[서투기 17기 3시3끼 투자생각하조 나방] 강사님과의 만남 2탄(with 잔쟈니 튜터님)

제주바다님, 권유디님, 잔쟈니님, 줴러미님과 함께한

강사님과의 만남 2탄!!! 

(with 쟈니튜터님💙)

유디튜터님과 함께한 1탄은 아래 링크 참조!

https://weolbu.com/community/1699644

유디튜터님과 함께하는 시간이 지나고 

5-10분정도 휴식 후 

저희 조에 오신 튜터님은 바로 잔쟈니튜터님이셨어요!!

사실 제가 8월 조장튜터링때 

잔쟈니튜터님의 코칭을 듣고 완전 팬이 되어서

제발! 오늘 우리 조에 오시면 좋겠다!! 하고 바랬는데 

소원이 현실이 되었습니다.

쟈니튜터님 너무 좋아요♡

(옆에서 계속 좋다고 쫑알쫑알댔는데, 

쟈니튜터님 극 I셔서 이런거 엄청 부끄러워하신대요ㅎㅎ)

친절한 T 쟈니튜터님의 

공감가면서 명쾌한 답변이 시작되었습니다! 

생생한 현장감을 위해 

쟈니튜터님 톤으로 한번 써볼게요 :-)

Q1. 현장에 가면 네이버호가보다 항상 금액이 더 비쌉니다. 튜터님들이 말씀해주시는 2억대 단지를 찾아보면 늘 3억이 넘어가곤 하는데 현장에서 답을 찾아야 할까요?

첫째, 현재 시장상황 때문입니다.

우리가 지금 이런 시장을 보고 있기 때문이에요. 

23년 하반기 부동산을 방문했을때는 네이버에서 호가보고 현장에 가면 그것보다 항상 싼 가격이었습니다.

(이런 시기에는 내가 원하는 금액을 부르고 맞춰달라고 하면 돼요.) 

이것은 시장상황의 한 모습이기 때문에 언제나 이런 상황은 아니에요.

둘째, 서울은 가액이 큽니다.

서울의 경우에는 급매가 7억을 6.8억에 깎을 수 있어요. 또한 전세가 말라있으면 올려서 팔 수도 있습니다. 

서울은 구축이 많기 때문에 수리여부에 따라 3천만원 이상 차이가 나기도 합니다. (전세가가 달라질 수 있는 요인)

따라서 정확하게 2.1억이나 2.9억이라고 말하지 못하고 2억대라고 말하는 거에요.

대출규제가 풀릴지 아닐지 모르겠지만, 시장이 다시 식으면 부사님이 먼저 싼 가격에 제안할 수 있습니다.

Q2. 매물임장시 지역의 랜드마크 단지를 무조건 봐야할까요? 투자 가용금액대에 없는 매물을 같이 봐야할까요?

랜드마크 단지를 보면 도움이 되지만, 꼭 볼 필요는 없습니다.

내 투자금에 맞는 단지를 우선으로 많이 보고, 랜드마크를 적절히 섞어서 보세요.

랜드마크는 너무 가격 1등을 이야기하는 것이라서, 

생활권 내 대표단지(세대수가 넉넉하고 대표성을 띄는 단지) 하나쯤 보는 것은 주요 수요층 파악에 도움이 됩니다.

같은 돈으로 더 좋은 단지를 투자하려고 하는 것이기 때문에 선호도가 높고 수요가 있는 단지를 알아야합니다.

사람들의 선호도는 눈에 보이지 않기 때문에 선호도를 알기 위해 매물임장은 필수!!

(단지임장은 시멘트 건물만 보는 것!)

Q3. 지금 제 상황에서 다음달 어떤 강의를 듣는게 좋을까요? (신도시투자기초반vs실전준비반)

사람이 정말 현타가 오는 때는 몰랐을 때가 아니라, 아는데 내가 기회를 못잡았을 때거든요.

지금 기회가 오고 있는 것은 맞아요!

기회를 못잡는 이유는 확신이 없기 때문입니다.

(확신 = 실력)

앞마당을 만드는 방법이나 지역을 제대로 보는 방법을 모르는 상태라면 기회를 잡을 수 없기 때문에

실전준비반을 듣지 않았다면 먼저 듣기를 추천합니다.

Q4. 슬럼프를 극복해보려고 하는데 ‘어떤 것을 경계’하고, ‘어떤 것을 행동’해야 할까요?

