안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
가족들과 즐거운 추석 연휴 보내고 계신가요?
그래도 추석 즈음에는 날이 선선했던 것 같은데 여전히 30도를 훌쩍 넘어버리는 날씨가 이어지면서 가을은 사라져버리고 바로 추워지는 건 아닌지라는 걱정이 드네요. 봄과 가을이 임장하기 참 좋은 날인데 말이죠.
추석 연휴가 끝나고 갑자기 일교차가 심해질 수 있으니 건강 잘 챙기시면서 즐거운 투자 생활을 이어가셨으면 좋겠습니다.
#1기 신도시
1기 신도시라는 단어를 듣게 되었을 때 어떤게 가장 먼저 떠오르시나요?
개인적으로 먼저 떠오르는 건 오래된 아파트와 무성한 나무들인 것 같습니다.
집값 안정과 주택난 해결을 위해 1기 신도시에 대해서 처음 발표가 되었던 건 1989년이었습니다. 이때 우리가 잘 아는 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산 등이 1기 신도시에 포함이 되었죠. 그리고 1996년까지 입주가 계속 이어졌고 현재는 1기 신도시 내에 110만 이상의 인구가 거주하고 있습니다.
30년이라는 시간이 흘러가며 아파트들이 많이 노후되었음에도 불구하고 이렇게 많은 사람들이 여전히 거주하고 있는 건 그만큼 1기 신도시에 살아야하는 이유가 있기 때문일거라 생각합니다.
실제로 각 1기 신도시별 위치와 주요 입지인 교통, 학군을 살펴보면 대부분의 도시가 위치적으로 우수하고 강남 1시간 이내로 접근 가능하며 학군을 잘 갖추고 있음을 알 수 있습니다.
여기에 30년이라는 시간동안 갖춰진 인프라와 환경도 한몫하겠죠?
분당에 거주하는 사람들은 성남에 산다고 말하는 대신 분당에 산다고 이야기하죠?
분당 뿐만 아니라 평촌, 일산, 산본, 중동에 거주하시는 분들다 '나 안양/고양/군포/부천에 살아' 라고 말하기 보다는 '나 평촌/일산/산본/중동 살아'라고 이렇게 1기 신도시에 거주하고 있다고 대부분 이야기를 합니다.
비록 오래되었지만 오랜 시간동안 사람들의 인식 속에는 살기 좋은 곳, 그리고 기존 구도심과는 구별되는 곳이라고 생각하기 때문입니다.
그렇다보니 이 1기 신도시는 쉽사리 포기할 수 없는 지역이며 결국 오래된 아파트를 새 아파트로 바꾸는 정비사업은 시간이 걸리더라도 반드시 필요하다고 볼 수 있습니다.
서울에 집 지을 땅이 없다는 것도 큰 이유 중 하나일거구요.
#재건축 = 용적률
오래되거나 낙후된 지역 혹은 아파트를 새롭게 개발하는 것을 우리는 정비사업이라고 이야기를 합니다. 그 중에서 이렇게 오래된 아파트를 철거한 다음 새 아파트로 다시 짓는 걸 재건축이라고 부릅니다.
기존에 오래된 아파트를 철거하고 새아파트를 지으려고 한다면 아무래도 돈이 필요합니다. 그냥 공짜로 누가 해줄 순 없겠죠? 바로 이때 중요한게 한번쯤은 들어봤던 용어인 '용적률'입니다.
예를 들어서 조금 더 쉽게 이해해볼까요?
A 아파트의 현재 용적률이 150%, B아파트는 250%라고 해볼게요.
이때 재건축을 하게 될 경우 나라에서 정한 용적률의 상한선을 300%라고 하면 A아파트의 경우 150%가 남아있기에 그만큼 새로운 집을 더 지을 수 있겠죠?
반면 B 아파트는 50%밖에 남아있지 않기 때문에 A아파트보다 훨씬 더 적게 지을 수 밖에 없게 됩니다.
여기서 새로운 집을 더 많이 짓는게 왜 더 중요하냐면 그 새로운 집으로 일반분양을 하게 되고 이렇게 일반 분양으로 발생하는 수익으로 재건축을 하는데 필요한 비용을 줄일 수 있기 때문입니다.
그렇기에 A아파트이 수익은 크다고 볼 수 있고 A아파트에 거주하는 사람들은 부담이 크지 않겠죠.
반면 B아파트는 수익이 작기 때문에 재건축을 하는데 지불해야하는 돈이 더 많아지니까 부담스럽게 될거예요.
