수도권 1만세대 입주장 속에서 구축아파트 전세가를 0천만원 올려받았습니다. [베스킨라빈스31]

안녕하세요.

전국을 다양한 맛으로 골라담는 투자자🍦 베스킨라빈스31🍦입니다.

저는 작고 소중한 투자물건 2개가 있는데요.

올해에만 벌써 전세 재계약을 2건이나 진행하게 되었습니다.

(1월에는 김다랭 튜터님과 함께.. 

9월에는 첫 학교에서 라즈베리 튜터님과 함께 전세를 뺐었네요! 

이 자리를 빌어 다시한번 감사인사 드리고 싶습니다.)

그 중 제가 보유한 자산중 가장 덩치가 크고 세입자와의 이슈도 많았던 

1기신도시 구축 84의 전세를 빼면서 정말 많은것들을 경험하고 배웠던지라

제가 느낀 시장상황과 전세빼는 기억을 잊지 않기 위해 복기해보도록 하겠습니다.

제 0호기는 수도권 1기신도시에 있는 단지이며

00년 이상 준구축입 단지입니다. (얼죽신 사이에 피어난 구축컬렉터..)

지난달 0호기로 매수했던 아파트에 10년정도 오랫동안 거주했던 세입자분이 

인근 신축아파트로 입주한다고 하셔서 입주장 속에서 전세를 재계약하는 경험을 했습니다.

#세입자가 입주하는 아파트는 동일지역 상위생활권 신축 대단지 (오마이갓)

제 단지는 사람들이 선호하는 역과의 거리가 10여분정도 되는 멀세권도..역세권도 아닌 단지입니다.

하지만 지역내에는 오랜시간부터 사람들이 가장 좋아하는 생활권이 공고히 자리잡고 있었고, 

지역내 백화점, 학원가, 상권이 있는 선호 생활권에 주변에 

신축 대단지에 제 세입자가 입주한다는것을 큰 리스크라고 생각하고 있었습니다.

투자코칭, 매물코칭을 받을때마다 멘토님께서는 혹시 모를 상황을 위해 역전세 1억을 대비하라고 1년전부터 이야기를 해주셨기에 저 역시 다음 투자보다는 0호기 매물 전세를 잘 빼는데 집중하고 있었습니다.

심지어 세입자가 입주하려는 단지뿐 아니라 2500여세대 단지가 비슷한 시기에 또 입주를 앞두고 있었기 때문에

지난 3년간의 하락장과 역전세 시장에 대한 두려움으로 저 역시 전세를 빼기만 한다면 감사하겠다는 생각이 지배적이었습니다.

제가 매수할당시에도 상당히 노후된 인테리어 상태였고, 세입자분은 제 집에 10년정도 오랫동안 거주하셨던 분이기에 추후 기존 세입자분이 퇴거하신다면 인테리어를 해야하나 고민하고 있던 정도였습니다.

#과다공급 = 역전세 ?!

세입자가 이사하는 시기는 정확히 신축 아파트가 입주하는 시기와 맞물렸고,

인테리어를 진행한다해도 입주시점 앞, 뒤 3개월과 제가 전세를 빼야하는 시기는 맞물리기 때문에 걱정이 많았습니다.

하지만, 흥미롭게도?? 신축아파트의 가장 큰 리스크인 시공사와 조합원과의 갈등은 저에게 기회로 다가왔습니다.

(제 투자물건과 직접적 관련 없습니다 ^^;)

세입자분이 입주하려는 신축 아파트는 생각보다 높아진 건축비에 따라 조합원 측에 추가 분담금을 더 요청한 상태였습니다.

하지만 조합원측은 추가 분담금을 낼 수 없다고 서로 법적 분쟁중이었죠.

저는 세입자분이 분양을 받으신줄 알았는데

알고보니 조합원이셨고, 시공사는 일반 분양자들에겐 입주 날짜를 부여하되, 

조합원들에겐 추가 분담금을 내겠다는 <서약서>를 작성한 가구에 한해 입주를 허락하고 있는 상태였습니다.

그래서 세입자분도 이사날짜가 확실하게 정해지지 않은 상태였고

이래저래 제 집도 어느시점에 새로운 세입자를 받아야할지가 미궁속에 빠지게 됩니다.