앞으로 맞이할 버티는 단계(미지의 영역)에서는 어떤 마인드를 갖춰야 할까요?

하나, 반복을 하며 숙달되는 단계

투자공부 만 2년이면 충분히 이 단계가 올 수 있습니다.

“슬럼프가 오지 않는 사람이 있을까요?”

없습니다. 슬럼프는 기본적으로 극복한다는 것이 맞지 않는 것 같아요.

경계해야 할 것은 멈추는 것입니다.

직장생활을 하다가 슬럼프가 왔다고 해서 그만두지 않죠? 이런 기간이 누구에게나 오지만, 아무것도 하지 않으면 나중에 다시 시작할 때 훨씬 더 큰 에너지를 필요로 합니다.

저의 경우에는 슬럼프가 왔을 때 최소 목실감을 씁니다. 특히 감사일기에 주안점을 둡니다.

그리고 목표치를 조금 줄였어요. 할 일이 너무 많으면 압도되어 하기 싫어졌기 때문입니다. (But 멈추면 안돼★)

둘, 버티는 단계에서 내가 보지 못하는 것이 있을까?

그동안 친구도 못만나고, 여가시간도 없고, 잠도 줄였을거에요.

만성이 되면 그동안 미뤄왔던 것들이 부메랑처럼 돌아오게 됩니다.

직장 내에서 평판이 나빠졌을 수 있고, 가족과 시간을 함께 보내지 못했을 수도 있고, 건강이 안좋아지기도 해요.

누구에게나 정도의 차이는 있지만, 이런 것들이 버티는 구간에 찾아옵니다.

너무 큰 문제가 되어 내가 튕겨나가지 않도록 중간 중간 관리가 필요합니다.

Q5. 투자금을 뭉쳐서 1채 해야할까요? 갈라서 2채 해야할까요?

식상한 답변이겠지만 ‘어떤 단지냐에 따라 다릅니다.’

그리고 ‘직장인 투자자’ vs ‘투자하는 직장인’인지에 따라 달라집니다.

퉁쳐서 말씀드릴 수 없지만 예를들어 설명해보자면,

매물이 2개 모두 싸고 선호도가 좋다는 가정 하에 성동구 1채 vs 동대문구 2채를 비교해볼게요.

높은 확률로 동대문구 2채 합친 금액이 수익률이 높아요.(전세상승분까지 고려, 성동구 1채가 10억 상승할때, 동대문구 2채가 각각 6억이 오른다면 12억이 됐을 확률이 높음)

따라서 더 높은 수익을 얻고 싶다면 동대문구 2채를 하고, 투자하는 직장인이고 싶다면 성동구 1채를 선택하는 것이죠. (2채를 산다면 투자 난이도가 높기 때문)

어느 한 쪽이 다른 한 쪽을 압도하는 결과가 나오는 것은 아닙니다.

여기를 투자해서 내가 망할까? 돈을 잃을까?라는 생각을 해보면 답이 나와요.

Q6. 0호기를 매도하고 투자금을 합쳐 1호기 투자를 진행하려고 합니다. 매도를 먼저해야할까요? 매수를 먼저 해야할까요? (현재 앞마당은 2개)

선택 1) 매도를 먼저 하고 후보매물을 찾아 투자한다(투자금을 쥐고 있음)

선택 2) 앞마당을 넓혀 후보 매물을 찾은 뒤, 0호기 매도와 1호기 매수를 동시 진행

→ 선택 2번을 추천드립니다.

이 집을 얼마에 팔았느냐가 중요한 것이 아니라, 이 물건을 팔고 어떤 물건을 샀느냐가 중요합니다. → 본질★

왜 고민하는지 알아요~! 매도가 오늘 집을 내놓는다고 해서 내일 팔리는게 아니기 때문이에요.

하지만 이건 갈아타기의 본질이 아닙니다. 고민이 되는 이유는, 매도를 지금 해야하는데 방법이나 절차 등이 너무 어렵고 큰 과업처럼 느껴져 부담이 되기 때문이에요. (부담이 되니 계속 고민하는 것!!)

만약 내가 0호기를 팔아서 마포구에 집을 살 수 있다면 매도하면서 1천만원 더 받는게 무슨 의미가 있겠어요!

역설적으로, 매도과정을 빠르게 만들어 주는 것은 내가 살 단지가 명확해졌을때만 가능해요.

