노인 많은 단지, 재건축 어려울까? (+ 장미아파트, 은마아파트, 압구정현대 )

노인 많은 단지, 재건축 어려울까?

(+ 장미아파트, 은마아파트, 압구정현대 )​

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작성일: 2024.9.21.

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안녕하세요 마이로드입니다.

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재건축 시장에서 소위 ‘불문율’처럼 떠도는 공식,

​‘노인들이 많이 거주하는 아파트는 피하라’입니다.

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 노인은 살던 곳에서 계속 살고자 하는 욕구가 강하기 때문에 

재건축 진행이 더디다는 주장인데요.

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진실일까요?

진짜 노인이 많은 단지는

재건축이 안될까?

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실제로 나이가 들수록 살던 곳에 

계속 거주하고 싶어한다는 조사결과는 존재합니다.

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2020년 보건복지부가 실시한 ‘노인실태조사’에 따르면 

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노인들은 건강이 유지된다면 현재 집(83.8%)에서 계속 거주하기를 원하고,

​ 건강이 악화돼도 집에서 재가서비스(56.5%)를 받으며 

계속 거주하기를 희망하는 것으로 나타났는데요.

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즉, 대다수의 노인들이 살던 곳에서 계속 살기를 원하는 것입니다.

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노인이 많은 아파트나 저층주거지에서는 재건축·재개발이 

제대로 추진되지 않고 있을까요? 

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반대로 노인 비율이 적은 구축 아파트는

 재건축이 잘 진행될까요? 

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사실 이를 증명할 명확한 증거는 없습니다.

 관련 통계나 연구도 존재하지 않습니다.

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오히려 재건축의 향방은

소유주의 나이보다는 분당금 감당능력에 달려있는데요.

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즉, 재건축은 조합원들의 나이보다는

경제력이라는 것이죠!

압구정현대,

노인이 많아서 재건축이 안된다던데?

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서울 강남구 압구정 현대아파트에 

31년째 거주하시는 85세 주민분은

이에 대해 억울하다는 입장입니다.

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“우리(노인)가 재건축을 반대할 이유가 뭐가 있어?

 나는 여기 재건축해도 어차피 못 살아. 

(자식들에게) 말은 안 하지만 

애들한테 넘겨주고 끝내야겠다라는 생각은 해.

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노인들 때문에 재건축 진척이 안 되는 게 아니고 

그냥 자기네들끼리 뭐가 안 맞아서 진척이 안 되는 거지.

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조합장도 해임했다가 다시 돌아오고 시끄럽잖아. 

계속 저러고 있으면 15년이 지나도 재건축 되기 어려워. 

처음에 재건축 이야기 나와서 조합 생길 때 

그 사람들이 ‘10년이면 됩니다’라고 말하고 다녔거든? 

그런데 벌써 3년이나 지났어요. 

이건 우리(노인) 탓이 아니예요."

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​압구정 현대 1·2차는 

1976년 6월 입주를 시작해

 올해로 48년된 아파트입니다,

1979년 9월 준공된 은마아파트보다 나이가 많죠.

(저보다도 나이가 많아요 속닥)

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 하지만 은마아파트와 달리 압구정현대아파트는 유독 

재건축 이야기가 많이 나오지 않았는데요.

 ‘현대건설이 한강변 모래를 

죄다 퍼다 엄청 튼튼하게 지어서 

철거비용이 더 든다’는 소문과 함께,

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 ‘노인이 너무 많아서 재건축 추진 자체가 안 되는 것’

이라는 말도 많았습니다.

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하지만, 그렇다고 이곳이 

그동안 재건축을 추진하지 않은 것은 아닙니다.

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통상 ‘압구정 현대아파트’로 묶어 이야기하지만 

재건축을 추진하는 아파트는 압구정동 내 24개 단지를 모두 포함합니다.

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 현대백화점 옆 단지에서부터 갤러리아백화점 옆 단지까지 

한강변을 낀 전체 블록이 재건축 대상인데요. 

현재 6개 특별계획구역으로 나눠 추진 중이에요

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규모가 어마어마한 단지죠.

압구정 현대는 2021년 2월10일 

4구역이 조합설립인가를 얻은 것을 시작으로

 2·3·5구역이 조합설립인가를 받았습니다.

다만 이후 3년째  사업시행계획 인가를 신청하지 않았어요... 

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그 결과 현재 해당 단지들은 집을 매수하면 

조합원 지위까지 넘겨받을 수 있는 상황입니다.

