월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
80기 97조 느리미 수익률 보고서
▶ 아파트명
중동 그린타운삼성우성
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
부천시 종사자수 318,670명 (약 31만 명)
사업체수 87,889
2. 교통
강남 72분 / 여의도 58분 / 시청 59분
3. 학군
계남중 84.4%, 부명중 82.1%
4. 환경(편의시설)
1)백화점 : 롯데백화점 중동점, 현대백화점 중동점,
2)대형마트 : 이마트
3)대학병원 : 순천향대병원
4)지하철 : 1호선, 7호선
5)공원 : 중앙공원
5. 공급
원미구에는 공급물량 없음, 부천시 전체 3년간 2,697세대 입주예정.
인구수 : 773,040명
적정수요 : 773,040*0.005=3,865 (1년:3,865세대 / 3년:11,595세대)
연도별입주 : 2024년:1,120 / 2025년:1,388 / 2026년:189
3년 평균 899세대
적정수요대비 0.23배
공급평가 : 적정수 1/2 이내
직장 : S등급
교통 : B등급
학군 : C등급
환경 : S등급
공급 : S등급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 부천 중동 그린타운삼성우성 37평 현재 매매 7.2억, 전세 4.3억
5년 내 전고점 매입시: 2024년 9월 매매 7.2억 전세 4.3억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 11월 매매 4.45억 전세 3.2억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (72000-72000)÷(72000-43000)X100 = 0%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (72000-44500)÷(72000-32000)X100 = 220%
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
중동 그린타운삼성우성 (1993년/592세대/37평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2024년 09월 | 2019년 11월 | 2024년 9월 |
매매가 | 72,000 | 44,500 | 72,000 |
전세가 | 43,000 | 32,000 | 43,000 |
투자금 | 29000 | 12500 | 29000 |
고점에 매수 시 수익률 | 0% | ||
고점 매수 시 순수익 | 0 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 220% | ||
저점 매수시 순수익 | 27,500 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 앞마당이 없어 비교하기 어려움. |
환금성 | 수시 매도 가능 | ㅇ |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 2.9억 100% 수익률(연평균10%)위해선 10년동안 2.9억만큼 올라줘야 7.2억+2.9억=10.1억 현재가격 고점 가격과 같음 싸게 사는건 아니므로 시간이 필요할 것. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율 60% 주변 비슷한 단지가 많음, 입지독점성 낮음 |
리스크대비 | 역전세 대비 | 역전세 대응 가능 하다면 ㅇ |
▶ 총평
1) 아무 생각 없이 살고 있는 집을 객관적으로 평가 해봄
2) 숫자로 입지평가 및 수익률을 확인. “이 정도면 대충” 에서 정확한 평가 가능 해짐.
3) 1기신도시 다른 아파트와 비교 평가해 보고 싶은 마음이 듬.
4) 가치에 대해 조금 이해가 되기 시작함.
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다다익선 : 느리미님 고생하셨습니다!