지난 8월 3일, 세제개편안이 나왔고 당시에 제가 올렸던 글이 있습니다.
"거주 안 하면 세금 폭탄?" 2026 세제개편안 발표, 내가 당장 확인해야 할 3가지
제목에서 나와있다시피,
‘거주유무’에 대한 부분이 강화된 세제안이었는데요.
당시 발표는 고가주택, 비거주 주택의 세 부담을 조정하고 실거주자에게 혜택을 더 주는 방향에 초점이 맞춰져 있는 정책들이 많았습니다.
즉 아직까지도 부족한 주택을 어떻게 공급할지, 실수요자의 금융(대출 등의) 문제를 어떻게 풀지에 대한 구체적인 답은 없었습니다.
그 답이 오늘인 8월 13일, 국토교통부의 '주택 신속공급 방안'과 금융위원회의 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’에서 함께 나왔습니다.
첫번째는 전세대출에 대한 부분,
두번째는 실수요자들의 대출허용에 대한 부분,
세번째로는 신혼부부 대출에 대해 조금 더 유연하게 조정된 부분입니다.
오늘은 이 3가지를 어떻게 바꾸었고,
언제 시행되는지에 대해 자세하게 살펴보려합니다.
바뀐 것 중에 가장 중요한 3가지
1. 전세대출을 타이트하게 조정했습니다
대국민토론회에서 보신 분들은 아실겁니다. ‘집이 있는 사람이 왜 전세대출을 받는가?’ 에 대해 꽤 민감하게 논의된 부분이 있었습니다. 이 부분이 이번에 오피셜하게 반영된다고 보심 됩니다.
#1. 세끼고 샀는데, 실거주 한 적이 없다면
지금까지 전세대출 보증이 제한되는 대상은 명확했습니다. 다주택자, 그리고 투기/투기과열지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득한 사람 이었습니다. 이번 대책은 여기에 새로운 유형을 추가했습니다.
“투기적 목적의 비거주 1주택자” 입니다.
세 가지 조건을 모두 충족하는 경우가 해당됩니다.
- 수도권, 규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)
- 그 집을 가족이 아닌 다른 사람에게 임대하고 있는 경우
본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 적이 없는 경우
쉽게 말하면, 집은 한 채 있지만 정작 그 집에는 살아본 적 없이 세를 놓고, 자신은 타인의 전세보증금을 받아 다른 곳에서 전세로 사는 구조를 막겠다는 것인데요. 그동안 "1주택자"라는 이유만으로 규제 밖에 있던 이 분들에 대한 개편안입니다.
다만 모든 경우를 일괄 차단하는 것은 아닙니다.
법적 실거주 의무가 예정된 경우, 세입자가 있는 집을 매수해 기존 임대차가 끝나지 않은 경우, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 상환이 어려운 경우 등은 예외를 인정받을 수 있습니다.
시행 시기는 2027년 1월 1일입니다.
#2. 1주택자라면 대출비율도 낮아져
전세대출은 보증기관이 얼마나 보증해주느냐에 따라 실제 받을 수 있는 대출 조건이 달라집니다.
이번 대책은 1주택자에 한해 이 보증비율도 낮췄습니다.
- 기존: 수도권/규제지역 80%, 그 외 지역 90%
- 변경: 수도권/규제지역 70%, 그 외 지역 80%
무주택자는 기존과 동일하게 수도권/규제지역 80%, 그 외 90%가 그대로 유지됩니다.
즉 이번 조정은 무주택 실수요자가 아니라 1주택자 대상인 겁니다.
시행 시기는 마찬가지로 2027년 1월 1일입니다.
2. 이주비,중도금,잔금대출, 총량관리에서 빠집니다
가계부채 총량관리는 은행이 한 해 동안 늘릴 수 있는 대출 규모에 한계를 두는 것인데요.
문제는 재건축/재개발 이주비 대출이나 신축 아파트 중도금/잔금대출도 이 총량 안에 포함되어 있어 대출규제가 일어나면 이미 계약을 실행한 분들도 타격을 받는다는 것이 굉장히 위태로운 부분이었습니다.
