아파트분석

부천 중동 그린타운삼성우성 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 97조 느리미]

  • 24.09.22

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

80기 97조 느리미 수익률 보고서

 

▶ 아파트명

중동 그린타운삼성우성

 

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.     직장
부천시 종사자수 318,670명 (약 31만 명)

사업체수 87,889

2.     교통
강남 72분 / 여의도 58분 / 시청 59분

                                                           

3.     학군
계남중 84.4%, 부명중 82.1%

4.     환경(편의시설) 
1)백화점 : 롯데백화점 중동점, 현대백화점 중동점,

2)대형마트 : 이마트

3)대학병원 : 순천향대병원

4)지하철 : 1호선, 7호선

5)공원 : 중앙공원



 

 

5.     공급

원미구에는 공급물량 없음, 부천시 전체 3년간 2,697세대 입주예정.

인구수 : 773,040명

적정수요 : 773,040*0.005=3,865 (1년:3,865세대 / 3년:11,595세대)

연도별입주 : 2024년:1,120 / 2025년:1,388 / 2026년:189

            3년 평균 899세대

적정수요대비 0.23배

공급평가 : 적정수 1/2 이내 

 

직장 : S등급

교통 : B등급

학군 : C등급

환경 : S등급

공급 : S등급

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 부천 중동 그린타운삼성우성 37평 현재 매매 7.2억, 전세 4.3억

5년 내 전고점 매입시: 2024년 9월 매매 7.2억 전세 4.3억

5년 내 전저점 매입시: 2019년 11월 매매 4.45억 전세 3.2억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (72000-72000)÷(72000-43000)X100 = 0%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (72000-44500)÷(72000-32000)X100 = 220%

[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기

중동 그린타운삼성우성 (1993년/592세대/37평형)

 

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

시기

2024년 09월

2019년 11월

2024년 9월

매매가

72,000

44,500

72,000

전세가

43,000

32,000

43,000

투자금
(전세가율)

29000
(60%)

12500
(72%)

29000
(60%)

고점에 매수 시 수익률

0%

고점 매수 시 순수익

0

저점에 매수 시 수익률 합계

220%

저점 매수시 순수익

27,500

 

▶ 현장 사진

 

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

앞마당이 없어 비교하기 어려움.

환금성

수시 매도 가능

수익률

투자금 대비 수익률

투자금 2.9억

100% 수익률(연평균10%)위해선 10년동안

2.9억만큼 올라줘야

7.2억+2.9억=10.1억

현재가격 고점 가격과 같음

싸게 사는건 아니므로 시간이 필요할 것.

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

전세가율 60%

주변 비슷한 단지가 많음, 입지독점성 낮음

리스크대비

역전세 대비

역전세 대응 가능 하다면 ㅇ

 

▶ 총평

1)   아무 생각 없이 살고 있는 집을 객관적으로 평가 해봄

2)   숫자로 입지평가 및 수익률을 확인. “이 정도면 대충” 에서 정확한 평가 가능 해짐.

3)   1기신도시 다른 아파트와 비교 평가해 보고 싶은 마음이 듬.

4)   가치에 대해 조금 이해가 되기 시작함.


댓글


다다익선
24. 09. 22. 22:09

느리미님 고생하셨습니다!