아파트분석

대전시 중구 목동더샵리슈빌 아파트 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 79기 35조 leon009]

  • 24.09.24

대전시 중구 목동더샵리슈빌 아파트 수익률 보고서

 

▶ 아파트명

대전시 중구 목동더샵리슈빌

 

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.     직장
대전시 중구 종사자수 102,690명 (약 10만 명)/ 사업체수 28,362개 -> B

              종사자 수가 많은 편은 아님. 업무지구보다는 베드타운 성격의 지역임.

구분

지역

시군구

등급

종사자수

사업체수

광역시

대전

대전 전체

C

  

광역시

대전

서구

B

198,272

49,273

광역시

대전

유성구

A

204,522

37,275

광역시

대전

중구

B

102,690

28,362

광역시

대전

대덕구

B

101,980

25,405

광역시

대전

동구

C

80,993

25,405

 

2.     교통
대덕연구단지 18분 / 대전시청 12분 / 충남대병원 9분

              대전 지역 주요 일자리인 대덕 연구단지, 시청까지 소요되는 시간은 각각 18분, 12분

              20분 이내이므로 등급은 A

 

 

3.     학군
충남여중 83.4%(특목고 진학률 4.6%), 대성중 82%

지역 내에서는 학군을 이유로 선호할만한 아파트임.

 

 

4.     환경(편의시설)
반경 1km 안에는 대형마트나 백화점이 없음. 1km 보다 약간 벗어난 곳에 코스트코와 홈플러스가 있음. 대형 병원으로 선병원이 있음. -> C

 

 

5.     공급

24년: 대전한신더휴리저브(418세대), 서대전역한국아델리움(217세대)

25년: 중촌SKVIEW(808세대), 대전하늘채스카이앤2차(793세대), 해링턴플레이스휴리움(997세대)

26년: e편한세상서대전역센트로(749세대),

27년: 힐스테이트선화더와이즈(851세대), 문화자이SKVIEW(1746세대)

 

 

 

 

공급 입지평가

지역

대전 중구

인구수

223,899명

적정수요
(인구수X0.005)

1119 세대
1년: 1119세대, 3년: 3358세대

연도별 
입주

2024

3636 세대

2025

2598 세대

2026

749 세대

3년 합계

6983 세대

연평균

2328 세대

적정수요대비
공급 수준

적정수요 대비 2.1배

공급평가

적정수요 2배 초과 -> C

 

 => 입지 평가 정리

입지평가

판단기준

평가

직장

종사자수

B(10만명)

교통

주요업무지구까지 이동거리

A(대덕연구단지 18분)

학군

중학교 학업성취도 평가

C(충남여중 83.4%)

환경

상업시설(백화점, 대형마트)

C(마트 없음)

공급

향후 3년간 입주예정물량

C(적정 수요 2배이상)

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 대전 목동더샵리슈빌 34평 현재 매매 6.1억, 전세 4.1억

고점 매수시 수익률: -64%, 저점 매수시 수익률: 56%

 

[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기

목동더샵리슈빌 (2022년/993세대/34평)

 

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

시기

2022년 07월

2023년 03월

2024년 9월

매매가

81,200

53,300

61,000

전세가

50,000

39,500

41,000

투자금
(전세가율)

31200
(62%)

13800
(74%)

20000
(67%)

고점에 매수 시 수익률

-64%

고점 매수 시 순수익

-20,200

저점에 매수 시 수익률 합계

56%

저점 매수시 순수익

7,700

*수익률 계산식: ((현재 매매가- 과거 매수가) ÷투자금) X 100 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

(고점일 때, 전세 거래가 없어 전세가를 임의로 최고가로 설정하여 계산함.)

 

▶ 현장 사진

 

 

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

현재 가격이 전고점 대비 -25% 수준임.

가격이 비싸지는 않은 것 같음.

환금성

수시 매도 가능

993세대, 중층 이상이면 O.K

수익률

투자금 대비 수익률

저점 매수시 수익률 56%

현재 가격으로 매수 시 수익률 100%가 되려면 매매가 8.1억(=전고점 가격)이 되어야 함. -> 향후 수익률 100% 달성은 가능할 것 같음.

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

현재 전세가율 67%

(80% 이하로 투자금 많이 필요함)

입지 독점성은 없음.

리스크대비

역전세 대비

3년 내 공급이 많아 리스크가 있음.

전세가 30% 하락시 1.23억 역전세금 필요함. -> 리스크 대비 어려움.

 


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