[17기 서기듣고 서울에 집 사모(35)으조 써니쁘리] 주우이님의 2주차 강의 후기

안녕하세요 

자유를 찾아가는 행복한 투자자 써니쁘리입니다!

서투기 2주차 강의 수강완! 

강의후기를 남겨봅니다! 

강의에서 꼭 남겼으면 하는 것 두가지

1 서울 어디에 투자해야할까?  

급지 앞마당 확장 → 경기도 N급지 비교→ 서울 하급지 앞마당 확장

2 나에게 맞는 서울투자는 전략은? 

투자금 대비 좋은 곳부터 앞마당 만든다

전세가율 지켜본다 

기회를 잡는 투자자가 된다 

PART 1. 강의 후 알게 된 것과 깨달은 점 

1)신축, 입지 좋은 순으로 올라갔지만, 구축 등 매매가가 기다려주는 단지가 있다. 오른건 보내주자 

2) 매매가 주춤, 전세가는 빠르게 상승하고 있는 단지 트래킹

3) 좋은급지부터 내려오는 것, 내가 생각하지 못한 상위급지에서 나를 기다려주는 단지가 있을 수 있음 

3)하급지로 갈수록 오히려 전세가가 높은 것을 알았다

4)N급지 투자의 장점 : 로우리스크, 미들리턴 = 서울투자 1~3억 시세차익 

5) 앞마당싸움, 조금 무리해서라도 암파당을 늘려놓는게 좋다

6) 현재 전세가격은 오르고, 시장의 전세매물 감소, 투자하기 좋은 시장: 내가 매매 했을 때 대기 수요가 있는 시장

7)A지역: 관심이 갔던 이지역, 우선순위 생활권 확인, N급지 중에서도 어떤 구인지 확인 많이 기다려주지 않는다!

8) A지역은 교통이 우선 순 (브랜드,환경보다도/ 특히 주요 업무지구와 접근성이 좋은 호선)   

9) 같은 가격이면 평형 큰걸로 선택 (40평일지라도!), 상승장 때 더 많이 올라간다 

10) 신축,구축의 차이 구축이 신축의 65%정도의 가격차이 

11) 구조가 특이하다고 할지라도*복층 싸다면 할 수 있다 

12) 조사관  : 조합설립인가 - 사업시행인가(될 가능성 높은 단계) -관리처분인가 -이주 

13) 신축 20평대 준신축 30평대 비교시, 전략의 자이 장단기 관점으로 결정하기 

14) 구축 투자시 땅 용적률 210%이하 , 소형 많이 있는 단지는 재건축 하기 어려움, 대단지  

15) 교통이 중요하나, 교통만 보라는 것은 아님, 교통으로 비교할 때에는 인근 비슷한 입지 중 비교 시/ 입지가 다른 단지 비교시 사람들의 수요를 더 고려: 사람들이 어디에 더 살고싶은가 

PART 2. 나에게 적용해볼 점 : 주우이님이 단지을 바라보는 시각, 분석하는 방법 BM

1) 전세전고따기

2) 강남 3구 가장 이상적인 인구 구조형태 : 앞마당별로 강남 3구와 인구구조 비교해보자 

(중요 : 10대 비중 +40~50대 비중) 
3) 구별 비교는 항상 직장, 교통, 학군, 환경 입지! 

4) 개발호재, 교통호재 확인할 것 => 호재에 따라 과거에 적용한 시기가 있는지 확인하고, 아파트 가격에 영향을 준 정도 확인(가설검증) 

=> 교통호재는 착공 이후에 결정 

5) 직장에서 봐야할 것:  종사자수, 사업체수, 평균연봉, 주요직장 / +GRDP(성장세) 

6) 교통에서 봐야할 것 : 7대 업무지구와 주요역까지의 이동시간 확인 

7) 공급에서 봐야할 것: 공급세대수 확인, 전출, 전입 영향을 많이 받는 지역의 공급 확인

8)5분위 시세표 적용 

9) N급지 앞마당 확장 → 경기도 N급지 비교→ 서울 하급지 앞마당 확장 

10)  앞마당 늘리기 (좋은 곳 부터) 

11) 비교평가 방법 이번 임보에 적용해볼것 

ㄴ특시 비교평가 선택 시 전세가율, 전세가 보지말고, 매매가만 보고 아파트 가치를 생각해볼 것 

그런 다음 전세가 + 전세가율 보며 투자금 대비 우선순위 생각해볼 것