단지임장 이렇게 하면 하나도 기억 안납니다. (실준재수강생의 후회★) [양파으니]

안녕하세요, 양파으니입니다 :)

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최근 실전준비반을 재수강하고 있는데,

제가 처음 수강했던 작년과 비교해서

강의가 완전히 개편되기도 했지만

제가 알고 있다고 생각했던 것들,

내가 제대로 하고 있다고 착각했던 것들을

발견하면서 지난 저의 발자취(?)를

복기하는 시간을 보내고 있습니다.

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오늘은 저의 지난 단지임장에서

제가 놓쳤던 것들에 대해 적어보려합니다.

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지난 실전준비반 1강에서 자모님이

단지임장의 목적을 다시 짚어주셨습니다.

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단지임장의 목적은 무엇일까요?!

가격을 기억하기 위함인가요?!

아닙니다.

그 단지의 "선호도"를 알기 위함입니다.

조금 더 쉽게 말하면

'사람들이 그 단지를 좋아하는가?

좋아(싫어)한다면

왜 좋아(싫어)하는가?'를 알기 위함입니다.

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그런데 저는 단지를 보면서도

'가격을 외우는 것에'

'내가 본 몇몇 느낌을 기록하는것에'

'앞서 본 단지들의

순서를 기억하는 것에'

'내가 떠오른 단지와

그래프를 비교해보는것에' 집중하느라

정작 중요한 것들을

놓쳤던 때가 많았던 것 같습니다.

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심지어 그때는 그게 단지임장을

'잘' 하는 건줄 알았습니다.

​

하지만 어느순간부터

그 단지를 떠올리면

가격은 기억나는데..

거기가 어땠죠...?

​

하는 순간이 많아지는 겁니다..

​

(자모님은 이를 '가격놀이'라고 하셨습니다...뜨끔..)

단지의 가격,

즉 시세는 생물처럼

그때그때 다릅니다.

그러니 그 시점에서의 가격만

줄줄이 외우려고 하다가

정작 그 단지에서 거주민의 입장을

느껴야할 그 찰나를 놓치고

가치를 이해하지 못한채

다음 단지로 넘어가게 됩니다.

​

​

단지의 가치를 결정짓는 요소에는

역과의 거리, 학교와의 거리,

단지내 상가 등 편의시설,

중심지와의 거리 등 매우 다양한 것들이 있습니다.

예를 들어볼까요?!

​

​수지구의 풍산아파트입니다.

처음에 임장할때는

단지로 향하는 언덕도,

흉물스러운 단지상가도

그저 너무나 별로라고 생각했습니다.

심지어 성복역까지 카카오맵으로

찍어보니 도보 17분이라니!?

참~~ 이 단지 별로다 생각하고

단지 주변을 어슬렁대며

가격만 되뇌이다 나갔던 아파트입니다.

​

하지만 전화임장, 매물임장을 하면서

성복역으로 향하는 쪽문이

있다는 사실을 알게되었고,

그 쪽문으로 가면 초등학교도, 역도

가깝게 이용할 수 있다는 것을

뒤늦게 알수있었습니다.

단지임장을 제대로 했더라면

미리 알수있었던 것이죠!

(발품으로 다 걷지 않았더라도,

호갱노노에서 좀더 검색만

제대로 해봤어도 알 수 있었을겁니다)

물론 전화임장과 매물임장으로

알고난 뒤에는 임장보고서 단지분석 페이지에

'성복역 쪽문으로 도보 10분' 이라고

수정해둘 수 있었습니다.

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이번엔 다른 예를 들어보겠습니다.

영통구 역세권의 한 아파트입니다.

분명 단지임장할 때

다 복도식인줄 알았는데

단지분석할 때 평면도에

24평은 '계단식'이라고 나와있더라구요.

그래서 저는 제가 못본 계단식 동이

있었나보다 했습니다.

하지만 최근에 이 단지를

다시 임장하게 되면서

새롭게 깨달은 것이 있었는데요.

24평이 계단식이긴 하지만,

실제로는 한 층에

여러 집이 배열되어있고

좌측/우측만

계단식구조(집안 양쪽 창문이

밖을 향해 나있는)라는 것을요.

복도 가운데 놓인 집들은

소형평수더라구요.

그러니 사실 24평형이

계단식 구조인것은 맞지만

우리가 흔히 생각하는 한 층에

2개의 집만 있는 구조는 아니라는 것입니다.

분명 이 부분은 사람들의

선호도를 가를만 한 요소입니다.

​이번엔 서울 종로구

무악현대의 예를 가져와봤습니다.

이 아파트는 임장할때

가격을 외우는 것에 집중하기보다

거주민의 모습, 단지 내에서

선호도가 갈릴만한 부분에 대해

집중하면서 보았던 곳입니다.

이 단지는 경사가 심한편인데

헉헉대면서 경사를 오르기보다

꽤 많은 거주민들이

지하주차장으로 드나드는 것을

발견하게 되었습니다.

알고보니 경사가 심하고

날이 더운 여름이다보니

몇몇 거주민들은 주차장을 이용해서

동을 이동한다는 것을 알수있었습니다.

(주차장과 세대까지 엘베연결은 안되지만)

거주민들의 그런 모습을 보면서

뒷동은 앞동에 비해 가격대가

떨어질수밖에 없겠다는 것을

짐작할 수 있었습니다.

그리고 그 현장에서 본 것을

집에서 손품으로 다시 한번 확인하면서

임장보고서에 다음과 같이 남길 수 있었습니다.

이밖에도 단지와 단지,

동과 동의 선호도를 가르는

많은 경우가 있습니다.

도로소음이 있는 동(또는 단지)

단지 내에서 초등학교 배정이 다른 경우,

단지 내 경사가 매우 심하지만

단지내 상가 엘베를 타고 올라가면

평지라서 정작 거주민들은

불편함을 덜 느끼는 경우,

새롭게 개발되는 주상복합으로

인해 뷰가 가리는 동,

생활권 내에서

주차장연결이 된 단지와 아닌 단지

같은 브랜드 1,2,3단지인데

2단지에만 커뮤니티 시설이 있는 등..

생각보다 많은 요소들이 단지,

더 나아가 물건의 선호도를 가르게 됩니다.

물론 우리는 정해진

단지임장 시간동안

모든 단지마다 이렇게

세세하게 확인할 수는 없습니다.

하지만 적어도 저처럼

가격을 보느라,

다짜고짜 그래프를 대보느라

거주민들의 모습, 거주민들의 입장에서

생각하는 것을 놓치지 마세요.

​

[단지임장/단지분석 핵심요약]

✔ 가격보다 중요한것은 거주민의 선호도

✔ 단지 내 동별 선호요소 차이 확인하기

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

ps. 다시한번 중요성과 why를 깨닫게해주신

자음과모음 멘토님 감사합니다!

단지임장과 분석에 디테일을 더하는 방법을

알려주신 라즈베리 튜터님의 글도 공유합니다 :)

https://cafe.naver.com/wecando7/7911175