[서기 16기 매1 공부해서 2번에 서울 등기치조 제이든J] 핵심질의응답(제주바다님)



안녕하세요. 제이든J입니다.

서울투자 기초반에서 핵심 질의응답에 대해 제주바다님이 강의해주셨습니다.

#단지분석 끝판왕

단지분석 갯수가 문제가 아닙니다. 의미와 가치를 알아야 해요.

단지분석하며 투자를 어떻게 할 것인지,

감정 이입하면 단지분석이 재밌어요

제주바다님

저도 단지분석을 기계적으로 했던 것 같습니다. 각종 시트를 복사해서 붙여넣고 저의 생각을 풀어서 적어놓는 편이었습니다.

하지만 제주바다님 강의를 들으면서 임보를 잘 쓰는 사람들의 발표가 겹쳐 보이기도 했습니다.

누구는 해당 단지의 로얄동 까지 적어놓고, 전세가격 붙으면 매매가격이 빨리 날아가는지, 최고 전세가율은 어땠는지

이 단지가 얼마의 기간을 기다려 줄 것인지, 선호도는 어떤 것인지

전화임장과 매물임장을 통한 정보들은 얼마나 잘 써놓았는지 등등에 대해서 말이죠.

어느새 관성적으로 하던 대로 단지분석을 해왔던 것은 아닌가 생각을 하게 되었습니다.

제주바다님이 단지분석의 끝판왕을 알려주시면서 이렇게 하나하나 단지분석을 디테일하게 생각해보면, 말씀하신대로 이것들이 차곡차곡 쌓인다면 나중에 큰 인사이트로 다가올 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

BM 상,중,하를 입지별로 나누기

BM 현재의 가치, 미래의 가치를 각각 쓰기

BM 평일기준 지하철 배차간격 확인(7-8시대)

BM 대체로 59와 84 각각 기회가 왔던 단지가 다름

BM 최고 전세가율, 투자수익률

BM 생활권 특징 정리 -> 입지 좋은 신축 / 입지 좋은 구축 / 덜 좋은 입지 신축 / 덜 좋은 입지 구축

-> 투자생각 정리

각종 벤치마킹할 요소들이 한 둘이 아니었습니다. 그리고 정말 적고 싶은 요약 핵심내용도 있는데,

다음부터는 이것을 하나라도 적용을 해보아야 겠다는 생각이 들었습니다. 오히려 사전임보에 힘을 쏟기보다는 단지분석에 힘을 주고 결론 파트에 생각을 많이 적어야 겠다는 생각이 들었습니다.

이외에도 전화임장, 매물임장 하는 법

매수 해야하는 단지에서 이것만은 꼭 해야 하는 전임, 매임 전략 등을 알려주셨습니다.

거기에 더해 구축 수리 해야할 집에 대한 매수 전략과 조건 협상은 어떻게 가져가야 하는지에 대한 디테일 또한 실전적 도움이 많이 되었습니다.

#이제부터 해야할 일

시장은 항상 변화무쌍합니다.

투자자는 그 안에서 파도를 타는 사람입니다.

벌써 포기하기는 아깝습니다.

서울 수도권 시장은 아직 반도 안왔어요.

제주바다님

이처럼 시장은 변화무쌍하며 파도같다고 하셨습니다. 큰 파도가 오면 용기를 내서 타야할 필요가 있고 오히려 잠잠하면 무슨일이 있을지 걱정하고 대비해야 한다는 말도 하셨습니다.

아직 그 파도가 반도 오지 않았다는 제주바다님의 말에 서울시장을 좀 더 적극적으로 바라보고 준비해야 겠다는 태도를 가질 수 있었습니다.

조금만 더 용기내서 가치 판단을 잘 하고 1~2년 뒤라도 투자한다는 마인드를 가질 수 있었습니다.

누구나 다 힘들기에 여러분만큼은 조금만 더 힘을 내셨으면 좋겠습니다.

내일부터 바로 해야 할 일

1. 단지분석 과제를 1,2,3단걔 중 나의 단계에 맞게 작성

2. 시장에서 나의 감정이 어떻게 흘러갔는지 3강을 듣고 강의후기에 적어보세요. 여러분을 막는 적은 여러분의 감정입니다.

3. 앞마당은 항상 좋은 곳과 안 좋은 곳까지 다니셔야 가치판단을 하실 수 있음을 잊지 마세요.

꼼꼼한 임장과 단지분석을 통해 가치와 가격을 판단하는데 집중하세요.

앞마당이 3개여도, 이 과정을 더 집중해서 하신분과 아닌 분의 실력차이가 생깁니다.

지금도 늦지 않았습니다. 이미 반마당인 곳을 건들지 말고 앞으로의 앞마당을 더 꼼꼼하게 채워가세요.

23년 하락장이라고 했지만, 앞마당이 없어서 어리둥절 했습니다. 그렇지만 이것은 기억납니다. 현재 강동구를 임장하고 있는데 올림픽파크포레온 59가 약 20억, 84가 약 24억의 호가를 합니다.

둔촌주공 입주 당시 뉴스를 기억합니다. 미분양이 났다. 난리가 났다. 59 분양가 약 10억, 84 약 13억 정도였던 것으로 기억합니다.

불과 2년이 채 지나지 않았습니다.

23년 말 그리고 24년 초반에도 앞마당이 없어서? 라기 보다는 서울 투자를 할 수 있을 거라는 상상을 크게 하지 않았던 것 같아요.

그럼에도 누군가는 2급지에 투자도 하고 갈아타기도 했습니다.

서울 투자를 진짜 한다는 마음이 없었던 것은 아닐까 생각하기도 했습니다. 이번에는 놓치지 않고 싶습니다. 제대로 준비하고 싶습니다.

그러기 위해서 말해주신 방법으로 단지분석을 하고 앞마당 시세트래킹을 하며 기회를 잡아보아야 겠습니다.