서울투자기초반 16기 44조 같이투자자 2주차 강의후기

24.09.17

서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법

안녕하세요,

월부환경에서 가치투자를 꿈꾸는 같이투자자입니다.

감사히 추석 연휴를 끼고서야 2주차를 완강할 수 있었는데요, 단임 전 완강을 하고 단임을 갔더라면 더 좋았을텐데라는 아쉬움이 많이 드는 것 같습니다.

2주차에는 운좋게도 주우이님께서 서남권 4급지 2곳에 대해 강의해 주셨는데요, 간단하게 배운점들을 기록해보고자 합니다.

I 서울 급지별 투자금

올 상반기 서울 부동산 시장 매수세로 인해 3급지에서 가파른 매가 상승이 있었고, 3급지 이상 투자 시 5억 필요한 상황임. 다만, 작년 하락장 이후 전세가는 꾸준히 상승해서 전세가율도 상승한 상태이고 4,5급지의 경우 높은 전세가율을 보이고 있어 현재 4급지 투자가 나쁘지 않은 상태로 저평가 단지를 찾는 것이 중요함.
4급지 투자는 전세수요가 있는 지역으로, 어느 정도 전세가율이 받쳐지는 지역으로 원금보존 가능성이 높으며(Low Risk), 지역내 특장점으로 100~200% 수익률을 목표할 수 있는 곳(Middle Return)

=> 2억 이상 투자금이 있다면 4급지를 적극적으로 공부해 나가며 기회를 잡을 것

I 서남권 4급지

A지역에 대한 학습 결과 멀지 않은 시기에 추가적인 일자리 생성, 재개발 등 진행되며 입지가 더 강화될 것으로 보여짐. 생각외로 성취도 등 학군지 요소가 나쁘지 않았음.
A지역에 대한 핵심 입지가치는 직장, 교통임을 인지하고 투자 기회를 지켜봐야 함. 앞마당이 아닌 관계로 강의 에서 배운 생활권별 순위를 잘 이해하고 외울 것.
또한, A지역은 워낙 투자자가 많고 전세임대물건이 많아서 전세세팅 시 유의해야하므로 가격/수리적인 부분에 있어 내 물건을 유리하게 세팅해야 함.
B지역에 대한 학습 결과 예상외로 신림선의 가치가 굉장히 컸었고 주우이님의 좋은 지하철 노선에 대한 기준을 학습함(업무지구 직결 or 1번 환승 통해 강남업무지구 접근가능)
B지역은 교통이 핵심입지가치임을 반드시 기억하고 저평가 단지를 골라야 하며, 해당 지역은 매수세가 상대적으로 느린 점을 투자 전에 꼭 알고 투자 진행 이후 저평가 단지가 온전히 상승장을 경험할 수 있게 보유해야 함. 싸게 사놓고 해당 물건의 포텐셜을 믿지 못하면 수익내지 못하고 매도하는 등 조급해짐.

I 비교평가

비교평가 방법
=> 매매 절대가 선정:
전세가율 70% 기준으로 절대가 기준을 세울 것 (종잣돈 2억이라면 약 6.5억 단지까지 찾을 것)
=> 1차 리스트업:
절대가 기준에 맞는 앞마당 단지들 리스트업 하고, 각 지역내 입지 1~2순위 위주로 단지들 추릴 것
=> 2차 리스트업:
그 이후에서야 투자금/전세가 정보 추가하여, 조건에 맞는 저평가 단지들 추릴 것
=> 가치검증&1등뽑기:
실제 지도위에 올리고 저환수원리 최종점검해서 1등뽑기
단지 비교평가 시 아래 내용 고려하여 더 저평가 된 단지 선정
=> 가격이 같다면, 1) 지역 내 핵심입지가치 대비 더 저평가 단지 찾기 2) 오래된 구축이라면 재건축시 어디가 더 유리한지 고려하기(대지지분 더 높은지 여부 → 용적률 210% 이하, 소형평수 적은 곳)

I 인테리어

2주차 강의 진행해 주신 주우이님께 다시 한 번 감사드립니다.