4주차 강의후기 꿈꾸는식물1

현재 서울시장에 대한 진단과 방향에 대해 알려주신 점이 좋았다.

“서울 투자는 우선순위다”라는 말씀이 인상깊었다. 서울은 지방과 달리 저가치 물건은 없다. 다만 현재 시장에 따라서 우선순위를 정해야 하는 것이고 ‘전세가률 60% 이상 & 매매증감률 높지 않은 지역(전고대비 -20%)’인 지역이 현재는 서울 4급지 이기 때문에 4급지를 봐야한다고 하셨다.

신축 중에서 선호하는 신축이 있고, 구축 중에서도 선호하는 구축이 있다. 덜 선호하는 신축이 더 선호하는 신축보다 가격 흐름이 늦을 수 있다. 신축의 흐름이 다르고, 구축의 흐름이 다르다. 비슷한 연식도 단지별로 흐름이 다르다. →이걸 알면 언아더 레벨의 투자자가 된다고 하셨는데, 변화하는 시장에서 이 사실을 안다면 오른 단지만 보고 있지 않고, 바로 다른 스텝으로 넘어갈 수 있을 것이고, 구축인지/신축인지 보다는 단지의 선호도에 더 집중하고, 어떤 단지도 그 흐름이 늦게 올 수는 있지만 오르지 않는 단지는 없다는 사실을 알고 기다리며 지킬 수도, 투자 타이밍을 잡을 수도 있겠다는 생각이 들었다.

또 투자는 수익이 아니라, 규모를 늘리는데 있다 고 하셨다. 투자는 좋은 단지들을 모아서 규모를 늘리며 기다리다 보면 그 흐름에 따라서 수익이 나는 것이다. 좋은 것, 똘똘한 것 1채를 사거나 이미 오른걸 추격매수할 것이 아니라, 아직 흐름이 오지 않은 단지들을 하나씩 모아서 그것들이 제 가치를 찾아갈 때까지 잘 지키며 기다리는 것이라는게 다시 한번 명확히 새기게 되었다.

상승장에서 먼저 상승한 단지가 가치가 크다. 먼저 상승한 단지가 전고점이 높을 확률이 크다.

권유디 강사님이 강의 시작하면서 말씀하셨듯 이번 강의는 지역분석보다는 서울 지역을 이해하는 방법론을 좀 세밀하게 이해하게 해준 강의였다. 직장, 학군, 환경 등 입지에서 “수요를 끌어올만한 요소”가 있는지, “~의 입지요소로 이사할 수 있을 정도인지”에 대해 좀 더 디테일하게 설명해주셨고, 다른 강의에서 듣지 못한 디테일한 장표와 한판에 정리한 자료들도 있어서 도움이 많이 되었다. 

# 수도권에서 공급이 전세에 미치는 영향을 볼 때 중요한 순서

1. 평균회귀를 했는가?
2. 시장의 흐름이 어떤가? 상승장인가? 하락장인가?
3. 공급물량? 

• 전세가가 빠지면 매매가에 영향을 100% 준다.
• 전세가가 올라간다고 매매가가 올라가지는 않는다. (하락장이면 전세가 올라가는데, 매매가는 더 빠질 수 있다)