모의투자 물건이 내 물건이 되기까지(포기하고싶은 순간에 찾아온 1호기)[양파으니]

안녕하세요,

양파으니입니다 :)

머릿속으로 실전투자 경험담게시판에

글을 쓰는 상상을 종종 하곤 했었는데

드디어 쓰는 날이 오네요..

오늘은 월부시작 403일만에

저에게 찾아온 1호기 경험담을 남겨보려합니다.

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오늘이 본계약이자

전세신규계약날이었는데

걱정한 것과는 달리

화기애애한 분위기에서

저와 세입자분과

매도인분이 한데 모여

과일과 케잌을 먹고

서로의 인생에 대해 이야기하는

소중하고도 값진 경험을 한 날이기도 했습니다.

투자 복기글이 처음이라

두서가 없이 장황해도 이해해주세용 ..^_ㅠ

저는 지방 임장을 시작한 뒤로는

열중반 강의에서 주우이멘토님이

언급해주셨던 ‘모의투자’의

중요성이 생각나서

임장보고서 뒷편에

제가 해당 달에 뽑은 1등 물건을

‘모의투자 목록’에 담았고,

한달에 한번 모의투자한 물건의

매매가와 전세가를 확인하고 있었습니다.

그렇게 저는 이번달에도 저의 1등 물건을

모의투자 물건에 담으려했는데

지난 달에 뽑은 1등 물건이

또 다시 1등이 되었습니다.

심지어 같은 단지,

같은 물건이었습니다.

한 달 넘게 나가지 않고 있던 물건..

이미 이 물건은 투자 범위에 들어오긴 하지만

단지 내에 더 싸게 거래된 내역이 있어서

더 협상을 하고 싶었고,

이미 저는 지난달부터

여러 부동산에 방문 및 전화해서

협상을 시도했었지만

제가 원하는 가격범위에

들어오지 않았던 물건입니다.

하지만 여전히 1등으로 나왔기 때문에

이 물건으로 매물문의를 진행하기로 결정했습니다.

솔직히 이 물건을

진짜 투자하게 될 거라는 확신은 없었고,

적어도 제가 두 달 연속 이 물건을

1등으로 뽑은 과정이

올바른 과정이었는지 검증받고 싶었습니다.

그런데 빈쓰 튜터님께서

“양파으니님,

이 물건 진행해보셔도 좋을 것 같아요”

라고 말씀해주셨고

최저가에 사고 싶던 저는

막상 튜터님의 대답을 듣고 어안이 벙벙했습니다.

"녜? 정말요?!"

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제가 1등으로 뽑은 물건은

하위 생활권의 초신축 단지였습니다.

생활권이 하위임에도

1등으로 뽑았던 이유는

해당 지역은 입지보다 연식이 우선하는

지역이라는 판단이 있었고,

주변에 재개발이 진행중이라

향후 개선될만한 생활권인것을

감안하면 더욱 싸다고 판단했습니다.

실제로 처음 임장했던때보다

상가도 많이 들어왔고,

무엇보다 아이들이 단지내에

정말 많아진것이 느껴졌습니다.

그 중 제가 뽑은 물건은

해당 단지에서 낀 평형 물건이었고,

매물코칭을 받기 전에도

계속 협상을 시도했었지만

협상이 쉽게 되지 않았고,

저 말고도 다른 투자자분들이

계속 관심을 가지고있던 물건이었습니다.

[이 물건의 상황]

-가격은 예시입니다.

- 가격: 3.5/3.1(24년 7월 만기)

- 컨디션: 시스템에어컨3, 로얄동 로얄층

- 세입자: 신혼부부

- 매도자 상황: 3.7억에 매수했기 때문에

이미 2천을 손해보는 상황

이미 이 물건은 저 말고도 다른 투자자들과

3.45억, 3.48억에 거래가 성사될뻔하다가

끝내 계좌가 나가지 않았던 물건으로

매도인의 마음이 오락가락하는

상황이라는 것을 다시 한번 인지하였습니다.

그래서 저 역시 한 두번 더 시도해본 뒤에

3.5억에 그대로 진행하기로 결심을 하고

저의 의사를 전달한 그날 저녁,

다른 부동산 사장님께

해당물건이 거래됐다는

문자를 받습니다.

