'소액으로 어디에 그리고 어떻게 투자해야 할까?' 한방에 정리 끝! [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

서울, 수도권의 상승이 여전히 이어지는 가운데 아무도 관심을 갖지 않는 한 지역이 있습니다.

단지별로 차이가 있지만 1년간 전세가격이 무려 20% 이상 오른 모습을 보이는데 기존에 전세가 3억였다면 약 6-7천정도 상승했다고 생각하시면 됩니다. 매매 가격을 살펴보면 전세만큼은 아니지만 회복하는 모습을 보이고 있습니다.

다만 여기서 주목해야할 건 매매 가격 상승 대비 전세 가격 상승이 더 뚜렷하다는 것이며 이는 소액으로 투자하기 좋은 여건을 갖추고 있다고 볼 수 있습니다. 이 지역은 현재 전세 매물 자체가 매우 부족하고 이와 더불어 향후 공급 자체가 거의 없습니다. 이 지역은 어디인지 짐작이 가시나요?





이 지역은 바로 전주입니다.

#공급이 부족한 지역의 모습

전주시의 최근 가격 변화를 통해 공급이 없는 시장의 모습을 간접 경험해볼 수 있습니다.

가장 먼저 생활권별 주요 신축들의 가격을 보면 에코시티더샵3차의 경우 전고점인 7억을 기준 대비 거의 다 회복했다고 볼 수 있습니다.

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전세가격이 뚝 떨어진 것처럼 보이는데 갱신권으로 인한 거래로 현재 시세로 보기는 어렵고 정상 거래와 호가를 기준으로 전세가격 역시 바닥을 찍고 쭉 상승중입니다.

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효천지구내 대방 역시도 최근에 저층 거래가 있어서 그렇지 6억 초반까지 거래가 되고 있고 실상 해당 단지도 거의 다 회복되었습니다. 전세 역시도 꾸준히 상승중하고 있습니다.

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마지막 구도심 서신동에 위치한 서신아이파크 앞선 살펴본 단지들만큼의 선호도는 아니지만 충분히 좋아하는 곳에 위치한 신축이죠. 매매 역시 거의 다 회복되었고 전세도 훅 오르는 것을 확인할 수 있죠.

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조금씩 차이는 있지만 신축 기준으로 전저점 이후 최소 1억씩은 오른 모습입니다.



지방 시장 분위기가 별로라는 기사만 봤다면 이런 모습이 낯설 수 있습니다.

아니 지방이 이렇게 오른다고? 믿을 수 없어!

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신축만 이렇게 올랐을거라 생각할 수도 있기에 준신축, 준구축, 구축도 한번 살펴볼게요. 주요 준신축 단지들을 살펴보면 효자동에 위치한 세븐팰리의 경우 신축만큼의 매매가격 상승은 아니지만 반절정도 회복했으며 전세 가격의 상승은 매우 무섭습니다.

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한적하지만 그래도 살기 좋은 동네인 덕진동내 오투그란데는 최근 저층거래를 포함해도 많이 회복했으며 역시나 전세가격의 상승이 가파릅니다.

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마지막으로 송천동에 위치한 벽산e리버파크 강을 바라보는 나홀로 신축이지만 역시나 매매, 전세 회복했고 상승합니다. 전세 거래가 끊긴건 전세 수요가 없는게 아니라 매물이 없기 때문에 거래를 못하는 중입니다.



다음은 구축이라고 말하기도 그렇고 준신축이라고 말하기도 애매한 준구축 단지들입니다. 오히려 앞서 살펴본 단지들보다 직전 전고점 기준으로 회복이 더 빠르다는 것을 확인할 수 있습니다.

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아무래도 신축들의 가격이 지난 대세 상승장에서 꽤나 올랐던거 대비해서 오히려 애매한 연식의 해당 단지들이 상대적으로 쌌었는데 이런 이유로 더 빨리 회복하지 않았나 싶다. 전세가격은 말해 뭐해 인듯 하네요.

그렇다면 구축은 어떨까요? 구축 중에서도 20평대로 살펴볼게요.

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지역내에서 선호하는 생활권에 위치한 동아,한일의 경우 구축임에도 현재 가격이 많이 회복했으며 전세가격 역시도 부지런히 오르고 있습니다.

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송천주공 역시도 괜찮은 생활권에 위치하고 그래도 살만한 구축이기에 동아, 한일만큼은 아니지만 가격이 회복하고 있고 전세도 뒤따라 상승하는 모습입니다. 그에 반면 LG동아의 경우 아직 회복하는 모습을 보여주지는 못하고 있습니다.

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하지만 공급이 정말로 부족한 시장에서 지금과 같은 상황이 계속 이어진다면 선호도가 낮은 구축도 충분히 가격을 회복하는 모습을 충분히 보일 수 있을거라 생각합니다.

