수강후기

서울투자기초반 16기 44조 같이투자자 2주차 강의후기

  • 24.09.17

서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법

 

 

안녕하세요, 

월부환경에서 가치투자를 꿈꾸는 같이투자자입니다.

 

감사히 추석 연휴를 끼고서야 2주차를 완강할 수 있었는데요, 단임 전 완강을 하고 단임을 갔더라면 더 좋았을텐데라는 아쉬움이 많이 드는 것 같습니다.

 

2주차에는 운좋게도 주우이님께서 서남권 4급지 2곳에 대해 강의해 주셨는데요, 간단하게 배운점들을 기록해보고자 합니다.

 

I 서울 급지별 투자금

  • 올 상반기 서울 부동산 시장 매수세로 인해 3급지에서 가파른 매가 상승이 있었고, 3급지 이상 투자 시 5억 필요한 상황임. 다만, 작년 하락장 이후 전세가는 꾸준히 상승해서 전세가율도 상승한 상태이고 4,5급지의 경우 높은 전세가율을 보이고 있어 현재 4급지 투자가 나쁘지 않은 상태로 저평가 단지를 찾는 것이 중요함.
  • 4급지 투자는 전세수요가 있는 지역으로, 어느 정도 전세가율이 받쳐지는 지역으로 원금보존 가능성이 높으며(Low Risk), 지역내 특장점으로 100~200% 수익률을 목표할 수 있는 곳(Middle Return) 

=> 2억 이상 투자금이 있다면 4급지를 적극적으로 공부해 나가며 기회를 잡을 것

 

I 서남권 4급지 

  • A지역에 대한 학습 결과 멀지 않은 시기에 추가적인 일자리 생성, 재개발 등 진행되며 입지가 더 강화될 것으로 보여짐. 생각외로 성취도 등 학군지 요소가 나쁘지 않았음. 
  • A지역에 대한 핵심 입지가치는 직장, 교통임을 인지하고 투자 기회를 지켜봐야 함. 앞마당이 아닌 관계로 강의 에서 배운 생활권별 순위를 잘 이해하고 외울 것.
  • 또한, A지역은 워낙 투자자가 많고 전세임대물건이 많아서 전세세팅 시 유의해야하므로 가격/수리적인 부분에 있어 내 물건을 유리하게 세팅해야 함.
  • B지역에 대한 학습 결과 예상외로 신림선의 가치가 굉장히 컸었고 주우이님의 좋은 지하철 노선에 대한 기준을 학습함(업무지구 직결 or 1번 환승 통해 강남업무지구 접근가능)
  • B지역은 교통이 핵심입지가치임을 반드시 기억하고 저평가 단지를 골라야 하며, 해당 지역은 매수세가 상대적으로 느린 점을 투자 전에 꼭 알고 투자 진행 이후 저평가 단지가 온전히 상승장을 경험할 수 있게 보유해야 함. 싸게 사놓고 해당 물건의 포텐셜을 믿지 못하면 수익내지 못하고 매도하는 등 조급해짐.

I 비교평가 

  • 비교평가 방법

    => 매매 절대가 선정: 
    전세가율 70% 기준으로 절대가 기준을 세울 것 (종잣돈 2억이라면 약 6.5억 단지까지 찾을 것)

    => 1차 리스트업: 
    절대가 기준에 맞는 앞마당 단지들 리스트업 하고, 각 지역내 입지 1~2순위 위주로 단지들 추릴 것

    => 2차 리스트업: 
    그 이후에서야 투자금/전세가 정보 추가하여, 조건에 맞는 저평가 단지들 추릴 것

    => 가치검증&1등뽑기:

    실제 지도위에 올리고 저환수원리 최종점검해서 1등뽑기

  • 단지 비교평가 시 아래 내용 고려하여 더 저평가 된 단지 선정

    => 가격이 같다면, 1) 지역 내 핵심입지가치 대비 더 저평가 단지 찾기 2) 오래된 구축이라면 재건축시 어디가 더 유리한지 고려하기(대지지분 더 높은지 여부 → 용적률 210% 이하, 소형평수 적은 곳)

 

I 인테리어

  • 연식별 인테리어 범위 

    준신축(2010년~) :  부분 수리(도배, 장판, LED 등)

     

    준구축(2000~2010년) : 부분 수리(화장실-300만원, 싱크대-250만원, 타일 등 수리필요한지 확인 후 수리 진행 + 도배, 장판, LED 등 필수)

     

    구축(1990년대) : 올수리(20평대 기준 1500~1700만원, 30평대 기준 2000~2300만원)

     

  • 인테리어는 가급적 화이트/연한회색/푸른빛,따듯한 느낌의 색상으로 수리할 것

2주차 강의 진행해 주신 주우이님께 다시 한 번 감사드립니다.

 


댓글


윤이서
24. 09. 17. 23:54

같이투자자님 고생하셨습니다👏👏 인테리어 내용이 들어갔군요! 준구축 수리범위는 어려운 것...