'하놔 진짜...'

이미 해당 단지에서

여러 물건으로 협상을 시도했었고,

이 지역의 다른 단지 물건들도

협상 과정에서 놓쳐본 상황이라

‘아 이 지역은 나랑 인연이 없는건가?’

하는 생각과 함께

아무것도 하기 싫어졌습니다.

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그렇게 다음날이 되었고

그래도 습관처럼 들여다보던

네이버부동산을 의무감으로 켰습니다.

그리고 다시 시작하는 마음으로

해당 단지를 비롯해서

해당 지역에서 투자가 가능한 물건을

평형 상관없이 모두 엑셀파일에

하나하나 옮겨보았습니다.

이때 비슷한 규모의 다른 앞마당도

쭉 스캔하고 전임하는 과정을 거쳤습니다.

그럼에도 역시나

제가 가진 앞마당 내에서

같은 가격대 물건 중

이 단지의 물건이 싸다는

생각이 다시 한 번 들었고,

해당 단지 물건들을

더 상세히 들여다보았습니다.

역시나 33평형은

가격이 매력적이었지만

현재 전세 시세가

끼인평형과 큰 차이가 없어

투자금이 더 많이 들었고,

세가 낀 물건들 중

전세 만기일이 길게 남아있는 것은

전세금이 너무 낮게 껴있었고,

전세 만기일이 다가오는 물건들은

전세가가 높게 껴있었습니다.

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단지내 33평형 최저가가

3.8억이었는데(예시)

이 물건은 3.85억에 나와있었고

전세는 3.35억에 껴있어서

투자금 5천을 꽉 채워야하는 상황이었습니다.

더구나 층은 좋지만 B타입인것,

단지뷰가 나오는 동이라는 것이

살짝 아쉽다는 생각이 들었습니다.

(내 상황에 맞는

100점짜리 물건은 없따..)

[33평형 물건의 상황]

-가격은 예시입니다.

- 가격: 3.85/3.35(24년 1월 만기)

- 컨디션: 시스템에어컨4,

B타입, 로얄층

- 세입자: 50대 부부

- 매도자 상황: 이미 단지 내 2채를 가지고 있어서 

하나는 매수세가 붙은 상황에서 처분하고 싶은 상황

해당 단지의 낀 평형과 33평형 그래프입니다.

그래프에서 보시다시피

낀 평형물건과 비교했을 때도

33평이 더 가격은 쌌고

투자금도 500만원 차이였기에

더 좋은 물건이라는 생각이 들었습니다.

그러나 이 물건의 경우

전세가가 현 시세보다

약 1500~2000만원 높게 껴있어서

더욱 망설여졌습니다.

심지어 전세는 24년 1월 만기라

1년도 채 남지 않은 상황이었습니다.

그리고 이 물건을 가지고 있던 사장님은

제가 평소에 이 단지에서

’무섭다'라고 생각했던 사장님이었기에

연락할까말까 망설였습니다.

고민끝에 연락드렸는데

역시나 사장님은

‘너 이거 말해줘도

또 못할거잖아’

라는 느낌으로

아주 간단한 정보만 브리핑해주셨습니다.

그래도 매매가를 깎아보려고

여러차례 시도하였습니다.

하지만 사장님은

딱 500만원까지만 가능하고

그 이상은 절대 안된다고 못박으셨습니다.

500만원을 깎았을 때에도

충분히 저렴하다는 확신은 있었지만

단지내 더 싸게 나간 실거래가 있었고,

더불어 1호기 투자금치고

제 생각보다 많다는 생각에

머리를 쥐어뜯고 있던 찰나,

남편이 본인이 비트코인 투자하던 때

이야기를 들려주었습니다.

“그때 90원에 사냐,

100원에 사냐, 110원에 사냐

조금 더 싸게 사려고 안달났었는데

지나고보니 중요한 건

‘그때 샀냐, 안샀냐’ 였어.

OO이가 생각할 때 싼거면 실행에 옮겨봐”

그 말을 듣고 부자대디 튜터님이

칼럼에서 얘기해주신 ‘싼 구간’에 대한

내용이 떠올랐습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/2797819

그 말에 우선 일단 집을 봐야겠다고 생각하고

다음날 해당 매물을 보러가겠다고 말씀드렸는데

세입자분이 여행을 가셨다고....^^...

