서울 옥수동 레미안옥수리버젠 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 나는부자다]
- 아파트분석
- 24.09.21
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서 탬플릿
▶ 아파트명
레미안옥수리버젠 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
성동구 종사자수 203,221명 (약 20만 명) (서울 종사자수 중 11등)
사업체 수 41665개, 500인 이상 사업체수 23개
근데 어떤 일자리가 있나 ? 모르겠음
2. 교통
강남 29분 / 부도심 : 여의도 39분 / 시청 28분
모두 갈아타야 함
3. 학군
국가수준학업성취도 평가 : 무학중 80.6%, 옥정중 78.9%
특목고 진학률 : 무학중 3.6%, 옥정중 0.5%
임장때 학원가 안보인다.
4. 환경(편의시설)
반경 1km 내에는 없음
더 가야 롯데마트 행당역점/이마트왕십리점/현대백화점 압구정 본점/순천향대학교부속서울병원/한양대학교병원 있음, 택지 없음
임장때 백화점 안보인다.
5. 공급
<공급입지평가>
지역 : 성동구
인구수 : 275,778명
적정수요 : 275778 * 0.005 = 1378.89
1년 : 1378.89 세대, 3년 : 4136.67 세대
연도별 입주 : 2024 : 825 세대
2025 : 1882 세대
2026 : 0 세대
3년 합계 : 2707 세대
연평균 : 2707/3 = 902 세대
적정수요대비 공급수준 : 2707/4136.67 = 0.65배
공급평가 : A
<입지평가 : 기준>
직장 : A, 교통 : S, 학군 : C , 환경 : C, 공급 : A
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 레미안옥수리버젠 33평(84m2) 현재 매매 20억, 전세 11억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 4월 매매 21억 전세 8.7억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 6월 매매 12억 전세 7.6억
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
레미안옥수리버젠 (2012(13년차)/1511세대/84.73평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2022년 04월 | 2019년 06월 | 2024년 9월 |
매매가 | 210,000 | 120,000 | 200,000 |
전세가 | 87,000 | 76,000 | 110,000 |
투자금 | 123000 | 44000 | 90000 |
전세가율 | 0.41 | 0.63 | 0.55 |
고점에 매수 시 수익률 | -8% | ||
고점 매수 시 순수익 | -10,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 182% | ||
저점 매수시 순수익 | 80,000 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
랜드마크 아파트로 설정 함 (옥수동에서 2위)
입지중에 직장/교통 은 좋으나, 학군/환경 은 좋지 않음
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X) 같은지역내 다른 아파트 주변 어느것(금호자이1,2)과 비교해 보면 전고점 대비 저평가 받는 곳이 현재 안보인다. 그리고 다른지역과 비교는 현재 앞마당이 성동구 밖에 없어서 비교불가능하다. |
환금성 | 수시 매도 가능 | O) 300 세대 이상인 1511세대 이고, 저층/탑층이 아니면 환급성이 있다. 나홀로 아파트도 아니다. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 9억 이고, 100% 수익률을 위해서 (들인돈 만큼, 연평균 10%) 10년동안 9억만큼 올려줘야, 20억 +9억 = 29억 되어야 함 현재 고점과 가격이 비슷 싸게 사는 것은 아니므로 시간이 필요할 것 시간이 지나면 서울아파트는 우상향 할 것 (카더라) |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X) 전세가율은 서울내에서 55% 내 으로 적정하지 않다. 입지독점성은 A 으로 수요 많고, 공급이 적다. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 역전세 대응 아직 첫 투자여서 모르겠다 |
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