서울투자 기초반 3강 강의 후기 [서투기 16기 74조 바다유리]

안녕하세요? 

바다유리입니다. 

강의 후기 : 서울투자 기초반 3강 

제목: 서울 저평가 지역에서 현실적으로 투자하는 법

강사: 제주바다님

수강일자: 2024년 9월18~9월21일 

PART1 : 현재 서울투자 기회

PART2 : 저평가된 서울 핵심지역 2곳

PART3 : 저평가 지역 투자 노하우 

PART4 :  목표 달성하는 투자자가 되는 법 

[이번 강의를 통해 배운점]

1.서울 핵심지역 기회 1-신축

  (서울 4-5급지 입지 b 신축, 20-30평대)

1)교통입지 가치는 좋지 않지만, 

   앞으로 개선 될 곳이며, 

   환경입지 개선이 확실한 곳. 

2)동네 주민으로부터도 외면받고 있지만, 

   가치가 있는 생활권, 단지. 

2. 서울 핵심지역 기회2-구축

   (서울 4-5급지 입지 b구축, 20-30평대)

1)역세권이 아니라는 이유로,

   가치 대비 저평가되어, 

   아직 전저점대비 많이 회복되지 못한 곳. 

 2)역세권이 아니라 또는 언덕이라, 

    외면받고 있는 생활권, 단지. 

3. 저평가 단지를 투자할 때,  투자전략은?

   아직 오르지 않았거나, 

   덜 오른 저평가 단지를 

   찾아 투자한다. 

4. 동북권 핵심지역 제대로 알아야 하는 이유

 1)채당 5억이상의 시세차익, 4년내 투자금 회수로 다음 투자 가능. 

    소액투자 기회를 꾸준히 줄 수 있는 곳. 

 2)현재 저평가 되어 있는 단지가 다수 존재하며, 

    전세가격이 서울 타 지역대비 높은 편임. 

    앞으로 입주 영향으로 지속적으로 투자 기회를 줄 수 있는 곳. 

3)가치 대비 심한 저평가로 시세차익과 수익률이 매우 높을 것으로 예상되는 곳. 

 *종잣돈이 있어 바로 투자를 진행하고 싶은 투자자, 

   지방투자로 종잣돈을 불린 뒤 서울로 갈아타기 할 투자자,

   모두에게 기회를 주는 곳이 동북권이다. 

5. c지역 분석을 통해 알게 된 것. 

 1) 신축이든 구축이든, 

     입지 좋고 나쁜 것과 상관없이 

     저평가 된 단지를 많이 포진해 있다는것.

     기회가 많이 있다는 점 기억하자. 

 2) c지역은 전세가가 꽤 높은 동네이므로 투자하기 좋은 것도 있지만, 

     대량 입주하게 되면 전세가에도 영향을 받을 수 있으므로, 

     리스크 고려해서 투자해야 한다는 것. (역전세 대비)

 .6. d지역 분석을 통해 알게 된 것. 

  1) 균일한 택지지구를 사람들이 좋아하고, 

     지하철역의 영향력 받는다. 

     (현재는 특정지하철노선의 배차간격으로 인하여 강남역 접근성이 40여분 이상으로 좋지 않으나, 

     개선이 된다면 강남 26분안에 들어갈수 있음.)

  2) d지역 구축 84중에 전고점 11억까지 넘은 단지들이 많고, 

      현재는 8억대로, 가격이 덜 오는 단지들 있으므로 

      저평가된 단지 찾아서 가상 투자계약서라도 시도해봐야 겠다는 생각이 듬. 

     (입지분석은 여전히 어려우나 꼭 해야 하는 이유가 여기에 있다. )

7. 금액대별 저평가 단지 찾는 법

  1단계: 가치와 가격비교/전고점 대비 하락률 20%

             (투자가치가 있는 단지인지 가치판단을 함.)

  2단계: 투자금 비교

  3단계: 매물조건 비교

            (더 가치있고, 목표금액으로 깍이고, 조건이 좋은 물건을 매수한다)

[주의할 점] 

1) 단계 거꾸로 하지 말것. 

2) 반드시 각각의 모두 매물임장하고  매수를 결정한다. 

    (매물 확인후 실제 투자금이 바뀌는 경우 있음.)

 3) 조건을 열어두고 집을 보면서 내가 조건을 맞출 수 있는지 

     부동산 사장님과 함께 고민할 것. 

 4)매매가격이 멈추거나, 조정되는 시장에서는, 

     가능한 많은 조건의 물건을 보고,

     내가 원하는 조건고 가격의 매물을 매수하도록 함. 

8. 가장 싼 타이밍 잡는 노하우 

9. 최고가 아닌, 최선의 선택을 하는 것이 투자입니다. 

     늦었다고 생각하면 생각이 멈추고, 행동이 멈춥니다. 

     지금 할 수 있는 투자를 하는 사람이 바로 투자자입니다. 

    (임보작성 어렵다고, 포기하려는 마음 살짝 먹은 것 반성합니다)

10. 서울을 공부하고 투자하면서 반드시 알아야 할것은?

      서울투자가 목표가 아니라, 노후준비가 목표라는 것. 

11. 투자로 노후준비 목표를 이루는 법

  원칙1: 반드시 그 태도를 우선하여 갖춘다. 

            (꾸준함. 고생=시행착오=성공으로 가는길, 결과를 낸 사람이 맞다고 생각함.)

  원칙2: 성공하는 법을 알고 그것만 한다. 

          (해야 할 일을 하고, 하지 말아야 할 일은 하지 않는다)

     1) 독서하고, 넷플릭스(tv,유튜브) 보지 않는다. 

     2) 강의 듣고, 투자외 다른 강의는 자제한다. (9월한달만큼은 집중)

     3) 임장,임보쓰는 것 먼저,  친구와의 시간은… 

     4) 투자한다, 공부만? 기다림만? 하지 않는다. 

  원칙3: 겸손하게 먼저 간 선배의 이야기를 듣고, 생각, 행동을 바꾼다. 

[이 강의를 통한 적용점]

1. 성공하는 법 적용하기(독.강. 임.투)
2. 강의에 나와있는 아파트라도 알람해놓고 시세트레킹하기.
3. 전임.매임 꼭 경험해보기. 

4. 임보작성 어렵다고 포기하지 않기. 

   임보를 작성해야 하는 이유를 명심,명심,또 명심하자.

   컴퓨터사용어렵다면 노트에 적어서라도 끝내자. 

5.강의내용 내것으로 만들기

이상입니다~

좋은 강의를 해주신 바다유리님 감사합니다. 

그리고 바쁜 와중에도 부족한 글 읽어주신 분들께도 감사합니다. 

2024년9월21일 토요일 

어제보다 

한 걸음 더 성장하는 하루를 살아가며

바다유리/한국