수도권 소액투자는 이런 곳에 해야 돈을 법니다. [진심을담아서]

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은

진심을담아서 입니다 :)

날씨가 정말 좋은 것 같아요.

글을 쓰고 있는 곳 창문 너머로

살랑살랑 부는 봄바람에 흔들리는

나뭇잎과 가지들이 왠지모를

설렘을 주는 것 같습니다.

이 글을 보시는 분들께서도

모니터를 많이 보셔서 피로하시다면

창문밖 풍경도 감상하시면서

따뜻한 하루 보내시면 좋겠습니다.^^

최근에 많은 기사들이

눈에 띄고 있어요.

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양극화…상승…대선…

부동산 매수를 고민하시는 분들께서

마음이 매혹되기에 자극적인

기사들이 많이 보이는 것 같습니다.

우리의 눈과 귀를 현혹시키는

기사 제목과 유튜브 컨텐츠와 다르게

실제 현장에서는 불쑥 올라와버린 전세가,

그로 인해 줄어든 투자금으로

꽤 많은 지역들이 가성비 있게

접근이 가능하게 되었습니다.

투자금만 봤을 때는 좋아진 건 맞지만,

되려 이런 상황이 ‘매수하고 싶은 조급한’

마음이 들 때는 오히려 조심해야합니다.

특히 수도권이라고 무조건적으로

‘갭’에 집중하시면 장기적으로

아쉬운 결정이 되실 수 있으십니다.

예시를 통해서 살펴보겠습니다.

1. 소액투자도

지역 나름입니다.

여기 경기도에 두 도시가 있습니다.

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서울에서 다소 거리가 먼 남양주와

서울 바로 옆에 있는 부천입니다.

서울접근성이 떨어졌지만

그래도 그 안에서

사람들이 좋아해서

가격이 꽤 올랐던 단지가 있습니다.

다른 하나는 바로 옆에

서울 구로, 양천 등과 인접한

부천이라는 도시를 갖고 왔습니다.

경기도에서 롯데백화점, 현대백화점 등의

브랜드 백화점을 두 곳이나 보유하고 있고

강남, 구로, 여의도 등의 접근성이 나쁘지 않은

7호선 인프라를 끼고 있는 곳입니다.

실제로 주변 환경을 살펴보자면,

학원가 접근성까지 고려할 때

부천에 있는 단이

정주환경이 훨씬 나은 모습입니다.

이 단지들의 가격 흐름은

이런 흐름이 있습니다.

실제로 남양주는 부천이란 도시에 비해서

서울 접근성이 아쉬운 부분이 있어서

30평대 단지라고 할지라도

20평대 부천의 단지보다

덜 오른 모습을 보여줬습니다.

반면에 부천에서 예시로 들어드린 단지는

아파트 연식이 남양주 단지와 차이가 없지만,

부천 안에서 자란 신혼부부나,

구로/인천 방면에서 자란 분들이라면

꼭 한번씩은 거쳐가고 싶은 매력적인 단지입니다.

이렇게 나가고 싶은곳과 오고 싶은곳의

‘전세’가격 흐름 차이는 꽤 큰 편입니다.

임대차법 등 특수한 상황을 제외하고는

전세가는 대부분 ‘실사용가치’를

비교적 정확하게 보여주는 지표입니다.

같은 돈을 내고 살고 싶은 수요를

보여주는 지표 중 하나인데요.

우리는 수도권 투자를 할 때

매매가가 아니라 전세가를

더 주목해서 봐야합니다.

왜 그럴까요?

2. 케이스 별 투자시나리오

투자 공부를 해보신 분들은

너무나 잘 아시는 격언이시겠지만,

미래는 예측 가능한 영역이 아닙니다.

그래서 우리가 할 수 있는 건

이렇게 발생할 수 있는 케이스에 대해서

우리는 어떤 투자를 하면 되는지

생각을 해보는 것입니다.

"케이스1) 매매가가 ‘단기간’에 오른다"

"케이스2) 매매가가 ‘단기간’에 오르지 않는다."

[케이스1) 매매가가 ‘단기간’에 오른다]

많은 투자자가 염원하고 있을

단기간 매도차익 실현은

사실 정말 좋은 지역들을

제외하고는 쉽지 않은 상황입니다.

그러면 좋은 지역들은

모두 다 많이 빨리 올랐을까요?

단지 단위로 살펴보자면

강남에 있더라도 모든 단지들이

결코 동시에 빠르게

올라간 것은 아니었습니다.

강남의 단지들조차도

투자를 하고난 후에도

언제가 될지 모르지만

꽤 오래 기다리기도 해야했습니다.

