서울 서대문구 현저동 독립문극동 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 피치]
- 아파트분석
- 24.09.29
수익률 보고서
– 서대문구 현저동 독립문극동
▶ 아파트명
답십리동 답십리 대우
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
구분 | 등급 |
직장 | B |
교통 | A |
학군 | A |
환경 | B |
공급 | A |
1. 직장
서대문구 종사자 수 118,256명 (약 12만명)
2. 교통
강남 41분 / 여의도 33분 / 시청 25분
3. 학군
동명여중 90%, 대신중 74%
4. 환경(편의시설)
서울역 롯데마트, 강북삼성병원, 신세계/롯데 백화점 명동점
5. 공급
DMC가재울아이파크 2025.11 / 283세대
지역 | 서대문구 | |
인구수 | 304,781 | |
적정수요 | 152.4 | |
연도별 입주 | 2024 | |
2025 | 283 | |
2026 | ||
3년 합계 | 283 | |
연평균 | 94.3 | |
적정수요 대비 공급수준 | 0.6 | |
공급평가 | A | |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 11월 | 2023년 04월 | 2024년 9월 |
매매가 | 109,000 | 81,000 | 98,000 |
전세가 | 55,000 | 44,000 | 51,000 |
투자금 | 54000 | 37000 | 47000 |
전고점/저점 매수 시 수익률 | -20% | 46% |
|
전고점/저점 매수 시 순수익 | -11,000 | 17,000 |
|
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X 독립문역 근방 비슷한 연식의 아파트와 강남접근성으로 단순 거리가 비슷한 지역(약수, 신분당선) 아파트 가격 비교해봤을 때 비슷한 가격 수준으로 형성 |
환금성 | 수시 매도 가능 | O 강남을 포함한 주요 업무지구 접근성을 따졌을 때 기본 수요는 많을 것으로 예상. 다만, 해당 보고서에서 분석한 평수는 24평(실평수 18평)대로 가족단위가 최우선 선호하는 평수는 아닐 것으로 보이므로 전세빼기에서는 어려움이 있을 수도 있음. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | O (중간?) 전저점 대비해서는 이미 많이 오른 가격이지만, 전고점 대비해서는 -20%로 아직 추가 안전마진은 있는 수준. 다만, 투자금이 아직 적정 전세가율 미달로 높은 편이라 좀더 기다려볼 필요는 있을 듯함. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X 전세가율 52%로 적정전세가율인 70% 미달, |
리스크대비 | 역전세 대비 | X 서대문구의 3년이내 공급물량은 283세대로 지역 내 공급으로 인한 전세가 영향은 없을 수 있으나, 2년이내 서대문구와 비슷한 강남접근성을 가진 지역(강동구, 동대문구) 입주물량이 많아 그쪽으로 수요가 이동한다면 영향이 있지 않을까…싶다. 또, 만약 전세가가 하락해 전저점 수준으로 -1억 하락하게 된다면, 현 상황에서 대비할 방도가 없다. |
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