대체주택 비과세 내집마련, 그리고 주담대 3.36% 후기

안녕하세요. 월부에서 가늘고 길게 살아남고 싶은 웃뜨입니다. 

작년에 경기도 하급지에서 서울 2급지 갈아타기 후기를 올렸었는데요. 내집마련으로 갈아타기를 하기는 했지만, 실거주하기에는 자금이 많이 필요해서 입주를 몇 년 후로 미루기로 했습니다. 당분간은 전세를 계속 주고, 전세금 상승분으로 이후 투자를 이어나갈 생각입니다. 

작년에 저는 세끼고 내집마련도 했지만, 늦은 결혼도 했습니다.

결혼이라는 제도 속으로 들어갈까말까를 오랜시간 고민하다가 결혼을 결심하고, 함께 자산을 관리해나가기로 했답니다. 

남편은 수도권에 입주권를 갖고 있는데, 당장 거주할 수 없는 상태이기 때문에 대체주택을 구매할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는 상황이었습니다.

(대체주택 비과세: 소유한 주택이 멸실되어 거주가 불가능한 상황에서 공사기간동안에 거주하는 대체주택을 구매하는 경우에 실거주 요건을 갖추면, 양도세를 부과하지 않는 혜택으로, 기존주택이 사용승인을 받은지 3년안에 대체주택을 매도해야함.) 일시적2가구 혜택과 동일한데, 2채를 동시에 보유할 수 있는 기간이 더 길다고 이해하시면 되겠습니다.

사실, 남편은 입주권을 구매할 당시(2020년) 4-5년 후면 입주할 수 있을 줄 알고 구입했고 그 사이에 전세에 살고 있었는데, 시간이 길어져 7-8년이 걸리게 되면서 전세로 거주해야하는 기간이 길어지게 됐습니다.

남편과 저는 신축 전세에 쾌적하게 살고 있어서 사실  백만원정도의 전세자금대출 이자 지출 에도 불구하고 이사를 가고 싶어하지 않았습니다. 그런데, 전세대출 이자대신에 주택담보대출 이자를 내게 되면,(물론 대출금액은 훨씬 늘어나지만) 집을 소유하면서 이자를 낼 수 있으니, 적정한 시기에 적정한 가격에 매수한다면 나쁘지 않은 선택이 될 것이라 생각했습니다. 
그래서 저희가 생각한 적정 금액은 기존 전세금인 약5억에 약3억 정도의 추가금이 필요한 아파트였습니다. 
8억대의 물건을 사서 상승장의 흐름을 받아 얼마가 오를지 모르지만 2-4억 정도 상승한다고 생각했을때, 매도금액 12억까지는 1주택의 경우 비과세해택으로 차액을 100프로 가져갈 수 있기 때문입니다.

물론 이 모든 계획은 남편과 제가 혼인신고를 하지 않아서 명의가 섞이지 않을 때 가능한 얘기겠지요.  (결혼 전에 혼인신고는 출산 후에 천천히 하기로 합의가 있었습니다. )

여튼, 그래서 이번에 4급지에 20년이 안 된 8억대의 입지가 괜찮은 아파트를 매수하게 되었습니다. 솔직히 작년에 비해 이미 가격이 상당히 올라서 싸게 샀다고 말하지는 못하겠지만, 전고점대비 15프로 정도 떨어진 가격에 점점 입지가 좋아지고 있는 지역이라는 점, 그리고 이번 결정은 ‘투자’라기보다 ‘내집마련’ 중심으로 결정한 것이다보니, (출퇴근, 친정근접성, 쾌적함, 부부의 생활권) 등을 종합적으로 고려해 금액 대비 최상의 위치라 비싸지 않게만 매수해도 되겠다는 생각이었습니다. 

수입대비 많은 대출금을 갚느라 사실 저축이 어려워지긴 했습니다. 하지만, 작년에 제가 매수했던 2급지 주택의 전세금액이 일년 사이에 이미 일억이 올랐고, 전세 만기가 되는 시점에는 아마도 2억정도의 현금흐름이 생길 걸로 보아 투자를 계속 이어나갈 수 있으리라 봅니다. 

급여가 많지 않아 덜 오르더라도 전세가가 오를 수 있는 아파트를 작년에 선택한 덕분에, 투자를 이어나갈 수 있게 되어 다행이라 생각합니다.

이번에 처음으로 대출을 최대한(60%)으로 끌어서 주택을 매수하면서 대출이 잘 될 지에 대한 긴장감이 컸습니다.

혼란스러운 대출규제 속에서 1금융권에서 최대한도를 저금리로 승인을 받느라 공부도 많이 하고 고생도 좀 했습니다. 경험담을 찾아보고 싶었는데, 생각보다 경험담이 없길래 필요한 분께 도움이 되길 바라며 오늘까지 많은 대출 상담을 하고, 실행시킨 상황을 토대로 글을 씁니다. 

매매계약 직전에 우리은행의 대출 상담을 통해 한도와 금리를 안내받고 매매계약을 진행하고자하였으나, 토허제 재지정시기에 우리은행의 유주택자 추가주택 대출이 막힌 걸 알게되었습니다. (국민, 하나, 신한, 우리, 카카오 등 많은 금융사가 대출을 막은 상황) 하지만, 아직 가능한 은행들이 있었습니다. 

1금융권에서는 대구은행, 광주은행, 제일은행과 농협, K뱅크가 유주택자 추가주택 구입을 위한 대출이 가능한 것을 확인했는데, 은행마다 금리가 상당히 차이가 있었습니다. 대출금액이 크다보니, 0.1프로의 차이도 월 이자에서는 꽤 차이를 보여서 최대한 많은 은행의 금리를 비교해봤습니다. 우대금리의 조건이 모든 은행이 다르기 때문에, 인터넷에 나오는 최저금리로 단순하게 파악하기엔 어려움이 있어서 상담사나 은행 고객센터에 직접 전화해서 확인하거나, 은행 홈페이지에서 확인하기도 했는데, 어떤 경우에는 홈페이지에 금리 반영이 덜 되어있는 경우도 있었습니다. 