지방이 그렇게 상황이 안좋다고 뉴스와 기사에서 이야기하지만 어떤 지역냐에 따라서 달라지는 부분이며 이렇게 매매와 전세가 모두 오르는 지역들은 생각보다 많이 있습니다. 다만 우리가 관심을 갖기 않기에 그렇게 느껴지기가 어려운 것이 아닌가라는 생각합니다.

여기서 중요한 건 이 도시가 매매는 조금 오르고 전세가 많이 오르니까 투자금이 줄어들고 있으니 소액투자하세요는 아닙니다. 투자금이 줄어드는 건 맞지만 그보다 먼저 판단해야할 건 가격이 싸냐 비싸냐겠죠.

다만, 가격이 싼 시장이 어디인지 알고 여기에 더해 현재 공급 상황과 더 나아가 향후 공급 상황을 살펴보면 충분히 가치 대비 가격이 싼 좋은 단지에 투자를 할 수 있다는 것입니다.

#지방 중소도시 가격 수준

지방 중소도시를 현재 가격 수준을 살펴보면 다음과 같습니다.

1) 창원(마산)

랜드마크 기준으로 살펴보면 창원의 용지 아이파크는 9억이며 전고점이 11억이라는 점을 감안한 하락율을 살펴봤을 때는 그리 비싸다고 이야기하기는 어렵습니다. 하지만 상급지 도시들과 상대적을 비교를 했을 때는 비싼 가격이라고 보여집니다. 반면, 마산의 경우는 싼 가격이라고 생각됩니다.

창원 마산 시장을 전제척으로 살펴보면 다음과 같이 정리해 볼 수 있습니다.

- 창원 신축 매매 6억 중후반, 전세 4억대 / 선호 준구축 매매 5억대, 전세 4억대

- 마산 신축 매매 4억 중반~5억대, 전세 3억 중반부터 / 마린애시앙 매매 3억 중반, 전세 2억 후반

- 매매, 전세 모두 상승 / 전세가 상승이 더 높은 시장

- 현재 진행중인 공급 X, 전세 매물 감소

2) 천안

천안의 랜드마크인 불당지웰더샵은 현재 8억의 가격을 보이고 있으며 전고점 대비 가격이 많이 회복되었습니다. 반면, 동남구의 신축 신부디이스트(구. 동문굿모닝힐)은 4억이란 가격으로 지웰더샵과 다르게 가격이 회복하지 못한채 싼 가격을 보이고 있다는 생각됩니다.

- 서북구 신축 매매 4억 중후반, 전세 3억 수준

- 동남구내 신축 매매 4억 전후, 전세 3억 수준

- 마산과 비교시 매매도 싸지만 전세 가격도 더 저렴한 수준

- 매매/전세 보합 or 조정 (일부 단지 전세 소폭 상승) + 전세 매물 감소

- 12월 한화포레나천안노태 입주(약 1,500세대)

천안의 공급 자체는 향후 부족하지만 아산내 탕정을 비롯하여 아산 자체의 공급이 적지 않은 수준으로 같이 려해서 판단하는 것이 필요합니다.





3) 청주

청주의 대장급 신축을 살펴보면 먼저 가경동의 아이파크3단지는 5억후반 가격을 유지하다가 최근 6억대로 호가가 올랐습니다. 복대동내 두산위브지웰시티2차 역시 한동안 5억 초중반 가격을 보였는데 이제는 5.8억 정도의 가격을 보이고 있으며 동남지구 신축은 4억 중반의 가격입니다. 개인적으로는 중소도시내에서 랜드마크의 가격 수준은 비싸다고 말하기도 싸다고 말하기도 그 어딘가라고 생각됩니다.

- 청주 선호 신축/준신축 매매 4억대, 전세 3억대 중반

- 동남구내 신축 매매 4억 전후, 전세 3억 수준

- 매매가격은 큰 변화 없고, 전세는 상승 / 전세 매물 급감

- 10월 오송역파라곤 입주(약 1,700세대)

하락 이후 지방도시 중 가장 빠르게 전세가 회복하고 난뒤 전세가 주춤했는데 최근 전세가 소폭 오르는 모습을 보이는 것 같습니다.

4) 전주

전주는 앞에서 살펴본대로 매매, 전세 모두 회복하면서 에코시티와 효천지구가 대표적인 택지이자 신축 대장급이 위치하고 있는데 현재 두 단지 모두 6억대 초반으로 높은 가격을 보이고 있습니다. 앞서 살펴본 다른 지역과 비교했을 때 가격은 비싸다고 생각됩니다. 다만, 이 지역내에서도 상대적으로 싼 단지들은 여전히 남아있습니다.

- 선호도 높은 신축 5억대, 전세 4억대

- 선호도 중간 이상 신축&준신축 4억중후반, 전세 3억중반

- 선호도 애매한 준신축&구축 3억대, 전세 3억전후

- 매매/전세 가격 모두 상승 → 구축도 회복 시작

- 현재 진행중인 공급 X, 전세 매물 바닥





5) 김해

김해는 구도심과 율하지구 랜드마크 신축의 가격의 4억대로 특히 연지 공원푸르지오의 경우 7억까지 거래가 되었다는 점으로 미루어보아 가격 자체가 매우 싼 지역이라는 것을 알 수 있습니다. 아무래도 지역내 그리고 인접한 부산의 공급으로 인한 영향이 크지 않았나 생각됩니다.