그래서 일단 이 물건 말고도

투자 기준에 들어올법한 단지들을

예약했고 내려가기로 했습니다.

(일단 사장님이랑

얼굴 보고 얘기하도록 조언해주시고

같이 가줄까?라고 제안해주신

빈세니님 감사합니다❤❤)

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다음날,

매물을 보러 내려가는 중

제가 보기로 한 물건들의

가격과 상황을 눈감고 생각하면서

‘어떻게하면 이 물건이

내 물건이 될 수 있을까?’

고민을 하게 되었고

문득 세입자분의 상황이 스쳐갔습니다.

세입자 분은 해당 지역에서

근무하는 교수님 부부로

오랜 기간 머무르고 싶어하시는데

집주인이 바뀌는 것에 대해 불안해하신다는

사장님의 말씀이 생각났습니다.

그때는 사장님이 저를 잡으려고

하는 말이라고 생각하고 흘려들었었는데,

매매가 조정은

5백이상은 어려울 것 같으니

매매가 조정이 더 안된다면,

전세금 리스크를 줄여야겠다는 판단이 들었습니다.

해당 지역에는 매년 지속적으로

공급이 예정되어 있어서

현재 전세가가 시세보다 높은 것 자체가

역전세 리스크였기 때문입니다.

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우선은 예약했던

다른 단지의 매물임장에 집중했습니다.

카페에서 매물을 정리하면서

더욱 이 물건에 대한 확신이 들었습니다.

그래서 저는 사장님께

매매가는 더 이상 조정하지 않을테니까

지금 세입자분께서 같은 금액에

전세를 저랑 신규계약하실 의사가 있는지

알아봐달라고 말씀드렸습니다.

이에 세입자 분은

더 거주할 수 있는 거라면 좋지만

이미 납부한 전세보증보험금이

아깝다고 하셨습니다.

세니님과 상의 후,

저는 남은 기간에 해당하는 보험금을

대신 지급해드리겠다고 제안했습니다.

(알고보니 전세보증보험금은

계약기간이 종료되기전에

남은 기간에 대한 환급이 가능했습니다!)

그리고 나서 얼마후

사장님과 세입자분이

통화하시는데 수화기 너머로

‘이 집에 오래 거주하고 싶은데

혹시 제가 매수할 수 있나요?’

라고 묻는 세입자분...

그리고

지금 매도하면 세금을 내야하니

비과세가 될 때 팔자고

물건을 거두고 싶어한다고 하는

매도인의 와이프분 등..

짧은 시간에 계약이 파기될 것 같은

상황도 있었습니다.

또 가계약금을 쏘기 전

등기부등본과

전세계약서를 살펴보는 중에

사장님께 제가 진행하는 집을

매수하겠다고 요청하는 전화가 오는 등..

순간 철렁하는 순간들도 있었지만

그날 모든 운이 맞아 떨어졌던 것 같습니다.

세입자 분은 여행 중인 상황이라

결정에 대해 고민할

정신이 없으셨던 것 같고

매도인 분은 그날 아침

치X 수술을 받으신 터라

오랜 시간 고민하실만한

상황이 아니었습니다.

그리고 매수를 희망하시던 분은

현장에 없었고,

저는 부동산 현장에 있었습니다.

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그렇게 저는 예상치도 못하게

기존에 1등으로 뽑았던 물건보다

큰 평형을 투자금 500만원 더 주고

25년까지 전세를 새로 계약하면서

투자를 마무리할 수 있었습니다.

순식간에 지나간 하루에

멍-한 마음이 들어

해당 단지 내 놀이터 벤치에 앉아

아이들이 노는 모습을 보며

한참을 아무 생각도

안하고 있었던 것 같습니다.

1호기를 경험하면서

정말 머리로 아는 것과

실행으로 옮기는 것은 천지차이라는 것을

온몸으로 깨닫게 되었습니다.

