[스테들리_칼럼필사] #6. (너바나님) [직장인 재테크 노하우]부동산 투자를 처음 시작하는 분들을 위해 시장 접근법

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2014. 11. 26.

안녕하세요. 너바나입니다.

요즘 부동산 경기가 살아나다 보니 많은 분들이 시장에 진입해야 할지 상담을 많이 하십니다. 또 어떤 분들은 지금이 고점이라고 생각해서 매도해야 할 생각을 하십니다. 이런 질문을 받을 때 많이 놀라곤 합니다. 왜냐하면.. 투자는 잘하면 한 해 연봉을 얻을 수도 있지만 반대로 실패하면 또 많은 돈을 잃을 수 있습니다.

제가 알려드리는 투자 팁은 현장을 통해 직접 투자하면서 체득한 것이 대부분이었습니다. 어느 한 곳을 투자하기 위해서 정말 많은 부동산을 돌아다니고 상대적으로 이 지역이 저렴하구나… 깨닫고 투자했습니다.

제가 투자를 시작할 때도 부동산이 끝물이라는 얘기를 많이 들었습니다. 하지만 모든 투자는 가치보다 싸게 사면 분명 언젠가 빛을 볼 날이 있다고 생각했기에 저평가된 부동산을 찾기 위해 나름대로 연구하고 정말 많이 발품을 팔았습니다.

글을 한 개 올릴 때마다 비슷한 부동산을 찾았다고 투자해도 좋겠냐고 많은 질문이 옵니다. 그분들의 심정 모두 이해합니다.

하지만 투자에는 매입 가격, 매도 가격이 아주 중요합니다. 왜냐하면 수익이 결정되는 것은 이 두 가지에 의해서 결정되기 때문이죠.

2007년 이후에 부동산 경기가 별로 좋지 않았습니다. 2008~2009년 미국발 금융 위기를 겪으면서 더 안 좋아졌죠. 텐인텐이나 많은 곳에서 부동산 폭락을 주장한 분도 계셨고 꾸준히 부동산을 연구한 분도 계셨습니다.

“가만히 집에서 주말을 보낸 분과 현장을 꾸준히 다닌 분” 중에 어떤 분이 돈을 벌었을까요?? 모두는 아니지만 제 주변에 꾸준히 현장을 다닌 분은 불경기에도 꽤 많은 돈을 벌었습니다.

2007년 재개발, 2008년 수도권 소형 아파트, 2009년 수도권 오피스텔, 2011년 지방 부동산.. 사람들은 부동산이 끝물이라고 이야기하지만 최근 몇 년 간도 우리 앞에는 돈을 벌 기회가 많았습니다. 다만 무관심했던 사람들은 기회를 놓쳤고, 꾸준히 시장에 관심을 가진 사람들은 연봉 이상의 돈을 벌었죠. 물론 책을 읽고 인터넷 서핑을 통해 많은 정보를 얻을 수 있지만, 실제 투자 물건은 현장에 있습니다.

어느 지역에 투자할지 모르겠다면 주변을 돌아다니길 바랍니다. 어떤 고수도 본인이 투자 예정 지역을 쪽지나 메일로 알려주지 않을 겁니다. 결국 본인이 발품 팔고 돌아다닐 때 물건 보는 식견이 늘어나고 더 투자에 확신이 늘어나게 됩니다.

투자자는 이 단계를 꼭 거치셔야 합니다.

아직 투자할지 모르겠다면..

첫째, 더 많이 발품을 파세요.

둘째, 더 이상 잃지 않을 자신이 있는지 확인해 보세요.

셋째, 싸게 산다는 확신이 있는지 확인해 보세요.

누구도 답해주지 않습니다. 

본인이 많은 현장을 다니면서 깨우치셔야 합니다. 

