1호기 후기

초보경험담
24.09.28

2023. 5. 너나위님 특강을 시작으로 23년 7월 내마반 23년 8월 열기반 23년 9월 실준반 23년 11월 열중반 24년 3월 서기반 24년 7월 신투기, 중간중간 특강까지 월부 입성 약 1년만에 1호기를 하게 되었습니다.

열기반에서 너바나님께서 1년 정도 공부하면 1호기를 해보는 것이 좋다고 하셔서 1년이 되는 24년 여름비수기철에 매물을 적극적으로 알아보고, 안된다면 겨울비수기를 노려야겠다는 생각을 하고 적극적으로 저평가 단지와 투자 가능한 단지를 찾아 매물을 찾아서 투자하게 되었고 그에 대해 복기 하며 글을 남겨 봅니다.

1년 동안 6개의 앞마당을 만들었고, 투자를 한 24년 7월은 신투기를 들으며 추가로 앞마당으로 만드는 중이었습니다.

전수조사

24년 5월말경 제 앞마당에 있는 지역들의 단지들을 전수조사 하였고, 그 중 해당 지역에 있는 우선순위 단지를 고르고, 투자 우선 순위 밖의 단지들은 제외하고 선정한 단지들을 시세 트래킹하기 시작했습니다.

2. 단지 선정

24년 6월경 상대적으로 저평가 되어 있는 단지들을 골랐고, 그 중 내 투자금 범위에 들어가는 단지들을 선정하게 되었습니다.

제 투자금 기준에서 저평가 되고, 제 투자금 범위에 들어오는 단지 중 우선 순위를 선정하였습니다.

(현재 실거주를 하고 있는 집에 대출이 있어 잔금에 대한 대비가 부족해서 최대한 주전이나 전세가 껴있는 물건들 위주로 보았고, 전세를 새로 맞추어야 된다면 진짜 싼 물건이 있다면 포함 시켰습니다.)

2. 전화, 매물임장 과정

해당 단지들을 선정하고 시세트래킹과 함께 전화 임장을 통해 최종 단지를 3~4개 선별하는 작업을 시작했습니다.
전화 임장을 통해 매물 예약을 잡았지만 그 사이 매물이 나가서 매물 임장이 취소 되는 등 저가 매물들이 소진되는 모습이 확인되었습니다.
이에 현재 저평가되어 있다고 생각이 드는 곳을 더 적극적으로 전화임장을 돌려 매물 예약을 잡았고, 매물을 털기 시작했습니다.

3. 비교 평가를 통한 최종 2단지 선정

매물을 털어 최종적으로 5억대 아파트 2곳과 6억대 아파트 2곳을 선정하였고, 개별적 물건의 상태, 조건등을 고려하였습니다.
그리고 신투기를 들으며 앞마당을 만들고 있는 곳과 비교했을 때에도 확실히 저평가되어 있다는 확신이 들었고, 매물코칭을 받아보고 싶다는 생각에 최종적으로 5억대 1개, 6억대 1개를 최종 선정해서 매물코칭을 받았습니다.

4. 매물코칭

1순위로 본 매물의 가격이 괜찮고 연식을 생각하면 10년정도 뒤에 매도한다고 했을 때도 이게 구축으로 들어가는 상황이니 그 전 까지 전세가 올라오는 부분도 있어 잘 골랐다고 말씀해주셨습니다.
현재 시장이 매도자 우위 분위기라 가격 협상이 어렵기는 하다고 하셨고, 더 좋은 층과 향이 있다면 그게 더 좋을 것 같지만 그러면 투자금이 1~2천 더 들고, 그러면 끝이 없다면서 내 투자금안에서 최선을 고르는 것이 맞다고 하셨습니다.
현재 가격도 충분히 괜찮지만 고른 매물의 가격이 조금 더 네고가 되면 좋을 것 같고, 해당 매물이 나온지 얼마 되지 않았고, 곧 비수기이니 가격 협상을 해보고 안된다고 하면 조금 벼텨보라고 하셨고, 정 협상이 안되면 지금 가격이라도 나쁘지 않다고 하셨습니다.
하지만 2순위 단지보다는 다른 앞마당의 단지가 더 좋으니 그 단지를 매물을 한번 보는 것이 좋다고 하셨습니다.

