▶ 아파트명
풍덕천동 이편한세상수지
▶ 위치(지도)
*화면 캡처는 카카오맵(https://map.kakao.com/)에서 찾은 후 [윈도우+쉬프트+S]
▶ 입지평가
직장 : C (용인시41만명,수지구 8만명) 수지구로만 봤을때 C이나 수지구는 대부분의 지역이 주거지역으로 용인시 전체로 확장하면 S임
교통 : A 신분당선으로 강남으로의 접근성이 뛰어남, 수지는 광역버스를 이용하여 출퇴근하는
경우가 많음 (광역버스 이용시 시청까지 1시간 10분소요)
학군 : A 학업성취도 우수
환경: B 도보10분 롯데마트 도보 20분 이마트가 있으나 신세계경기점은 차로 10분 소요
공급 : S수지구인구수 375,664*0.5%=1,878 공급 542세대
1. 직장
용인시 종사자수 414,967명(약41만명)/ 사업체수 98,465(약9만개)
수지구 종사자수 87,487명 (약 8만 명)/ 사업체수 24,076(약2만개)
*내강의실-교재 다운로드에서 “월부_열반스쿨기초반_직장데이터” 다운로드 후 종사자수 확인
2. 교통
강남 41분 / 여의도 70분 / 시청 67분
*카카오맵 https://map.kakao.com/ 길찾기
*근처 주요 직장까지 대중교통을 이용한 소요시간 확인하기
3. 학군
정평중 92.8%, 성복중 93.9%, 서원중 92.8%
*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기
4. 환경(편의시설)
신세계백화점 경기점, 롯데마트 수지 , 이마트 신봉점
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
5. 공급
동천역 자이르네 2025.04 / 112세대 등
e편한세상죽전프레미어포레 2024.12/ 430세대 등
*아실(https://asil.kr/) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택
참고) 아래 이미지는 3강 2차시 54분대 참고
참고) 직장, 교통, 학군, 환경 등급 기준 (아래 이미지는 3강 1차시 43분대 참고)
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*교재 다운로드에서 “월부_열반스쿨기초반_아파트수익률계산기” 다운로드 후 자동 계산하세요!
현재 시세: 풍덕천동 이편한세상수지 32평 현재 매매 12.4억, 전세 6.7억
5년 내 전고점 매입시: 이편한세상수지(-11%) VS 대흥동 태영(-10%)
5년 내 전저점 매입시: 이편한세상수지(88%) VS 대흥동 태영(108%)
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
▶ 현장 사진
*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X 평소 주의깊에 봐온 집근처 아파트와 회사근처 아파트를 비교 두 아파트 모두 전고점 대비 94%로 최근 부동산 상승장의 영향으로 고점대비 상당부분 회복했음. 고평가되어 있다고 사료됨 |
환금성 | 수시 매도 가능 | O |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X 투자금 6억 7천만원 이편한세상수지는 성복역 도보 10분가능으로 바로 옆 수지초(초품아),정평중(학업성취률93%),풍덕고가 인접되어 있고, 수지구청역 근처 학원가 통학버스가 다니며, 공항버스 도보, 시내로 가는 광역버스 정류장 도보가능한 수지에서는 수지의 대장아파트 롯데캐슬 다음으로 높은 매매가를 형성하는 아파트임 아직 전고점 13억2천만에 도달하지는 못했지만 최근 많이 회복하여 전고점 대비 93%임 현재 부동산시장 과열로 서울 상급지는 전고점을 이미 뚫었으며 그 영향으로 상승했다고 생각됨으로 가격이 고평가 됐다고 생각함
|
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X 현재 전세가율 54% 서울,수도권 전세가율70%~80%에 못미침 |
리스크대비 | 역전세 대비 | X 고점대비 매매 가격은 아직 회복하지 못하였으나 전세가격은 이미 고점시점의 전세가격을 넘어섰음 만약 보유자라면 최고 전세가의 5%~10% 다운된 가격이 적정할것으로 보이며, 전세 갱신시에도 세입자에게 전세가를 올려 받지 않아야 함 |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^ 평가 부분은 단순히 O, X가 아닌 내 생각을 넣어 작성해보시면 좋습니다.
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