총량이 조이면 정작 공급을 위해 꼭 필요한 대출까지 함께 줄어드는 부작용이 있기 때문입니다.
이 때문에 현재 대출규제로 인해 계약을 이미 진행한 많은 분들이 힘들어하셨지요.
(실제 토론회당시 우는 분들도 계셔 얼마나 어려울까.. 마음이 아팠는데요)
이번 대책은 이 부분을 총량관리 목표에서 별도로 관리하도록 바꿨습니다.
실거주/실수요 목적의 주택 관련 대출이 총량 규제에 발목 잡히지 않도록 분리한 것입니다.
같은 맥락에서 올해 가계부채 총량 증가율 목표도 당초 1.5%에서 3% 수준으로 상향 조정됐습니다.
다만 늘어난 여력은 주택공급 촉진, 청년 주거안정, 실수요자 애로 해소 등 정책적 목적에 쓰도록 못박았습니다.
3. 보금자리론, 신혼부부 소득 기준을 선택할 수 있습니다
기존에는 신혼부부(혼인신고 후 7년 이내)가 보금자리론을 이용하려면 부부합산 연소득 8,500만 원 이하 기준을 충족해야 했습니다. 미혼 1인 기준인 7,000만 원보다 완화된 것 같지만, 맞벌이 부부 입장에서는 오히려 결혼 후 기준이 더 까다로워지는 역설이 있었던 겁니다.
그래서 ‘혼인신고는 안하는게 유리하다’ ‘최대한 늦게하자’ 라는 이야기들이 나오곤 했는데요.
이번 개선안은 신혼부부에게 두 가지 기준 중 유리한 쪽을 선택할 수 있도록 했습니다.
- 부부합산 연소득 8,500만 원 이하, 또는
- 부부 중 1인의 연소득이 7,000만 원 이하
둘 중 하나만 충족해도 대출이 가능합니다.
시행 시기는 2026년 10월입니다.
1주택자가 중요한게 아니라, 실거주가 중요해진 시대
이번 개편안 역시도 지난번에서 크게 달라진 것은 없습니다.
실거주 여부에 따라 대출과 세금이 갈리기 시작했다는 것입니다.
과거에는 무주택인지 다주택인지, 즉 보유 채수가 대출 가능 여부를 가르는 거의 유일한 기준이었습니다. 이번 대책부터는 여기에 하나의 질문이 더 붙습니다.
"그 집에서 실제로 산 적이 있는가, 지금 그 집을 어떤 목적으로 쓰고 있는가"입니다.
같은 1주택자라도 실거주 이력과 임대 여부에 따라 전세대출이 막힐 수도, 열려있을 수도 있다는 겁니다. 그래서 스스로 "나는 집이 한 채뿐이니 실수요자"라고 단정하기보다, 아래 조건에 해당하는지 미리 짚어보는 것이 안전합니다.
보유 주택이 어느 지역에 있는가?
(특히 내가 잔금을 한 당시가 규제지역이었는가?도 공제기준이 되기에 중요합니다)
- 그 집을 가족 외 타인에게 임대 중인가? 본인/배우자 모두 그 집에 실거주한 이력이 없는가?
- 전세대출만기 시점이 2027년 1월 1일 이후인가?
이를 통해 우리가 점검해야할 것 한가지를 고르라면
지금부터 임대차계약서와 전입 이력, 비거주 사유를 한번 정리해보시는게 좋겠습니다.
이것만 배우자와 잘 정리해 두셔도 개편안이 계속해서 나오더라도 흔들림 없이 가장 현명한 선택을 내리실 수 있습니다.어려운 시장 상황이지만, 기준을 잡고 계신다면 이번 세금 파도 역시 충분히 지혜롭게 넘어설 수 있습니다.
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내 상황에 맞는 유익한 재테크 인사이트를 가장 빠르게 전해드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