- 율하, 구도심 신축 매매 4억대, 전세 3억대

- 아쉬움이 남는 신축 3억대, 전세 2억 중후반대

- 전주가 김해보다 규모가 더 크고 환경적으로 택지가 더 잘 갖춰져있긴 하지만 이를 제외하고는 비슷.

- 현재 김해 상단 가격 = 전주 중간 가격으로 김해가 쌈

- 매매/전세 전체적으로 상승, 전세가 상승 우위

- 현재 진행중인 공급 X, 전세 매물 감소

6) 구미, 포항

구미와 포항은 이미 잘 알려진 대로, 공급으로 인한 여파가 큰 영향을 준 지역입니다. 그런 이유로 현재 가격 수준은 매우 싸다고 볼 수 있지만 그만큼 전세 가격이 낮은 수준입니다.

- 포항 선호 신축 4억 전후, 전세 3억

- 구미 선호 신축 3억 중후반, 전세 2억 후반

- 포항 매매 보합 및 조정, 전세 소폭 상승 / 전세물량 감소중

- 포항 11~12월 홍해읍에 대규모 입주(약 4,00세대)

- 구미 매매/전세 보합 및 조정, 전세물량 감소 후 증가

- 구미 10월 푸르지오 입주(약 1,700세대)





7) 춘천(+원주)

마지막 강원도의 대표도시 춘천과 원주입니다. 춘천의 대장 아파트인 춘천센트럴파크푸르지오는 현재 6억이라는 가격에 계속해서 거래가 이어져 오고 있습니다. 반면 원주는 4억 후반대로 거래가 되고 있죠. 도시의 규모 자체는 원주가 더 크지만 단순히 규모로 위상에 대한 정답지가 된다고 보기는 어려운 것 같네요.

- 온의 신축 5억대, 전세 4억전후

- 이외 선호 신축 4억대, 전세 3억대

- 준신축 및 선호 생활권 구축 3억대, 전세 2억대

- 매매/전세 큰 변화 없이 가격대 유지 → 보합

- 10월 학곡지구 입주 (약 800세대), 전세 매물 부족

현재 춘천의 가격대는 전주와 비슷한 수준으로 전주가 지방 도시 중에서 상대적으로 비싼 점을 감안하면 규모에 비해 확실히 춘천의 가격은 비싸다 볼 수 있습니다. 다만 공급이 없음에도 이 가격을 받아주고 거래가 된다는 점은 그만큼 뒷받쳐줄 수 있는 소득을 가진 수요가 있다는 것으로 봐야할 것 같구요.

단순히 지방 도시를 비교할때 춘천을 가져와서 춘천보다 규모가 더 큰데 춘천보다 싸니까 싸다라고 단순하게 생각하는 건 주의해야겠다는 생각이 듭니다



아래의 표를 통해 랜드마크의 가격과 선호 신축의 가격대를 한번에 살펴보면 지방 중소도시의 가격 수준은 확실히 싸다라고 이야기할 수 있으며 도시별로 상대적으로 비싸냐 싸냐로 구분해 볼 수 있습니다. 그리고 상대적으로 비싼 지역내에서도 여전히 싼 단지들은 남아 있습니다



#내가 가진 돈이 소액이라면

지방의 도시별로 가격 수준을 확인했다면 이제는 스스로 도시별 공급 상황과 현재 전세물량 등을 확인하고 지속적으로 트래킹하는 것이 필요합니다.

예시로 들었던 전주라는 지역이 보여주는 현재의 모습처럼 매매보다 전세가 더 많이 오르는 시장의 모습을 충분히 보여줄 수 있기 때문입니다. 전세가 매매에 달라 붙으며 손짓하는 그런 시장을 말이죠.

특히나 지방이 경우는 서울/수도권에 대해서 관심이 쏠려 있기에 좋은 단지들의 매매 가격이 날라가지 않고 기다려 줄 가능성이 높을거구요.

그리고 무엇보다 지역이 전체적으로 싼 상황에서 그 지역 사람들이 무엇을 좋아하는지 어떤 단지를 선호하는지를 아는 것이 필요합니다. 이를 바탕으로 어디가 가치 대비 더 싼지를 확인하는 것도 마찬가지구요.

만약 이런 부분들이 어렵다면 지방투자기초반 혹은 지방투자 실전반을 통해서 구체적으로 배워갈 수 있고 이를 토대로 충분히 소액으로 좋은 투자를 할 수 있을거라 생각합니다.



덧붙여 이미 앞마당으로 만들어 놓은 중소도시가 있다면 미루지 마시고 꾸준하게 시세트래킹을 해가시면서 가격의 변화를 계속해서 지켜보셨으면 좋겠습니다.

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다:)

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