즉 투자는 지역 전체에 투자하는 게 아니라

단지 하나하나에 투자하는 것이며

언제 올지 모르는 마켓타이밍은

아무도 알 수 없다를 말씀드리고 싶습니다.

[케이스2) 매매가가 ‘단기간’에 오르지 않는다.]

사실 우리가 주목해야하는 건

오히려 단기간에 매매가가 오르지

않을 수 있다는 전제로 보는 것입니다.

이럴 때 항상 어떤 편익이 있는지를 생각하는 게

의사결정 하실 때 도움이 됩니다.

수도권 투자 시 내가 원하는 타이밍에

매매가가 오르지 않을 때 취할 수 있는

편익은 전세가의 상승입니다.

예시를 살펴볼까요?

부천에서 사람들이 꽤 좋아하는 곳들은

인근 서울 상급지와 비교하더라도

전세가가 꾸준히 오르는 모습입니다.

‘사람들이 살기 좋기’ 때문입니다.

남양주의 비슷한 연식 단지들과

비교해보더라도, 아니 상급지와 비교해도

부천의 전세가는 ‘살기 좋음’을 방증합니다.

모든 연령이 어우러져서

살기 좋은 부천같은 도시는

사람들이 오래 거주하고 싶어합니다.

태어난 아이가 청년이 되고,

그 아이가 부부가 되고,

그 아이가 결혼을 해서 아이를 낳고

그 부모가 노령인구가 될 때까지

이렇게 거주하고 싶은 수요가

큰 곳을 매수하게 되시면

언제 올지 모르는 매매 타이밍은

실현 여부를 알 수 없을지라도,

전세가는 꾸준히 올라갑니다.

3. 전세가가 오르면 왜 좋아요?

제 실제 예시입니다만,

저는 1기 신도시를 비롯해

뿌려놓은 부동산 자산을 통해

전세금을 올려받았습니다.

당시 아내가 휴직하며

경제적으로 불편한 건 아닐지라도

허리끈을 조금 더 졸라매야하는

그런 상황이었는데요.

이 때 들어온 현금흐름으로

마음 편하게 아내와 같이 좋아하는

치킨도 한번시킬 거 두번 시키면서

행복하게 시간을 보낼 수 있었습니다.

[관련 글 링크]

그리고 이 시기를 잘 견뎌서

올려받은 3천만원 현금을

거의 그대로 투자로도

활용했었는데요.

모은 돈에 3천만원을 더하니

볼 수 있는 물건이 아예 달라졌습니다.

누군가에겐 ‘고작’ 3천만원이지만

실제 현장에서는 물건의 급지가

아예 바뀔 수 있는 투자금입니다.

그렇게 올려받는 전세금을 통해

예전에는 상상도 못할 물건을 매수하고,

실질적으로도 가정의 평안도

지켜낼 수 있었습니다.

별로라고 생각했던

1기신도시 90년대 아파트를 통해서요.

이렇게 수도권 물건은

‘매도하지 않더라도’ 전세금을 올려받아

새로운 투자를 가능하게 하는

“씨앗”이 됩니다.

수도권의 공급의 씨가 마른 지금,

그럴 확률은 더 높아질 수 있습니다.

현재 서울수도권에 있는 아파트들 기준으로

사는 사람들이 그 곳에 들어가야하기 때문입니다.

구축이냐 아니냐가 중요한 게 아니라

어떤 수요를 가졌느냐를

더 세밀하게 봐야하는 시기입니다.

누군가 볼 때

아주 좋은 곳은 아닐지라도

매매가가 저렴해졌고,

전세가가 오르면서

투자금 대비 가성비가 있으면서

전세가가 꾸준히 오르는 지역

이런 지역이 우리가

소액투자로 타겟해야 하는 곳입니다.

그리고 그런 곳 중에서 부천은

많은 인구수와 풍부한 인프라,

그리고 서울 인접성 등으로

소액투자처 중 매우 가성비 좋은 곳입니다.

이런 곳은 운이 좋다면 매매차익이,

다소 기다려야한다면 최소 전세상승분으로

우리의 자산 포트폴리오를 좋게 만들 것입니다.

‘나는 수도권을 할 수 있을까?’

‘1억도 간당간당한 내가 수도권을?’

‘지방 가기는 조금 힘든데…’

하시는 분들께 이 강의를

자신 있게 추천드리고 싶습니다.

직접 발로 밟아보고

현장에서 매물도 살펴보면서

확신을 얻게 되었습니다.

2~3년 전 1기신도시에

뿌린 씨앗들로

결과를 얻고 있는 지금,

여러분들께서 그 열매를

얻으시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

1기 신도시 투자 전문가, 진담님이 알려주는

부천 투자의 모든 것이 궁금하시다면?

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