제가 이번에 빠른 판단으로

계약까지 실행에 옮길 수 있었던 것은

이미 몇달째 이 지역에서 여러차례

매물을 털어본 경험이 있었고,

각 단지마다 적정 가격이 어느정도인가

치열하게 고민했던 경험이 있었고,

무턱대고 내가 원하는 가격만

제시하는 협상을 하다가

내가 제시한 가격보다

높게 거래가 되는 모습을 보면서

저의 씁쓸한 협상 과정을 복기했던 경험이

있었기에 가능했던 것 같습니다.

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그리고 쭉 돌이켜보니

저 혼자만의 힘으로

된 것이 아니었습니다.

지난 10월에도, 이번에도

매물코칭을 통해 매물에 대해

판단하는 과정을 알려주시고

수많은 질문을 다 받아주시고,

진심으로 제 투자방향을

같이 고민해주신 빈쓰튜터님,

매일같이 질문을 드려도

언제나 따뜻하게 답변해주시고

튜터링데이때에도 모든 질문에

시원한 답변을 해주시고,

진정한 투자자의 롤모델이 되어주신

부자대디튜터님,

지난 1월 투자코칭을 통해

매물의 적정 가격을 파악하는

방법을 알려주신 주우이멘토님,

매물이나 임장지에 대해서

여쭤보면 언제나 반갑게 흔쾌히

대답해주셨던 발전남님,

나눔글에 쓰신 내용이 궁금해서

여쭤보면 두배 세배로

답해주시는 이서빠님,

지투기초반 줌모임 시간에

강의지역에 관한 인사이트

나눠주신 천둥벌거숭이님,

열반 조장님들과의 질의응답 시간에서

아낌없이 인사이트 나눠주신 김인턴님,

좋은 물건이 있으면

링크를 보내주시면서

전임해보라고 하시고,

먼저 매임을 함께하자고

제안해주시고, 든든하게 가계약 과정에

함께해주신 빈세니님,

심장 떨리는 물건을

만날 때마다 전화해도 언제나 반갑게

받아주시고 냉정하게

같이 고민해주셨던 토리장군님,

힘들때마다 응원해주시고

할 수 있다고 해주신 진담님,

1호기 물건을

4월에 같이 찾아봐주겠다고

진심으로 도와주고 싶어하셨던 따라간다님,

누구보다 기뻐해주신 경지님, 요오니님

저의 1호기를 누구보다 염원해주시고

계약을 잘 마무리하도록 응원해주신

코슈조장님을 비롯한

지투 2리5슈 조원분들,

그 외에도 언제든 질문드리면

아는 것을 나눠주셨던 베토스님, 망개님..

그 외에도 저의 확언에

항상 응원하는 댓글 달아주신 많은 동료분들이

하나하나 스쳐가듯 생각났습니다.

그리고 동시에 저도 동료분들께

조금이나마 힘이 되는 동료,

함께 고민해줄 수 있는 동료가

되고싶다는 생각을 했습니다.

이 물건을 만나기까지

저는 세 권의 전임 노트를 가득 채웠고,

집안 여기저기 저의 확언을

붙여놓았으며,

선배, 동료들에게

1호기무새처럼 노래를 불렀고,

사장님들께 제 나름의 간절함을

보여드렸었는데 때에 따라서는

상처를 받는 일도 있었습니다.

아마 사장님도 사장님의 입장이 있으셨겠지요..

제가 해드리고 싶은 말은

백마탄 왕자님 같은

1호기가 척! 하고 나타나는 것은

정말 쉽지 않은 일인 것 같습니다.

눈에 불을 켜고 다녔던

처음 몇달은 오히려 제 물건이

나타나지 않았었어요.

포기하고 싶었던 순간,

그럼에도 일단 몸부터 움직였던 순간

저에게 1호기가 찾아왔습니다.

사실 계약을 매듭지은 오늘

싱숭생숭한 마음이 들기도 합니다.

(최저가에 대한 미련..)

이제야 첫발을 뗀것같은

느낌이 드는것 같습니다.

포기하고 싶은 상황이 왔다면,

그게 곧 목표지점에 이르는 길목일 수 있으니

절대 포기하지 않으셨으면 좋겠습니다.

장황하고 부족한 투자 경험담

살펴봐주셔서 감사합니다 ❤