재건축&리모델링을 내 투자와 연결짓는 방법 [함께하는가치]



안녕하세요

함께하는가치입니다 :)

여름학기의 마지막 반임장날이였던

지난주, 1기신도시를 다녀왔는데요.

요즘 1기 신도시 하면 가장 핫한이슈가

바로 1기 신도시 선도지구 재건축과

리모델링인것 같습니다.

재건축과 리모델링의 차이에 대해서는

이제 많이들 알고 계시겠지만

모르시는 분들을 위해 간단하게 설명하자면

재건축

아파트를 완전 허물고 새로 짓는 사업

장점: 새로 분양할 수 있는 가구수가 많아

분담금, 사업성면에서 더 유리

단점: 리모델링에 비해 주민 100%동의를

받아야 진행할 수 있어 진행속도가 느림,

준공 30년차부터 사업진행가능

리모델링

기존의 골조와 내력벽을 그대로 활용해

건물의 뼈대만 남기고

수직 혹은 증축을 통해 새로 짓는 것

장점: 준공 후 15년차부터 사업진행가능,

재건축에 비해 약 65% 정도의 짧은 사업기간

단점: 일반분양 물량이 많지않아

분담금, 사업성면에서 부담이 큼

분담금이 얼마나 나오는지도 이슈이지만

추후 철거가 시작되면

해당 사업구역에 거주하는 주민들은

집주인이든 세입자든 다른 곳에 이사를 해서

사업이 완공될때까지 살 집도 필요합니다.

본인이 실거주를 하고 있다면

이주비용이 필요하고

투자자로 세입자를 두고 있다면

전세나 월세 보증금을

반환해줘야 해서

일시적으로 큰 비용이 발생하는

부담도 있을 것 같습니다.

(물론 사업장에 따라

감정평가액의 40%~60%정도는

이주비대출도 가능합니다)

이밖에도 사업을 추진하는 동안

사업기간이 길어지면 길어질수록

물가상승으로 인한 공사비 부담이 커져

중간에 추가분담금을 더 부담해야하는

상황이 생길수도 있습니다.

얼마후면 입주를 앞두고 있는

올림픽파크포레온도

중간에 추가분담금 때문에

사업에 난항을 겪기도 했었죠.

이런 다양한 추가 비용부담이 생길수도 있지만

그래도 기존에 입지가 좋은곳에

새 아파트를 만들어 준다니

생각만해도 좋을 것 같은데요!

우리는 투자자니까

리모델링이나

재건축 단지의 시세를 보며

새아파트를 기대하고

들이는 시간과 비용,

이미 지어진 새아파트에 투자하는 비용을

계산해보고 내 투자와 어떻게 연결시킬까

생각해보면 좋을 것 같은데요.

재건축&리모델링 단지 시세비교방법

현재 사업진행속도가 가장 빠른

평촌의 리모델링 단지인 목련선경2단지입니다.

전용 34㎡와 58㎡ 소형평수로만

이루어진 단지로

리모델링이 추진되면

전용 34㎡ ▶ 전용 48㎡

전용 58㎡ ▶ 전용 75㎡으로

각각 평형이 확장됩니다.

추가분담금은 약 3억~4억 중반정도로

74㎡기준 약 9~10억대로

범계역 초역세권의 대장이 될

신축아파트를 갖게 될 수 있겠네요..!

이 단지가 새 아파트로 변했을때 안전마진을

어느정도 가져갈 수 있을지 생각해보기 위해

기축단지들의 시세를 비교해보면

현재 평촌의 신축 대장아파트인

평촌더샵센트럴시티 전용84㎡ 12.3억

리모델링 추진 단지의

바로 옆단지인 목련1단지 98㎡ 13억

비교 평형대가 조금 다르긴 하지만

입지가 살짝 떨어지는

평촌더샵센트럴시티가 12억,

입지를 공유하는 구축이 13억대 중반의

시세를 형성하고 있기 때문에

적어도 리모델링 후 시세가 13억정도는 형성될것 같은데요.

평균 1~2억정도의 안전마진이

생긴다고 추측해볼수 있습니다.

하지만 예측불가한 추가분담금이슈,

공사기간이 있기때문에

시간과 기회비용을 생각했을때도

이득이 있을지는

투자자 개인의 판단과 선택이

필요할것 같아 보입니다.

예시로 든 단지도

1기신도시 리모델링 단지중에는

비교적 사업진행속도가 빠른곳인데도

9월 이주를 앞두고

HUG의 리모델링 자금보증이 보류되어

이주일정이 다시 연기된 상황입니다.

리모델링 재건축 단지에서 기회찾기

그렇다면 무조건

'재건축&리모델링은 안돼'라고

생각하실건가요?!

평촌의 또 다른 리모델링 추진단지인

초원마을세경이라는 단지입니다.

이 단지는 전용 64㎡ 단일평형이고

평촌역 초 역세권에 평촌중앙공원도 가깝고

무엇보다 학군도 평촌중을 보낼 수 있는

입지 최강인 곳인데요.

리모델링 이슈가 나오던 시기가

20년도 중반쯤인데요!

리모델링 이야기가 나오기 전까지는

시세가 지지부진하게 오르는것 같다가

곧바로 대장의 흐름을 따라가는 모습을 보입니다.

그럼 지금은 어떨까요?

다시 호재의 거품이 빠지고,

리모델링이 지지부진하게 진행되면서

가격이 제자리 걸음을 하고 있네요.

이럴때! 꼭 팔아야하는 상황이 있는

매도자들의 급매를 우리가 잡는다면?!

우수한 입지에 있어

충분히 실거주가치가 좋은 구축이기 때문에

리모델링이 빠르게 되지 않더라도

시세는 원래 가치를 찾아갈것이라고 생각하고

또한 리모델링이 예정대로 빠르게 진행되면

호재로 작용해 상승장에서는 불을 붙이는

효과로 이어질 수도 있지 않을까요?

재건축, 리모델링, 교통호재

이 모든것들보다 중요한

투자의 본질은 싸게사서

비싸게 파는것인것 같습니다.

그동안 깊게 생각해보지 않았던

재건축과 리모델링을

투자와 연결지어 생각해볼 수 있게 해주신

센쓰튜터님 감사합니다🩷

긴글 읽어주셔서 감사합니다!



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