정리해보자면 결국 용적률이 낮을수록 재건축에 대한 사업성이 높고 거주하는 사람들에게 주는 부담감이 줄어들기 때문에 쉽게 사업이 진행될 수 있다라고 이야기할 수 있습니다.
#재건축과 1기 신도시 특별법
용적률 이외에도 여러가지가 영향을 주겠지만 가장 중요한 부분인 것은 확실합니다. 그렇다면 현재 1기 신도시의 용적률은 어떤지 확인해봐야겠죠?
단지별로 차이가 있겠지만 용적률 평균을 살펴보면 분당의 경우는 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%, 일산 169%로 일산이 가장 용적률이 낮고, 분당을 제외하고는 다 200%가 넘는 상황입니다.
주거 지역의 성격에 따라 용적률 상한이 달라지긴 하지만 일반적인 경우를 가정한다면 용적률 상한은 현재 250% ~ 300% 정도라고 볼 수 있습니다. 이 기준으로는 실제 사업성이 나온다고 이야기할 수 있는 곳은 일산이나 분당 정도라고 보여집니다.
그렇다보니 이를 개선하기 위해서 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 즉, 1기 신도시 특별법이 나오게 된 배경이라고 생각하시면 됩니다.
상당한 시간이 소요되는 일이라는 것을 알지만 1기 신도시에 대한 정비는 꼭 필요하다는 것을 인정했고 용적률 상향으로 기존에 재건축에 대한 사업성이 애매한 단지들도 충분히 수익성을 높여 정비사업을 진행할 수 있게 만들어주겠다는 것이 주요 골지입니다. 여기에 절차를 간단하게 해서 빠르게 짓는게 적극적으로 도와주겠다라는 내용도 포함되어 있구요.
그렇다보니 1기 신도시 특별법에 대한 이야기가 나왔던 23년도 상반기에 이런 기대 심리로 인해 일부 단지들이 반짝 거래가 되기도 했습니다.
#선도지구
1기 신도시 특별법이 이야기 나오고 난 뒤 여러가지 이야기가 오고 갔지만 결국 올해 상반기 발의가 되었습니다. 그리고 이 때 나온게 바로 선도지구 입니다.
쉽게 말하면 적극적인 지원으로 먼저 재건축할 지역을 선정한다고 생각하면 되는데 선도지구로 선정된 단지는 2027년에 착공하여, 2030년에 입주를 마치는 것으로 계획되어 있습니다.
올해 11월 분당 8,000호, 일산 6,000호를 비롯하여 평촌, 산본, 중동에 각 4,000호씩 2.6만호에 해당하는 단지들이 선도지구가 선정될 예정인데, 약 6년만에 정비사업을 끝낸다는게 정말 쉽지 않은만큼 적극적으로 밀어주겠다는 의지가 느껴지는 것 같습니다.
그래서 1기 신도시내에서는 선도지구 선정을 위해 바삐 움직이는 모습을 보여주고 있는데, 그 중에서도 가장 경쟁이 치열해 보이는 곳은 아무래도 분당인 것 같습니다.
최근 임장을 다녀왔을때도 많은 단지들에 동의서 접수 플랜카드가 붙여져 있는 것을 확인할 수 있었고 이미 동의률이 90%가 넘어간 단지들이 꽤나 있는 것도 확인할 수 있었습니다.
대략적으로 현재 경쟁중인 단지들을 살펴보면 앞서 이야기한대로 분당이 가장 치열합니다.
서현시범단지, 양지마을, 아름마을 풍선효, 까치마을 1,2단지&하얀5단지, 한솔1,2,3단지, 장안타운, 정자일로로 1기 신도시 중에서 가장 많은 단지들이 선도지구 선정을 준비하고 있습니다.
평촌은 민백블록이라고 말하는 꿈마을이 유력하며, 샛별마을, 한가람, 목련마을, 꿈마을 귀인블록 등도 준비중에 있고 산본은 산본역 인근의 세종&을지, 율곡&퇴계 그리고 주공11단지&장미&백합(줄여서 주장백), 충무주공 등이 있습니다.
일산의 경우는 강촌 1&2단지와 백마1&2단지, 후곡마을3&4&10&15단지, 백송마을 1&2&3&5단지 등이 동의서를 받고 있고 중동 신도시의 경우는 경쟁이 거의 없는 수준으로 은하마을과 금강마을 1&2단지 정도가 될거라고 보는 이야기 많습니다.
쓰다보니 길어졌네요. 다음 글에서는 1기 신도시의 선도지구 경쟁에 있는 단지들의 가격 수준과 재건축을 투자에 어떻게 적용할 수 있을지에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. 즐거운 명절 보내세요.
오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다:)
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