하반기 가격 상승 랠리의 시작, 1기 신도시 선도지구와 재건축(분당, 평촌, 일산, 산본, 중동)

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

가족들과 즐거운 추석 연휴 보내고 계신가요?

그래도 추석 즈음에는 날이 선선했던 것 같은데 여전히 30도를 훌쩍 넘어버리는 날씨가 이어지면서 가을은 사라져버리고 바로 추워지는 건 아닌지라는 걱정이 드네요. 봄과 가을이 임장하기 참 좋은 날인데 말이죠.

추석 연휴가 끝나고 갑자기 일교차가 심해질 수 있으니 건강 잘 챙기시면서 즐거운 투자 생활을 이어가셨으면 좋겠습니다.

#1기 신도시

1기 신도시라는 단어를 듣게 되었을 때 어떤게 가장 먼저 떠오르시나요?

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개인적으로 먼저 떠오르는 건 오래된 아파트와 무성한 나무들인 것 같습니다.

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집값 안정과 주택난 해결을 위해 1기 신도시에 대해서 처음 발표가 되었던 건 1989년이었습니다. 이때 우리가 잘 아는 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산 등이 1기 신도시에 포함이 되었죠. 그리고 1996년까지 입주가 계속 이어졌고 현재는 1기 신도시 내에 110만 이상의 인구가 거주하고 있습니다.

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30년이라는 시간이 흘러가며 아파트들이 많이 노후되었음에도 불구하고 이렇게 많은 사람들이 여전히 거주하고 있는 건 그만큼 1기 신도시에 살아야하는 이유가 있기 때문일거라 생각합니다.

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실제로 각 1기 신도시별 위치와 주요 입지인 교통, 학군을 살펴보면 대부분의 도시가 위치적으로 우수하고 강남 1시간 이내로 접근 가능하며 학군을 잘 갖추고 있음을 알 수 있습니다.

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여기에 30년이라는 시간동안 갖춰진 인프라와 환경도 한몫하겠죠?

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분당에 거주하는 사람들은 성남에 산다고 말하는 대신 분당에 산다고 이야기하죠?

분당 뿐만 아니라 평촌, 일산, 산본, 중동에 거주하시는 분들다 '나 안양/고양/군포/부천에 살아' 라고 말하기 보다는 '나 평촌/일산/산본/중동 살아'라고 이렇게 1기 신도시에 거주하고 있다고 대부분 이야기를 합니다.

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비록 오래되었지만 오랜 시간동안 사람들의 인식 속에는 살기 좋은 곳, 그리고 기존 구도심과는 구별되는 곳이라고 생각하기 때문입니다.

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그렇다보니 이 1기 신도시는 쉽사리 포기할 수 없는 지역이며 결국 오래된 아파트를 새 아파트로 바꾸는 정비사업은 시간이 걸리더라도 반드시 필요하다고 볼 수 있습니다.

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서울에 집 지을 땅이 없다는 것도 큰 이유 중 하나일거구요.

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#재건축 = 용적률

오래되거나 낙후된 지역 혹은 아파트를 새롭게 개발하는 것을 우리는 정비사업이라고 이야기를 합니다. 그 중에서 이렇게 오래된 아파트를 철거한 다음 새 아파트로 다시 짓는 걸 재건축이라고 부릅니다.

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기존에 오래된 아파트를 철거하고 새아파트를 지으려고 한다면 아무래도 돈이 필요합니다. 그냥 공짜로 누가 해줄 순 없겠죠? 바로 이때 중요한게 한번쯤은 들어봤던 용어인 '용적률'입니다.

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예를 들어서 조금 더 쉽게 이해해볼까요?

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A 아파트의 현재 용적률이 150%, B아파트는 250%라고 해볼게요.

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이때 재건축을 하게 될 경우 나라에서 정한 용적률의 상한선을 300%라고 하면 A아파트의 경우 150%가 남아있기에 그만큼 새로운 집을 더 지을 수 있겠죠?

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반면 B 아파트는 50%밖에 남아있지 않기 때문에 A아파트보다 훨씬 더 적게 지을 수 밖에 없게 됩니다.

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여기서 새로운 집을 더 많이 짓는게 왜 더 중요하냐면 그 새로운 집으로 일반분양을 하게 되고 이렇게 일반 분양으로 발생하는 수익으로 재건축을 하는데 필요한 비용을 줄일 수 있기 때문입니다.

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그렇기에 A아파트이 수익은 크다고 볼 수 있고 A아파트에 거주하는 사람들은 부담이 크지 않겠죠.

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반면 B아파트는 수익이 작기 때문에 재건축을 하는데 지불해야하는 돈이 더 많아지니까 부담스럽게 될거예요.