5. 가격협상 및 추가 매물 임장

다시 부동산에 찾아가서 1천만원 네고를 부탁하니 부동산 사장님이 그 가격을 흥정하면 절대 안된다 집주인이 물건을 거둬들일 수 있다면서 그렇게는 힘들다고 하셨습니다. 몇 번을 부탁드렸지만 지금 시장이 1천만원 까지 네고되는 상황도 아니고, 그러다가 집 주인이 화나서 물건 거둬들인다면서 절대 안된다고 강경하게 나오셨습니다.
그래서 그럼 5백이라도 전화만이라도 해달라고 간곡하고 부탁드리자 부동산 사장님이 전화를 해주셨지만(스피커 폰으로 하셨습니다...) 집 주인은 자신은 급할 것이 전혀 없고, 어차피 곧 비수기라서 안 팔릴 것도 생각하고 있으며 안되면 가을까지 가지고 가면 되고 지금 오른다고 하는거 같은데 가격도 조금 더 올리는 것도 생각을 하고 있다며 안된다고 하셨습니다.
다시 방문하여 3백만원이라도 깍아달라고 했지만 그것도 거절을 당했습니다.
그러면서 튜터님께서 말씀하신 다른 단지의 매물임장을 하기 위해 전화임장을 돌렸고, 좋은 물건이 있는데 전화로는 알려줄 수 없고, 오면 알려주겠다고 하셨습니다. 그래서 3일뒤로 바로 매물 임장 예약을 잡고 갔는데 부동산 사장님이 예약한 것을 기억을 하지 못하고 있었습니다.(강의에서 하루 전에 문자를 보내라고 했는데 실천하지 못했습니다... ㅠㅠ)
부동산 사장님은 그 물건은 어제 나갔고, 다른 물건을 보러 가자며 물건 몇개를 보았고, 그 중 수리가 되고 층과 동이 괜찮은 물건이 있었지만 가격이 아쉬었고, 부사님께 네고 가능한지 물어보니 1천만원은 네고 될 수도 있다면 살 마음이 있으면 전화를 해보겠다며 깍이면 바로 계약할 거냐고 물어보았습니다.
그래서 조금 더 생각해보고 전화를 드리겠다고 하고 귀가하였고, 입지, 연식, 전고점, 단지 상태등을 볼 때 처음 매물코칭에서 1순위 물건이 더 좋다는 판단이 들었습니다.

6. 가계약

그래서 가격이 깍이지 않더라도 계약을 하겠다는 마음을 먹고 다시 가서 부동산에 방문을 하였고, 100만원이라도 깍아달라고 하자 부동산 사장님이 그 정도는 가능할 것 같다며 전화를 하시더니(약15분간 집주인을 설득....) 겨우 100만원이 네고 되었고, 가계약금을 지불하였습니다.

7. 계약

매도인이 계약일에 부동산 방문이 어렵다고 하여 전자계약서로 계약을 진행하고 계약금 송부하였습니다.

8. 법무사

법무통을 통해 가장 저렴하고 카드 납부 가능한 법무사를 구했습니다.

9. 잔금

부동산에서 잔금, 선수관리금을 매도인에게 지불, 법무사에게 취득세,교육세를 제외한 수수료 지급, 취득세는 농협카드로 위택스를 통해 무이자 4개월 할부 납부하고, 완료하였습니다.
매도인과 임차인은 재계약 당시 구두계약을 진행하여 계약기간을 명시한 계약서가 없었고, 계약금을 지불하며 부사님에게 임차인과 전세계약서를 다시 쓰고 싶으니 임차인의 의사를 확인해 달라고 하였지만, 부사님이 아무런 말이 없어 확인해보니 기억을 못하고 있었습니다.

