서울투자기초반 4강 강의 후기[서울투자기초반 17기 42조 코코울]

[나에게 특히 와닿았던 점]

1. 서울투자 기초반을 듣는 이유를 명확히 할 것: 서울 신축을 투자하는 것이 목표가 아님. 4급지 구축이어도 투자 대상이 될 수 있음 → 덜 오른 것 중에 기회를 찾는 것이 투자자로서의 자세, 서울 투자는 우선 순위의 문제 

2.해당 지역이 업무지구인지 배드타운인지 파악이 중요. 배드타운일수록 교통의 중요성이 높음 

  (서대문구&은평구는 교통이 중요 요소. 서대문을 지나는 교통편이 많지만 강남 접근성이 좋은 2, 3호선 라인 중점적으로 봐야 함)

3.  수도권은 공급 물량보다 매매가 상승 하락에 대한 기대 심리가 가격에 미치는 비중이 더 큼. 수도권은 공급물량이 늘어도 수요를 따라가지 못하기 때문에 지방보다 공급의 중요성이 낮음. 

→평균 회귀 고려 필요: 자본주의 흐름(수요&공급)에 따라 평균으로 회귀. 많이 올랐던 단지는 전세가 하락요인이 발생할 때 상대적으로 많이 하락.

4. 공급&수요와 매매가&전세가 간 상관 관계를 볼 때 수도권은 해당 구 뿐만 아니라 수도권 전체 공급&수요를 확인할 필요가 있음. 수도권은 모두 이사갈 수 있는 생활권이므로 수도권 일부지역의 매매가&전세가 변동은 도미노 처럼 확산. 

(ex. 해당 구의 전세물량이 늘어도, 수도권 전체 전세물량이 감소하면 해당구의 전세가가 상승할 수 있음)

→부동산을 공부할수록 고려할 게 많아진다는 얘기가 무엇이지 이번 강의를 들으면서 느낄 수 있는 대목. 

5.우리가 투자를 하면서 할 수 있는 것은 항상 리스크가 있다는 것을 잊지 않고 무리하지 않으며 보수적으로 접근 하는 것. 

[적용해보고 싶은 점]

1.단지를 볼 때 ‘동’으로 퉁쳐서 보지 않고 단지 별로 볼 것 

: 해당 동의 인구 연령이 높더라도 좋아하는 단지는 투자 우선 순위가 될 수 있음.

2.임장지에서는 눈과 발에 집중할 것, 현장에서 볼 수 있는 것에 집중(환경, 사람, 상권, 경사 등)

3. 수도권은 숫자로서의 연식은 중요하지 않음

 - 수도권은 2010년 이후 단지는  신축, 지방은 2015년 이후 단지는 신축으로 분류

   그러나, 연식보다 ‘신축 같이 생긴 것’을 보는 것이 중요. 단지의 느낌이 중요.

   *수리하지 않고 세입자를 맞출 수 있다=신축

4. 서대문&은평의 주요 고려 요소는 교통&환경: 학군은 핸드폰 케이스 정도의 중요성.

→앞마당 분석을 할 때 모든 요소에 동일한 가중치를 두지 않고 해당 지역의 주요 고려 요소를 파악한 뒤에 가중치를 달리 할 것

5.모든 투자에서 적용되는 전제

-이 단지가 사람들이 살고 싶어하는 단지인가?(입지, 택지, 연식): 선호도=가치

-이 단지가 싼가?(전고점 대비 80% 이하 가격?): 저평가 

-이 단지에 투자하는 것이 내가 알고 있는 지역에서 최고의 선택인가? : 비교평가

→ 선호도와 저평가 판단까지는 가능한 것 같은데, 아직 비교평가가 되지 않는다. 앞마당을 늘려가면서 위의 전제들을 하나씩 검토해봐야겠다.