우대금리에 따라서 최저금리가 전혀 달라진다는 내용에 대해 상세히 설명을 하자면, 네이버에서 주담대 금리 비교를 하자면, 제일은행의 주담대가 가장 저렴해보이지만, 해당 금리는 우리가 받을 수도 없는 우대금리가 전부 녹아져있는 금리였습니다. 예를 들어 담보물이 녹색건축 인증을 받았다거나, 다자녀, 다문화, 장애인, 그리고 가장 많은 우대를 받을 수 있는 점이 예금 평잔1억원, 또는 대출금의 50%를 예금에 갖고있는 등, 다소 무리한 조건들이어서 사실상 제가 받을 수 있는 우대금리는 총 0.2프로(카드사용50만원이상과 급여이체)뿐이었습니다. 결론적으로 제일은행에서는 4.04 제안을 받았습니다 .(1년거치 가능, 1년 변동)

하지만 농협은행의 경우에는 대부분의 우대금리 조건이 일반인들도 도전할 수 있는 조건들이고, 이 모든 걸 만족할 경우 약 1.8의 우대금리를 받을 수 있어서 3.4까지도 가능한 것을 확인했습니다. (5년 변동)

K뱅크의 금리도 상당히 좋은데, (5년고정3.57, 6개월 변동 3.88) 매일 아침 9시에 오픈런을 해야하며, 성공확률이 상당히 낮다는 단점이 있습니다. 실제로 2주간 도전했지만, 한번도 성공하지 못했습니다.

농협으로 결정하고나서 알아보니 이게 모바일 상품과 지점 상품이 다르고, 대출상담사를 끼고 하면 모바일 상품은 아예 진행이 안된다는 사실도 알게 되었습니다. 문제는 모바일 상품과 지점상품의 금리가 차이가 많이나고, 대신 모바일은 조건부 대출이 까다로운 점이 있습니다. 아래에 표로 정리해봤습니다.

***** 한도 계산시 참고 기준 (1금융권 기준)

비조정지역기준

LTV 1주택자 70%, 2주택자 60%

DSR 40% (2금융권, 예를들어 지역농협이나 삼성생명은 50% 가능)

DTI 60%

***** 금리 산정기준과 변동금리

금리 = 기준금리 +가산금리 +우대금리인데, 변동금리의 가산금리가 너무 높아서, 금리가 떨어질 거라 예상하는 시장이지만, 변동금리를 선택하기 어려움.

만약, 조건부대출을 꼭 해야하는 상황이라면, 어쩔 수 없이 대출상담사를 통하거나 지점을 통해서 대출을 해야할 텐데, 그렇더라도 농협의 경우 신규대출자(1년동안 대출계약이 없어야함) 에게 0.1, 전자계약의 경우 0.2 의 우대금리를 주고 있으니까,

농협대출을 활용하고 싶다고 하면,

매매계약할 때, 전자계약으로 진행할 수 있도록 가계약금 넣기 전에 부사님께 말씀 드리고,

잔금일을 정할 때, 기존 대출 실행일보다 1년이후로 하는 게 좋겠습니다.

저의 경우에는 24.5.28자 전세대출을 농협에서 실행시킨 경험이 있었고, 25.5.27에 잔금일이라서 하루차이로 신규고객 우대금리 적용할 수 없는 상황이었습니다. 



결국, 최저금리를 받기 위해 모바일로 진행하였고, 최대한도로 주담대를 받기 위해서는 대출 심사에서 조건부대출이 안되기 때문에 기존대출(전세대출 및 중도금대출)을 상환하고 심사에 들어갔습니다. 기대출을 상환하고 심사에 들어가는 일은 정말 어려운 일이지만, 만약2-3주라도  자금을 융통할 수 있는 상황이라면, 혹은, 대출필요금액이 많지 않은 상황이라면, 모바일 대출을 활용해보는 게 좋을 것 같습니다. 대부분의 모바일 대출의 경우가 금리는 더 저렴하지만, 조건부대출을 허용하고 있지 않기 때문입니다.

대출 승인 문자를 받기 까지 떨리는 가슴으로 하루하루를 지낸것 같습니다. 지금은 실행일 기준으로 기준금리가 좀 떨어지길 바라고 있고요. 만약 금리가 계속 떨어져서 중도상환수수료를 내더라도 갈아타는 게 유리한 시점이 오면 갈아타야겠지만, 현재로서는 꽤 저렴한 금리로 대출을 할 수 있게 되어 만족하고 있습니다. 

어쩌다보니 농협 대출상품을 홍보하게 된 것 같지만, 개인의 조건에 따라 더 좋은 상품은 달라질 수 있으니까, 많이 알아보시면 좋을 것 같습니다. 저는 제가 필요한 조건(유주택자의 주담대)에서 여기 저기 알아보다가 결정한 거라 다른 분들과는 다를 수 있을 것 같습니다.

집을 계약하는 것도 어렵지만, 대출을 실행시키고 잔금치르고 이사가는 과정까지 뭐하나 쉬운 게 없는 것을 보면서, 다들 이렇게 힘든 일을 씩씩하게 하면서 살아가고 있구나.. 생각하기도 했습니다. 

이사 준비 하는 것도 쉽지가 않네요 ^^. 

다음번엔 이번 매수에 대한 좀 더 상세한 얘기와 인테리어 얘기로 다시 찾아뵐게요!

그리고 좀 오래된 아너스 디너 참여 후기도 함께요  :)