※ 명시적인 계약서가 없이 이전 임대인과 임차인이 구두로 동일한 전세금으로 2년 더 계약을 연장을 한 것으로 혹 임차인이 이전에 퇴거를 요청할 경우 전세금반환 및 다툼의 소지를 방지하기 위해 새로운 전세 계약서 작성을 요청함.

이에 현장에서 재차 요청하여 부사님이 임차인에게 연락을 하였고, 임차인도 전세 계약서를 다시 작성하는 것에 동의하여 재차 시간을 조율하여 전세계약서를 작성하기로 하였습니다.

10. 아쉬운 점

나름 매물을 본다고 했지만 전화임장으로 많이 대체를 하고, 월부 강의에서 말하는 것 만큼 매물털기를 진행해보지 못해 다음에는 더 적극적으로 매물털기를 진행해보아야 겠다고 생각하였고,
후보 단지로 선정해놓고 현재 호가와 비교평가를 통해 더 저평가된 단지가 아니라고 판단이 들어 시간이 부족하고, 내가 본 괜찮은 매물이 날아갈까봐 매물 임장을 하지 못하였는데 다음에는 내가 선정한 단지들의 매물임장은 모두 진행하고, 부동산도 모두 방문을 해 봐야겠다고 생각이 들었습니다.
더 적극적인 매물 털기를 진행하지 못한 점이 아쉬웠습니다.

11. 잘한 점

내가 투자를 결정한 단지는 단지에 있는 모든 부동산을 방문하여 혹시 장부 물건이 있는지 확인한 점.
전화 임장과 매물예약을 하며 저가 매물들이 소진되어 마음이 조급해졌으나 다음 지역으로 넘어가 아직 저가 매물들이 있는 지역의 매물을 턴 점.
부사님이 계약할 사람이 아니면 집을 볼 수 없다고 했지만 그냥 부동산에 찾아가서 이야기를 하고 전화번호를 남겨놓자 집을 볼 수 있다고 연락을 받고 집을 본 점.
부사님이 가격 네고에 적극적이지 않았지만 그래도 3번을 찾아가서 많이 깍지는 못했지만 100만원이라도 깍은 점.
기존 임차인과 전세계약서를 새로 작성하여 전세에 대한 리스크를 없앤점

12. 느낀점

매물을 턴다는 것이 쉽지 않았고, 매물을 터는 동안 내가 봐둔 매물들이 날아갈 것 같은 느낌에 조급한 마음이 들었고,
이번에 거래한 부사님은 가격 흥정에 적극적으로 도와주시지 않았고, 계약금을 치르고 잔금을 하는 동안에도 다른 계약건과 헷갈려 안내를 잘 못하고, 요청 사항에 대해 까먹어 재차 요청을 해야 하는 등 일을 잘하는 부사님을 만나는 것도 행운이라는 생각이 들었고, 능숙하지 못한 부사님에게는 지속적으로 중간중간 확인 전화를 해야겠다고 생각함.
1년 동안 독,강,임을 열심히 진행하며 언제 ‘투’를 할 수 있을까라는 생각이 들었지만, 1년이 되는 시점에 어느정도 자신감도 붙어 1호기를 검토하게 되었고, 제가 생각한 부분과 매물코칭의 튜터님이 말씀해주시는 것이 어느정도 일치하는 것을 보고 1년간의 공부가 헛되지 않았다는 생각이 들었습니다.
1호기를 계약하고, 나름 복기를 하며 정리를 하였고, 잔금을 치르고 복기글을 남기며 2호기 투자시에는 부족한 점을 잘 채워 더 좋은 투자를 위해 계속 월부환경에서 노력해야겠습니다!!!