노원구 중계동 중계그린아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 65조 태림스포머]
- 아파트분석
- 24.09.18
▶ 아파트명
노원구 중계동 중계그린아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
노원구 종사자수 133,398명 (약 13만 명)
| 구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 수도권 | 서울 | 노원구 | B | 133,398 | 37,909 |
2. 교통
강남 55분 / 여의도 70분 / 시청 57분
3 . 학군
: 중원중79% / 을지중92% / 상명중90% / 불암중89%
4 환경(편의시설)
: 홈플러스, 롯데마트, 롯데백화점, 이랜드리테일, 상계백병원, 노원을지대학병원,
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
5. 공급
: 공릉동 서울공릉지구신혼희망타운 2027. 10월 / 294세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 중계동 중계그린아파트 69㎡ 21평 현재 매매 5.3억, 전세 2.7억(중계그린 106동 7층)
5년 내 전고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.2억 전세 3.2억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 12월 매매 3.3억 전세 1.8억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (53000-72000)÷(72000-32000)X100 = -48%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (53000-33000)÷(33000-18000)X100 = 133%
▶ 현장 사진
*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 가치>가격 이유 : 향후 공급량이 있는 것도 아닌 상황에 작년 10월 노원구청으로부터 정밀안전진단을 통과해 중계동 아파트 최초로 재건축 사업에 첫 발을 내딛음 (다른 아파트와 비교평가는 하지 않았음) |
환금성 | 수시 매도 가능 | O 중계동 대장아파트로써 인지도가 높아 전매계약이 활발, 상승폭은 높고 하락폭은 낮은 장점이 있다 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | O 100%수익률(연평균10%) 위해서는 10년동안 2.6억만큼 올라야 5.3억+2.6억=7.9억 현재가격은 (전고점 대비 -27%)이므로 싸게 사는 구간인만큼 충분히 달성 가능 + 최근 2년동안 가격 하락+재건축이슈 등으로 인하여 충분히 상승여력을 보임 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 적정전세가율 : O / 입지독점성 : ? -구축아파트+재건축이슈로 인하여 전세가율이 높지 않아 하방경직성이 높다고 여겨짐 -중계동에는 대단지 아파트가 즐비해있으므로 입지독점성을 갖추었다고 할 순 없는지, 중계동에 신축 아파트가 들어설 토지가 없으므로 입지독점성을 갖추었다고 해야하는지 판단이 안섬 |
리스크대비 | 역전세 대비 | O 급격한 전세가 상승이 아니기에 역전세 리스크는 없을 것으로 보여지며, 재건축까지 길게 보며 투자할 물건으로 여겨지므로 고정적인 수입이 뒤따라줘야 함 |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^
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