▶ 아파트명
효성동 유승
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
- 직장(C): 계양구 사업체 수 27,913개 / 종사자수 99,226명 (약 10만 명)
교통(C): 강남 1시간 30분 / 여의도 1시간 / 시청 1시간 21분
학군(C): 북인천여중 77% / 명현중 59% / 인천효성중 69%
- 환경(C): 없음(근처 대형마트, 백화점, 대학병원)
공급(B)
인천작전한라비발디 2025.10 / 340세대
두산위브더제니스센트럴계양 2027.05 / 1370세대
효성동 제일풍경채계양위너스카이A블록 2025.08 / 777세대
효성동 제일풍경채계양위너스카이B블록 2025.08 / 566세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 효성동 유승 26평 현재 매매 2.25억 / 전세 1.8억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 11월 매매 2.9억 / 전세 2.175억
5년 내 전저점 매입시: 2020년 1월 매매 1.9억 / 전세 1.47억
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 저평가로 볼 수 없음(하단 표 첨부) |
환금성 | 수시 매도 가능 | 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 0.45억 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 0.45억 만큼 올라줘야 2.25억+0.45억=2.7억(수익률100%) 5년 내 고점 2.9억으로 가능성 있다고 판단함. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율 기준 충족(전세가율80%) 입지독점성 없음, 공급물량 대비 불필요 |
리스크대비 | 역전세 대비 | 5년 내 저점대비 역전세 시, 최소 0.33억 마련 필요 |
[첨부] 저평가 비교 표
| 유승(27평) | 효성금호어울림(23평) | 석남경남아너스빌(27평) | |
| 연식/세대수 | 2002/350 | 2005/410 | 2006/471 |
| 교통 | 강남1시간30분(C등급) | 강남1시간18분(C등급) | 강남1시간14분(C등급) |
| 직장 | 계양구 종사자수 약10만명 | 계양구 종사자수 약10만명 | 서구 종사자수 약24만명 |
| 학군 | 북인천여중 77% (C등급) | 북인천여중 77% (C등급) | 인천석남중 56% (C등급) |
| 환경 | 없음 (C등급) | 대형마트1개 (B등급) | 대형마트1개 (B등급) |
| 2020년 | 매1.9억/전1.47억 | 매2.3억/전2억 | 매2.5억/전2.2억 |
| 2022년 | 매2.9억/전2.175억 | 매3.2억/전2.1억 | 매3.6억/전3.15억 |
| 현재 | 매2.3억/전1.8억 | 매2.49억/전2.1억 | 매2.85억/전2.4억 |
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