처음 부동산 투자할 때 투자한 물건일지를 조심스레 열어봅니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

다음은 제가 투자 초기에 썼던 글입니다. 투자 환경은 바뀌었지만 투자 방법은 바뀌지 않았습니다. 그리고 이런 방법으로 아직도 돈을 벌 기회는 많습니다. 도움이 되시길 빕니다.

수익형 동산을 투자하면서 조금 걱정이 되었습니다. 월세 20~60만원 몇 건을 하면서, 월세로 월급 이상의 돈을 벌면서 많이 나름 흑자 구조로 가서 기뻤지만, 한 편으로는 실망도 많이 했습니다다. 왜냐하면 대부분 오래된 아파트나 빌라여야지 매입가 대비 12% 이상의 수익률이 나왔고, 가끔 세입자가 보일러가 망가졌다느니, 배관이 터졌다느니, 물이 샌다느니.. 또 세입자 월세관리까지... 앞으로는 수익률이 좋은데 뒤로는 남는 게 없는 것처럼 보이기도 했습니다. (세상에 돈 벌기 쉬운 건 없네요^^)

그래서 본격적으로 시세 차익 시장으로 진입해 보기로 했습니다.

기본 원칙은 다음 하나.. "buy lwo, sell high"

첫째, 시세 파악

시세 파악을 제가 잘 아는 지역을 중심으로 접근했습니다. 일단 신도시인 분당, 평촌, 광명, 용인(죽전, 수지), 영통, 동탄 이렇게 시세 분석을 했습니다. 시세 분석은 부동산 사이트에 검색 조건을 넣고 시세를 돌리면 각 조건에 해당되는 아파트가 나옵니다.

예를 들면 위와 같이 엑셀 서식을 만들었습니다. 그리고 아파트 매매가보다는 실투자금, 즉 매매-전세=실투자금을 중심으로 보았습니다. 위 지역을 위와 같이 분석하고 미리 네이버, 국토해양부 실거래가 등을 분석하여 들어갈 수 있는 아파트를 몇 개 정했습니다. 지역을 분석한 것은 나름대로 지인들을 통해 시세 분석이 가능했고, 모두 제가 거주했던 곳이거나 임장을 해두었던 곳입니다. 마지막으로 나름대로의 장점이 있다고 판단했습니다. 위 지역을 비교해서 선호 지역을 결정하고 그 가격 프리미엄을 비교하는 데 도움이 되었습니다.

예를 들어 A지역(더 선호) 평당 1000만원, B지역(덜 선호) 평당 950만원이면 A지역을 선택하는 방식입니다.

둘째, 위 아파트에 대한 가격 분석

KB시세와 국토해양부 실거래가를 통해 아파트의 3년 내 최저가, 최고가를 분석해 보았습니다. 소형 아파트는 2006년 이후에 오히려 많이 오른 지역이 많았습니다. 그래서 가격 변동이 적은 지역을 중심으로 보았고, 2009년 1월을 나름대로 최저가로 보았습니다. ← 세계 및 국내 경기가 그만큼 떨어지기는 힘들다고 판단했습니다. 향후 몇 년 간 대부분 평촌, 분당, 용인(수지) 지역이 제 생각에서는 좋다고 생각했습니다. ← 몇 년 전 자료니까 또 틀릴지도 모릅니다.

가격이란 놈은 언제나 변화무쌍하고 매물이 나와야 분석이 가능하겠죠? 광명 지역도 탐이 났는데 제 기준으로는 적당한 지역이 없었습니다. 2009년 1월을 최저 가격으로 얼마나 올랐는지, 그리고 최고 가격 대비 얼마나 빠졌는지를 비교해서 향후 Risk 관리 및 수익률 분석에 대한 자료로 활용했습니다.

그리고 셋째, 시세 파악을 위해 현장을 갔습니다.