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정리해보자면 결국 용적률이 낮을수록 재건축에 대한 사업성이 높고 거주하는 사람들에게 주는 부담감이 줄어들기 때문에 쉽게 사업이 진행될 수 있다라고 이야기할 수 있습니다.

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#재건축과 1기 신도시 특별법

용적률 이외에도 여러가지가 영향을 주겠지만 가장 중요한 부분인 것은 확실합니다. 그렇다면 현재 1기 신도시의 용적률은 어떤지 확인해봐야겠죠?

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단지별로 차이가 있겠지만 용적률 평균을 살펴보면 분당의 경우는 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%, 일산 169%로 일산이 가장 용적률이 낮고, 분당을 제외하고는 다 200%가 넘는 상황입니다.

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주거 지역의 성격에 따라 용적률 상한이 달라지긴 하지만 일반적인 경우를 가정한다면 용적률 상한은 현재 250% ~ 300% 정도라고 볼 수 있습니다. 이 기준으로는 실제 사업성이 나온다고 이야기할 수 있는 곳은 일산이나 분당 정도라고 보여집니다.

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그렇다보니 이를 개선하기 위해서 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 즉, 1기 신도시 특별법이 나오게 된 배경이라고 생각하시면 됩니다.

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상당한 시간이 소요되는 일이라는 것을 알지만 1기 신도시에 대한 정비는 꼭 필요하다는 것을 인정했고 용적률 상향으로 기존에 재건축에 대한 사업성이 애매한 단지들도 충분히 수익성을 높여 정비사업을 진행할 수 있게 만들어주겠다는 것이 주요 골지입니다. 여기에 절차를 간단하게 해서 빠르게 짓는게 적극적으로 도와주겠다라는 내용도 포함되어 있구요.

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그렇다보니 1기 신도시 특별법에 대한 이야기가 나왔던 23년도 상반기에 이런 기대 심리로 인해 일부 단지들이 반짝 거래가 되기도 했습니다.

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​#선도지구

1기 신도시 특별법이 이야기 나오고 난 뒤 여러가지 이야기가 오고 갔지만 결국 올해 상반기 발의가 되었습니다. 그리고 이 때 나온게 바로 선도지구 입니다.

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쉽게 말하면 적극적인 지원으로 먼저 재건축할 지역을 선정한다고 생각하면 되는데 선도지구로 선정된 단지는 2027년에 착공하여, 2030년에 입주를 마치는 것으로 계획되어 있습니다.

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올해 11월 분당 8,000호, 일산 6,000호를 비롯하여 평촌, 산본, 중동에 각 4,000호씩 2.6만호에 해당하는 단지들이 선도지구가 선정될 예정인데, 약 6년만에 정비사업을 끝낸다는게 정말 쉽지 않은만큼 적극적으로 밀어주겠다는 의지가 느껴지는 것 같습니다.

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그래서 1기 신도시내에서는 선도지구 선정을 위해 바삐 움직이는 모습을 보여주고 있는데, 그 중에서도 가장 경쟁이 치열해 보이는 곳은 아무래도 분당인 것 같습니다.

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최근 임장을 다녀왔을때도 많은 단지들에 동의서 접수 플랜카드가 붙여져 있는 것을 확인할 수 있었고 이미 동의률이 90%가 넘어간 단지들이 꽤나 있는 것도 확인할 수 있었습니다.​

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대략적으로 현재 경쟁중인 단지들을 살펴보면 앞서 이야기한대로 분당이 가장 치열합니다.

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서현시범단지, 양지마을, 아름마을 풍선효, 까치마을 1,2단지&하얀5단지, 한솔1,2,3단지, 장안타운, 정자일로로 1기 신도시 중에서 가장 많은 단지들이 선도지구 선정을 준비하고 있습니다.

​평촌은 민백블록이라고 말하는 꿈마을이 유력하며, 샛별마을, 한가람, 목련마을, 꿈마을 귀인블록 등도 준비중에 있고 산본은 산본역 인근의 세종&을지, 율곡&퇴계 그리고 주공11단지&장미&백합(줄여서 주장백), 충무주공 등이 있습니다.

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일산의 경우는 강촌 1&2단지와 백마1&2단지, 후곡마을3&4&10&15단지, 백송마을 1&2&3&5단지 등이 동의서를 받고 있고 중동 신도시의 경우는 경쟁이 거의 없는 수준으로 은하마을과 금강마을 1&2단지 정도가 될거라고 보는 이야기 많습니다.

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쓰다보니 길어졌네요. 다음 글에서는 1기 신도시의 선도지구 경쟁에 있는 단지들의 가격 수준과 재건축을 투자에 어떻게 적용할 수 있을지에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. 즐거운 명절 보내세요.

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