[실전28기 월천만원시스템목표3아결국2루조 루나마마] 4강 후기 : 비교평가 이렇게하면 다 할수 있다 (with 식빵파파 튜터님)

안녕하세요 루나마마입니다. 

어느 새 실전반 4주차가 되었고 실전반의 꽃인 비교평가를 식빵파파 튜터님 강의을 통해 배울 수 있었는데요. 

비교평가라는게 참 신기한데

어떤 날은 이렇게 쉽게 되는거야 싶을 정도로 잘 되는날이 있고

어떤 날은 이게 뭐지 싶을 정도로 헷갈리는 날이있는데요..

거기다 수학공식처럼 공식이 있는게 아니라 코에걸면 코걸이, 귀에걸면 귀걸이같은 상황별로 다른

기준이 생길때가 있어서 더욱 어려운게 아닌가 싶어요..

이런 어려움을 아시고 식빵파파 튜터님께서 이번 강의에 비교평가에서 어려워하는 부분들을 4개로 크게 나누어서 다양한 예시와 기본이 되는 방법을 보여주시면서 머리에 새겨지도록 알려주셨답니다. ^^

물론 강의가 끝나고 나면 또 다 잊혀지는 불상사가 생기지만 그래도 이렇게 계속 듣고 같이하다보면

저에게도 비교평가가 어렵지 않은 날이 오지 않을까 생각해봅니다. ㅜㅜ

원래도 중요했던 비교평가 

그런데 왜 지금 시장에서 더 중요하고 날카롭게 봐야하는지 설명을 해주셨는데요..

지금 수도권은 좋은 것들이 다 올랐다고 이야기하고있지만 우리가 아직 모르는 보석같은 

좋지만 싼 단지들이 있기에 이걸 구별하고 판단하기위해 좀 더 날카롭게 비교평가를 하고 이를 통해 

투자의사 결정을 내려야한다는 것을 다시 한번 일깨워 주셨습니다. 

그리고 수도권 비교평가를 위해 가장 먼저 알고 있어야하는것이 있는데 바로

수도권 비교평가에서 꼭 알아야 하는 한가지

비싼 건 비싼 것끼리, 싼건 싼것 끼리

수도권은 같은 급지끼리 비교하기

랍니다.

비교평가는 비교군이있어야하는데 다양한 급지를 가지고 있는 수도권의 경우 엉뚱하게 비교평가를

하게되면 더 어려워진다는 것을 잊지말고 기본을 꼭 지키는 비교평가를 해야한다고 알려주셨어요. 

이번 강의에서 다루어주신 비교평가는 

상위 24평 vs 하위 34평

1군 구축 vs 4군 신축

교통좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축

서울 vs 경기도

이렇게 4가지 케이스 인데요.

진짜 딱 우리가 비교평가할 때 헷갈리는 것들이더라구요 ^^ 

큰 전제는 지역내에서와 지역간에서의 비교평가로 

우선 여기서 가장 중요한 것은 바로 강남 접근성인데 이것을 기준으로 두고 땅의 가치가 좋은곳과

땅의 가치가 별로인곳에 따라 다르게 접근하는 방법을 알려주셨답니다.

비교단지를 정한 후

강남까지의 시간을 재어본 다음

이 시간 차이를 극복할 수 있는 선호도가 있는지 그걸 알아보고

그런 선호도가 있는지에 따라 비교평가를 해볼 수 있답니다.

그래서 제 앞마당 중 단지 두개를 가지고와서 한 번 해보았는데요

서대문구 DMC 래임안클라시스 (8.0/4.6)

서대문구 신촌럭키 (7.9/3)

같은 땅의 가치를 가지는 경우

강남접근성은 신촌럭키가 55분, dmc 래미안클라시스 85분 정도

그렇다면 dmc 래미안클라시스가 30분정도를 넘는 선호도를 가지고 있을지 배운대로 해봤는데요.

년식은 dmc 래미안클라시스, 가재울뉴타운에 상암 업무지구, 신축 환경으로 dmc 래미안클라시스가 

더 좋고, 학군도 dmc 래미안클라시스가 더 좋은데요.

이 정도면 30분정도의 강남접근성을 상쇄하지 않을까 생각했는데 신촌럭키의 경우는 2호선라인인 서대문에서 가장 선호하는 생활권이라 이런 부분들이 같이 상쇄되어 비슷한 선호를 가질거 같다는 생각을 했습니다. 

전세의 경우는 신축인 dmc 래미안클라시스가 더 선호도가 있을거 같구요..

이렇게 배운대로 해보고 그래프를 붙여봤는데요

오오~ 신기하게 강의에서 배운것과 비슷하게 나오더라구요 ^^

그리고 마지막에는 검증하기

여기서 가장 중요한 것은 절대 그래프로 먼저 붙이지 않기입니다.

제가 가끔 그래프를 먼저 붙여보는 안 좋은 습관이 있는데 이건 정답지를 먼저 보는것과 동일한 것이기에 의식적으로라도 그래프를 먼저 붙여보지 않는 습관을 길러야 한다고 튜터님께서 말씀하셨어요 !!!

투자의사 결정내리기

이렇게 힘들게 비교평가를 해 놓고는 투자의사 결정에서 늘 고민을 하는 경우가 많은데요.

2024년 수도권 시장 비싼것 말고 좋은데 아직 싼것을 찾아야 한다고 하시면서

지금 시장에 맞는 투자 물건을 찾고 투자 의사 결정을 내리기 위해서는 꼭 좋은데 아직 싼곳을 찾아야하고

그러기 위해서 가장 중요한 교집합이 되는 부분도 알려주셨어요.

이 부분을 찾아서 꼭 투자 의사 결정을 내릴 수 있도록 꾸준히 연습해야 할거 같아요 ^^

시세트레킹

솔직히 매달 시세트레킹을 하긴 하지만 이걸로 어떤것을 봐야하고 이걸 어떻게 관리해야하는지

늘 하면서도 대략 난감이었습니다.

그런데 이번 강의를 통해서 시세트레킹을 통해 시장의 변화와 내 앞마당의 단지들의 변화를

살피고 이거다 싶은 신호가오면 전수조사를 통해 투자물건을 찾아내는 연습을 할 필요가 있다는 것을 

다시 한번 알게되는 계기가 되었습니다. 

그리고 절대 늦은 시간은 없다 바로 시작만하면 된다.