜쥐는 사람의 차이를 만들고, 그 작은 행동의 차이는 10년이 지나 결코 작지 않은 자산의 차이를 가져옵니다.

많은 분들이 제게 쪽지와 메일, 심지어 길에서 만났을 때 문의를 주십니다. 최근 들어 더 많아졌음은 당연한 사실입니다. 

그래서 저희 월부의 구성원들과 함께 여러분들의 내집마련 고민에 대해 라이브로 듣고 답하는 자리를 만들었습니다.

위에서 말씀드린 3가지 힘을 비록 짧은 시간 동안의 라이브지만 가장 빠르게 채워나가실 수 있을 것입니다. 참여하시는 여러분들의 질문을 받고 그에 대해 답해드리는 시간을 가지려고 합니다.

일정은 9월 26일입니다. 답변 준비를 해야 하니 마감은 그 전에 해야 할 것 같습니다. 아래 링크를 통해 참여신청을 해주시면 됩니다.

비록 짧은 시간이지만, 여러분들과 함께 혼란스러운 현재 상황을 정리하고 내집마련에 대한 명쾌한 답을 드릴 수 있도록 노력해보겠습니다. 그리고 무거운 주제지만 재미있게 소통해보겠습니다.

그러면 명절 연휴 이후 출근길 무탈하고 편안하게 다녀오시길 바랍니다. 26일에 뵙겠습니다. 감사합니다 :)

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