안양시 동안구 '인덕원마을삼성' 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 단디한하루]

안녕하세요~ 오늘하루도 단디하게! 단디한하루입니다^^

열반스쿨 기초반 강의 2~3주차 과제인 ‘아파트 수익률 분석 보고서’를 작성해보았어요!

2주차 너바나님께서 투자 원칙인 ‘저환수원리’에 대해 설명해주시는데,

저환수원리를 적용하여 아파트를 분석해보았어요~

최근 단지 임장을 다녀오며 이번달 평촌 뽀개기 목표인 저는

아파트 ‘인덕원마을삼성’ 수익률을 분석해보았습니다 :)

평촌에 관심있으신 분들, 보시죵!!

▶ 아파트명

인덕원마을삼성 ('98. 1314^) (안양시 동안구 관양동)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 (B)

안양시 동안구 종사자 수 (약 18만명) (사업체 수 약 4만개)

2. 교통 (A)
-강남 접근성 :: 평균 40분

강남역 37분(1번환승) / 여의도역 48분(1번환승) / 시청역 47분(1번환승)

-안양 산업지구에서 근무

ls타워 28분(환승x)

3. 학군 (C)

인덕원중학교(72.5%)

4. 환경(편의시설) (C)

역세권.

대형마트나 백화점 X. 롯데하이마트. 롯데시네마

초품아(인덕원초). 큰 천 바로 앞(학의천).

스타벅스 3개

5. 공급 (B)

안양 동안구 호계동 / 평촌어바인퍼스트더샵 2024.10. / 304세대

안양 동안구 호계동 / 평촌두산위브더프라임 2025.06. / 456세대

안양 동안구 호계동 / E편한세상평촌어반밸리 2026.10. / 458세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

(왼: 24평 / 오: 32평)

현재 같은 투자금인 4억. 전세가율이 58%정도여서 둘 다 후보로 놓고, 전세가 올라오기를 기다려볼것 같다.

같은 투자금이면 32평이 나을 것같다. 전고점이 더 높게 찍힐 것이고, 매도시 매매가 수익이 더 날 것이기 때문.

▶ 현장 사진

(단지임장 240907_ 직접 찍은 현장사진)

▶ 투자 결론

항목	내용	평가(O/X)
저평가	비교평가	X. (전세가율 58%. 전세가 더 기다려야함)
환금성	수시 매도 가능	O (4층 이상 매물로 보기. 역세권&평촌학원가 이용가능&강남접근성 좋음~ 손바뀜 자주 될듯)
수익률	투자금 대비 수익률	O (저점 매수시 24평 수익률 78%)
원금보존	적정전세가율, 입지독점성	X,O (강남접근성은 평균 40분으로 입지독점성 높으나, 현재 적정전세가율이 아님. 전세가 기다리자)
리스크대비	역전세 대비	O (현재 투자한다면, 전세 계약일을 2026.10 뒤로 맞추자)