가격을 결정하는 오각형 (비교평가 잘 하는법) [양파으니]

안녕하세요, 양파으니입니다 :)

임장을 하다보면 사람들은

왜 여기에 살까?

​

이 아파트의 가격이

저 아파트보다

비싼 이유가 무엇일까? 등

​

궁금한것들이 많이 생기는데요.

​

오늘은 제가 지역을 직관적으로

비교하는 방법에 대해

공유해드리려합니다.

​

사람들은 가격만 보고

집을 결정하지는 않습니다.

​

직장, 교통, 환경, 학군 등을 고려했을때

모든 면을 만족하는 집을

찾지 못하더라도

내가 꼭 필요로

하는 것들이 있습니다.

​

저는 이 지역/단지 사람들은

어떤것을 우선으로 고려할까?

궁금할때 오각형을 떠올려봅니다.

예를 들어볼까요?

​

여기는 동탄입니다.

​

신축단지들이 모여있어

거주 환경이 쾌적하고

​

삼성이라는 거대한 직장을

품고있는 지역입니다.

​

하지만 서울까지의 교통이

불편한 지역입니다.

​

오각형으로 이해해보면

직장, 환경에 대한

수요는 매우 높으나

교통이 불편하고

학군이 확고하지않습니다.

​

이렇게 양쪽이 뾰족한 오각형이 되었네요.

​

​

그러면 현재 동탄의

가격이 적합한가? 고민해봅니다.

​

현재 동탄역 롯데캐슬의 호가는

84가 16.2억 정도입니다.

​

수도권은 서울접근성이

우선적인 요소임을 고려하면

비싸다는 생각이듭니다.

​

호재의 영향일수도,

거주민들의 소득수준이 높아

현재 받아주는 가격인 것이지

지금 저 가격이 절대 싸진 않다는

제 나름의 생각을 갖습니다.

다음은 서울 중구입니다.

아파트 단지가 많지 않지만

신당동, 서울역주변에

사람들이 선호하는 아파트가 있습니다.

​

서울 중구는

하나의 업무지구로서

거대한 직장을 품고있으며

​

강남, 여의도 등

다른 업무지구로의 교통도 편리합니다.

​

다만 거주환경이나

학군은 아쉬운 지역입니다.

(여기서 말하는 환경은

편의시설만을 의미하는 것은 아닙니다.)

​

오각형으로 나타내면

이와 비슷한 그림이 되겠습니다.

​

서울 중구의 랜드마크인

서울역센트럴자이는

현재 84기준 15.5억의

호가를 보여주고 있습니다.

​

어!?

앞서 살펴본 동탄역 롯데캐슬과

호가가 비슷하네요.

​

교통과 직장은

수도권에서 더 의미있는 요소입니다.

​​

​

​

그렇다면 거주환경이 다소 아쉽더라도

(그럼에도 중구의 편의시설은 좋습니다)

​

저는 서울 중구의

서울역 센트럴자이가

단연 더 우위여야한다고 생각하는데

가격이 비슷하네요.​​

​

​

그래프를 비교해보니

​

지금 서울역 센트럴자이와

비교했을 때 동탄역 롯데캐슬이

비싸다..! 라는 생각을

해볼 수 있었습니다.

이번엔 오각형 모양이

비슷한 경우에 대해서

이야기해보겠습니다.

​

예를들어

분당구의 오각형은

직장, 교통, 환경, 학군, 기타 사항을

고루 만족하는 지역입니다.

​

분당은 고루 만족하는 만큼

가격에 반영될수밖에 없습니다.

​

분당에 거주하고 싶지만,

거주비용이 비싸서

사람들은 다른 지역을

살필 수밖에 없는데요.

​

이때 고려해볼 수 있는 지역이

용인시 수지구 입니다.

​

수지는 분당보다

오각형은 작지만

(=거주요소 만족도가 비교적 낮지만)

​

교통, 환경, 학군, 기타사항을

고루 만족하는 편입니다.

​

분당만큼은 아니지만,

골고루 만족하면서

가격대가 분당보다 낮기 때문에

사람들이 좋아합니다.

​

그림으로 나타내면

이렇게 이해할수있습니다.

​

랜드마크 시세를 비교해보면

연식 차이가 무색하게

분당구의 파크뷰가

수지구의 성복롯데캐슬보다

압도적으로 높습니다.

이렇게 오각형으로

지역을 이해하는 것은

지방에도 적용할수있습니다.

​

오각형을

꼭 그려보지않아도

​

이 지역에선 뭐가 뾰족할까?

이 단지는 뭐가 뾰족하지?

이 가격이 합리적인 가격일까?

​

생각해보는 연습이

지역을 이해하는데

많은 도움이 되었습니다.

​

비교평가를 잘하는 법은

항상 어렵고 아리송하지만,

꾸준히 비교해보는 연습이

필요한것 같습니다.

​

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!​​

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