임장을 갈 때 부동산에 전화를 주고 방문하면 훨씬 친절하게 상담받을 수 있습니다. 전세 구하는 컨셉으로 갔고, 동시에 매매도 물어보는 방법으로 갔습니다. 지역마다 한 번씩 지도를 들고 찾아갔습니다. 지료를 활용하면 아무래도 다음 번에 물건 검색할 때 좀 더 리얼하게 느낄 수 있었습니다. 스마트폰으로 자료를 보는 것도 좋지만 부동산에 관심이 있다면 수도권 5만대 1 지도를 꼭 구해 보시기 바라비다. 확실히 스마트폰으로 보는 것과 느낌이 다릅니다. 또 부동산에 겸손하게 물어봐서 그런지 급매 물건을 제게 전화주기도 하셨습니다.

넷째, 매매 수익률이 결정되는 시기

경매나 일반 매매나, 매매 시 얼마에 샀느냐가 향후 수익률에 지대한 영향을 줍니다. 따라서 꼭 살 때 싸게 사야지 팔 때 비싸게 팔 수가 있습니다. 집주인들이 대부분 2009년 1월에 경험이 있어서 다시 오를 거라는 확신이 있어선지 꽤 버티더군요. 매입할 때 부동산을 세 번 네 번을 나왔다 들어갔다 했네요. 진짜 멱살이라도 잡고 싶더군요. 휴.. 매입할 때 오백만 원을 깎으면, 2시간에 시급이 250이고, 하루 일당이 500이기 때문에 사력을 다했습니다. 하루 일당 천만원, 5백만원을 벌기 위해 노력했고…^^ 저하고 매도자하고.. 협상을 더 배워야 할 거 같아요. 

대신 전세를 올리는 전략으로 변경했고, 다행히 올해 초에 전세 구하는 사람들이 많아서 전세를 시세보다 1~2천만원 비싸게 놓을 수 있었습니다. 위 같은 전략으로 A지역은 수리비 포함 실투금 대략 2500 정도, B 지역은 4500 정도면 한 채 매입이 가능하다고 판단했습니다. 그래서 B지역에 아파트를 구입했습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 다른 지역과 비교해서 아직 저평가된 점

둘째, 주변에 개통하는 지하철에 대한 호재는 분명히 있을 거라는 점

- 여기에 네오위즈과 삼성SDS 등 대기업 입주로 인해 수요가 늘어날 거라 생각했습니다.

셋째, 소형아파트에 대한 희망(매입한 아파트 용적률 160%, 2종 주거 230%)

- 소형 아파트는 리모델링이나 재건축 시에 큰 도움이 됩니다. 향후 분당은 리모델링이 주요 사항이 될 흐름이고 분명 용적률이 낮은 단지는 호재가 있을 거라 판단했습니다.

넷째, 적은 실투금(?)입니다. 취등록세 등 제반 비용을 포함한 4300(매입 시 3500)

- 분명 적은 돈은 아니지만 신도시 지역에 5천 이하의 투자는 가능성이 있다고 생각했습니다. 물론 지방이면 집을 5~8채 살 수 있는 돈입니다. 이미 지방 투자를 많이 했기에 포트폴리오 구성 차원에서 매입했습니다. 따라서 수도권에 호재가 있는 지역에 사두는 것이 좋다고 판단했습니다. 제가 매입한 지역은 호재가 딱히 있지 않지만 10년 전에 어느 정도 수입이 있던 신혼부부들이 들어왔고, 그 사람들이 10년 정도 자산을 불려서 살고 있습니다. 살기에는 편하죠. 그 신혼부부나 30~40대들도 어느 정도 사회에 기반을 잡았기 때문에 구매력이 탄탄합니다.

다섯째, 전세 비율

- 경험상 수도권 지역에서 1000세대 가까운 아파트가 전세 비율이 60%가 넘는 지역은 흔치 않습니다.(현재는 너무 흔하죠?^^)

여섯째, 실거주 투자의 개념으로 샀습니다. 