 그 덕에 집값은 더 천정부지로 뛰었습니다.

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최근 강남 지역 신고가 거래에 

압구정 현대아파트 단지도 한 몫했죠?

 신현대 아파트 전용면적 183㎡는 

지난 달에 76억5000만원에 거래됐습니다.

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 업계에서는 압구정현대 실거래가가

“비현실적이지만 100억원도 할 단지”라는 

평가를 할만큼 입지적으로 인정하는 단지입니다.

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재건축이 되지 않은 상황에서

이렇게 비싸게 팔리니, 어떨까요?

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 압구정 현대 앞 셔틀버스 정류장,

모여계셨던 노인분들 중

압구정현대 주민분 중 한 분이

많이들 이사가셨다는 말씀을 하셨다는데요.

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" 재건축 이야기 나오고 집값이 갑자기 올랐을 때 꽤 많이 팔고 나갔어요.

 50억원 찍었을 때 이사를 많이 갔어요.

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녹물은 좀 나오지만 집을 정말 튼튼하게 지었어요.

 아침먹고 산책 조금 하다가 이렇게 셔틀 타고 백화점 가면 

친구들과 커피 한 잔 마시고 문화생활도 할 수 있어서 아직 이사계획은 없어요."

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압구정현대 단지 내에서 

20년 이상 부동산을 운영해오신 사장님은

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 “연세 많은 어르신 비율이 높기는 하지만 

10년 전부터 세대교체가 많이 됐다"며

 “최근에는 60~80대보다 30~40대가 더 많이 살고 있다”는 말을 전했습니다.

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“어르신들 때문에 

재건축이 안 된다는 얘기는 말이 안 되고,

 재건축 사업 자체가 진척되지 않는 분위기”라고도 하셨는데요.

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또다른 중개업소 관계자 역시

 “여기는 토지거래허가구역이기 때문에 

매수할 때 바로 입주하는 조건으로 거래가 이뤄지지만 

다들 2년만 살고 세를 주고 나간다”며

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“실거주 목적보다는 투자 목적으로 많이 보러 오고,

 연령대도 대부분 30~40대”​라고 설명했습니다.

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결국 압구정현대아파트 재건축은 

추진동력이 약해 절차가 진행되지 않고 있을 뿐 

노인들을 재건축을 막는 요인으로 보기는 어려운 것이죠.

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압구정현대만 

그런거 아니에요?

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강북지역의 한 재개발조합장은 

“재개발은 아무래도 노인들이 반대하는 경우가 많지만 

그렇다고 될 사업이 안 될 정도는 아니다”며

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“재건축은 있는 건물을 허물고 새로 지으면 되잖아요? 

재개발은 그런데 정비구역을 정하는 것부터 복잡하고, 

기반시설 등 모든걸 새로 만들어야 하기 때문에 사업추진이 더 어렵죠. 

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사실 재개발이든 재건축이든 핵심은 ‘분담금’이예요. 

우리 같이 저층노후지역에 살던 노인들은 

자기 분담금을 감당할 능력이 안 되니까 

결국 지분을 팔고 아예 떠나야 돼요.

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 그래서 재개발을 하면 원주민이 되돌아오는 비율이 20%밖에 안 돼요. 

80%는 외지인이죠.”

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라는 의견을 밝혔습니다.

강남의 한 재건축조합 관계자 역시

 “고령층 거주자 문제라기보다 분담금이 문제”라며

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 “7층을 넘어가는 구축들은 조합원 몫을 빼고 나면 

용적률을 엄청 상향하지 않는 한 

일반분양 매물이 줄어들고, 분담금이 많이 나와요.

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사무실을 찾아오는 분들은 ‘돈 낼 여력 없다, 재건축 안 하고 살고 싶다’고 많이 하시는데

 그건 개인사정에 따라 반대하는 것이지 나이와는 관계가 없었다”고 말했는데요,

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최근 물가상승등으로 건축비가 오르며

재건축 분담금이 만만치 않습니다.

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적게는 3억에서 많게는 12억이죠.

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위와 같은 상황과

현장에서의 목소리 모두 종합해도

​

'조합원의 나이'보다는 

'조합원의 경제력'이 중요하다는 결론이네요.

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노인이 많은 곳은 

재건축이 어렵다는 통념,

바로잡을 필요가 있겠습니다.

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읽어주셔서 감사합니다.

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