그렇지 않다면 이걸 팔아야하나 말아야하나, 깎아줘야하나 말아야하나, 조금 더 있다가 팔아야하나 등 고민을 하면서 결정을 못해요.

하나, 매도를 해서 나올 돈을 먼저 계산하세요. (종잣돈 체크)

종잣돈으로 매수할 수 있는 지역이나 단지를 최소 5개 이상 알아보세요. (1-2개가 날라가면 조급해서 0호기를 지나치게 염가에 매도할 수 있기 때문에 여러개 후보가 필요함)

둘, 내가 가진 0호기보다 매수할 단지가 훨씬 좋다는 판단이 들면, 적극적으로 매도하세요.

저는 매도를 할 때 물건을 굉장히 많이 내놔요. (최소 10개, 많을 때는 200개도!)

Q7. 중간에 도로가 지나가 쪼개진 단지, ㄱ자 모양의 간섭이 있는 단지 등 이런 요소들이 선호도에 어떤 영향을 미치는지 궁금합니다.

해당 단지들은 당연히 선호도가 떨어지고 가격에도 영향을 미칩니다.

그렇다고 해서 투자하면 안되는가? → 싸면 투자하는거죠! 싸게 산만큼 전세가도 1천만원 정도 싸야 합니다.

선호도가 떨어지는 단지더라도 딛고 있는 땅이 서울이라면 그것 자체로 가치가 있습니다.

당연히 더 좋은 물건이 있다면 그 물건을 투자해야하지만, 싸다면 이런 단지도 살 수 있어요.

Q8. 강의 듣고, 임보 쓰고, 비교평가하고. 이 모든 것을 한달 안에 끝내기가 어렵습니다. 다음 달 강의가 시작되면 지난 달 내용을 마무리하지 못한 채 넘어가게 됩니다. (컴맹이라 속도도 느려요) 어떻게 해야 할까요?

하나, 임보를 마무리 못한다?!

사람은 목적에 맞는 행동을 해야 결과가 나옵니다. 투자 목표에 앞마당을 만들고 시세조사가 도움이 된다면 해야죠!!

그게 아니라면 투자라는 목표를 내려 놓아야 해요. 

그리고 당연히 힘듭니다. 꾸역꾸역 해내는거에요.

앞마당이 10개 이상이라면, 반드시 결론을 내야합니다. (앞마당이 4개 이하라면 keep going!)

‘결론까지 가는 경험이 우선순위’이기 때문입니다.

권장하는 방법은 아니지만 결론까지 가는데 시간안배가 필요하다면 사전임보에 너무 많은 시간을 할애하지 않도록 조정해보세요. (물론 시간이 지나면 해당 부분 보완 필요)

시간이 부족해서 결론으로 가지 못한다면, 앞부분의 내용을 조금 덜어내는 것이 필요합니다.

둘, 앞마당 전부 전수조사해야하나요?

시세트래킹을 통해 먼저 전수조사할 지역 3-4개를 고르세요. 

시세트래킹을 하다 보면 해당 지역의 투자여부가 감이 옵니다.

이 안에서 1등 뽑기를 하다보면, 다음달 앞마당이 결정됩니다. 만약 4급지를 전수조사했는데 내가 투자할 단지가 널렸다? 다음달은 3급지를 가는거죠.

(만약, 네이버 부동산의 시세를 보고 엑셀에 옮겨 적는게 어려울 정도의 컴맹이라면 외부 강의(excel/PPT)를 듣는 것도 추천드립니다.)

Q9. 기준과 원칙에 따라 투자를 하라 하셨는데, 기준은 상황에 따라 달라집니다. 그 기준이 어떻게 정해지는지 궁금합니다.

너바나님 외 강사님들은 강의를 시작하기 전, 지역 전체 전수조사(시세조사)를 합니다. 시세를 보고 전체적은 흐름/기회를 상황에 맞게 말씀드리고 있어요. (생각보다 많은 인풋을 들입니다.)

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돌아가며 한 명씩 질문하다보니 

어느덧 1시간을 훌쩍 넘겼습니다.

한사람 한사람의 질문들에 대해 메모하시면서 

꼼꼼히 답변해주시는 쟈니튜터님의 열정♥ 

쟈니튜터님과 함께해서 너무 행복했습니다.

질의응답을 마치고 한명 한명에게 

모두 싸인도 해주신 튜터님 애정합니다♡

서울투자기초반 강사님과의 만남 2탄 끄읏!