- 아들이나 집사람에게 오래 살 지역으로 늘 이 지역을 생각했습니다. 강남에 바로 진입하기에는 아직 부족하고, 이 지역의 경우 교육 여건이 좋기 때문에 5년 정도 뒤에 들어갈 생각으로 매입했습니다. 직장도 가깝고 또한 차로 10분이면 부모님댁이 있기 때문에 그것도 큰 영향을 미쳤습니다.

Risk

첫째, 시세 차익이라는 게임이라는 점

미래는 아무도 알 수 없습니다. 깡통이 될 수도 있겠죠. Risk 관리를 해야겠죠. 시세 차익 게임은 누구도 결과를 알 수 없습니다. 제가 매입한 이후에도 급매는 가격이 더 떨어져 있었습니다. 언제나 시세 차익 시장은 미래는 알 수 없고, 잘 버틸 수 있고 감당할 수 있을 때 해야 한다고 생각합니다. 마음 같아서는 10채 정도 더 사고 싶은데 가계 수지(소득-지출(대출이자 포함)) 및 현금 흐름이 안 좋아지기 때문에 일단 만족할 만큼 매입하고 멈췄습니다.

신문에서는 하우스 푸어니, 집 가진 사람이 힘들어진다고 하니 하지만 저는 코웃음 칩니다.

다행히 제가 투자한 지역은 매매가도 많이 올랐고, 매매가가 주춤하더라도 전세가가 많이 올랐습니다. 심지어 어느 지역은 전세가가 60% 넘게 오른 지역도 있었습니다. 세입자와 반 발 양보하여 시장가보다 500만원에서 1천만원 정도 싸게 재계약하였고 세입자들에게 연거푸 고맙다는 말을 들으면서도 계속해서 투자금은 늘어갔습니다.

투자는 늘 양날의 검과 같습니다. 잘된 투자는 분명 좋은 수익이라는 맛있는 식사를 할 수 있고 잘못된 투자는 살이 에이는 고통을 줄 수도 있습니다. 또한 요즘 같은 시장에서는 예전처럼 아무 물건을 산다고 해서 오르는 식의 투자는 지양해야 합니다.

그러나 늘 시장은 알려줍니다. “늘 남들과 반대로 가라고”

어려운 시장일수록 준비한 자에게 폭등장에 아름다운 수익을 주고 남기고, 준비하지 않은 자에게는 또 다른 짐을 줍니다. 제일 바보 같은 일은 가만히 있는 것입니다. 늘 그렇기 때문에 열심히 노력하고 부자기 되기 위해 준비한 부자들은 더 부자가 되는 것 같습니다.

이 물건을 투자 후 5년 뒤..

사실 이 물건은 제게 계륵같은 물건입니다. 사실 분당에 있는 아파트이기에 임대 등에 전혀 문제가 없었습니다. 하지만 제가 투자한 물건 중에 수익률이 좋지 않은 편이었습니다. 인터넷으로 말하긴 그렇지만 여러 가지 제게 의미가 담긴 물건입니다.

아무리 제게는 못난 물건이라도 약 3500만원 적금 들어서 5년 만에 3000만원 정도 수익을 거둘 수 있는 투자 상품이니 그리 나쁘지는 않겠죠?^-^ 

어떤 분은 그렇게 말합니다. 너바나님 너무 원칙적인 얘기만 하시는 거 아니예요?

네 맞습니다. 하지만 시장은 바뀌어도 투자 원칙은 바뀌지 않습니다. 돈을 버는 사람은 PC 앞에 있는 사람이 아닙니다. 현장을 돌아다니는 분들입니다. 진심으로 직장인 여러분들이 경제적 자유를 누리셨으면 좋겠습니다.

모든 직장인이 경제적 자유를 얻는 그날까지 화이팅!!!

<BM>

1. 실제 투자 물건은 현장에 있다. 현장을 꾸준히 다닌 사람이 돈을 벌 수 있다!!
2. 기본 원칙은 하나, Buy low, Sell high!
3. 남들과 반대로 가라!