처음에는 날짜가 확정되지 않는 상황에 답답함을 느끼고 있었는데

이 덕분에 최근 4월부터 시작된 서울과 수도권 시장의 흐름을 온몸으로 경험할 수 있었습니다.

서울부터 시작된 상승바람. 1기신도시 신축까지도 영향이 옴

🔽

높아진 매매가를 따라 매수하는 사람들도 있지만 다음 기회를 엿보자고 전세를 선택하는 사람들. 

(저의 새로운 세입자 케이스 → 추가 나눔글로 가겠습니다 ^^)

🔽

따라서 전세 매물 사라짐

🔽

전세가 하방지지선이 생김

게다가 3000여세대가 한번에 입주했다면 인근 구축 단지 전세가엔 치명적이었겠지만

오히려, 법적 분쟁으로

일반분양자와 조합원간의 입주 시점이 나뉘게 되는 효과? 

덕분에 전세가 하락에 큰 리스크로 다가오지 않음을 현장에서 느낄 수 있었습니다.

이럼으로써, 저는 1억이라는 역전세 금액을 미리 준비했기에 공포와 같은 두려움은 아니었지만

투자는 언제 어떤 흐름으로 진행될지 모르기에 대응의 영역임을 다시한번 깨닫게 되었습니다.

#가장 중요한것은 상상가

세입자분과 이사날짜 관련해서 몇번이고 이사 간다 안간다 번복하는 실랑이를 하다가

결국 세입자분은 추가분담금을 내고서라도 신축 아파트에 입주해야겠다는 결심을 2개월만에 하시고선 

9월 30일자로 이사를 간다고 저에게 연락을 주셨습니다.

저는 올해 초 감사하게도 강사와의 만남때 너나위님을 뵐 수 있었고,

이 물건에 대해 장기보유할 가치가 있는 물건임을 확인 받고

추후 안정적인 전세 셋팅을 위해서 전 과감하게 특올수리를 결심하게 됩니다.

특올수리를 한다고는 하지만 사실 제 0호기는..정말… 제가 들어가도 살고싶지 않을정도로

너무 지저분하고 (4인가족 + 개, 고양이 키우던 집 ㅜㅜ) 

심지어 안방 화장실은 변기노후화로 내부 수도권이 부패하여 악취가 나서 아예 문을 열 수 없던 상태였습니다.

부동산 사장님께 3개월 전부터 집을 내놓았지만, 보러오는 사람이 없었는데

특올수리를 결심하고 사장님과 전세금을 협의한뒤, 기존 전세금에서 +0천만원을 올린 호가로 부탁드렸습니다.

사장님도 특올수리면 그정도 가격은 괜찮다고 하셨고, 

만약 네고 요청이 들어온다면 전 1천만원정도는 네고해줄 의향이 있었습니다.

사장님이 작정하고 특올수리라고 광고하면서 세입자를 불러오니

주말에만 몇팀이 보고갔고

바로 1주일만에 전세를 맞출 수 있었습니다.

제 단지는 구축 84였기에 4인가족이 거주하기에 적당한 크기였고, 

신축 84를 가기엔 부담스러운 사람들이 깨끗해질 집이라면 

구축도 무리없이 선택한다는것을 현장에서 경험할 수 있었습니다.

저도 사람인지라..서울과 지방을 오가며 투자공부를 하면서도 신축이라는 건물 가치에 눈이 현혹되어있었고, 얼죽신이라는 키워드에 휩쓸리고 있었는데

구축도 나름 의미있는 투자라는것을 현장에서 받아들일 수 있게되었습니다.

혹시..요즘 0억 이상의 큰 투자금으로 서울 신축만 보고 계시진 않나요..?

전 제가 구축 물건을 보유하고 있음에도 신축투자만이 안정적인 전세가 흐름이 될것이란 편견을

제 물건을 통해서 깨는 경험을 하게 되었습니다.

투자의 본질인

저/환/수/원/리

전세빼기의 3대 원칙

상태/상황/가격

주변의 소음이 아니라 본질과 원칙에 집중해야 함을 느낍니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

🍦베라맛 BM🍦

1. 입주장은 리스크가 될수 있지만 꼭 모두 그런것은 아니다. (시공사, 조합원 갈등으로 입주 시점이 분산될수도)
2. 대출규제속에서 대출부담이 덜한 전세가는 언제든지 시장에서 받아들여진다.
3. 상태가 좋으면 사장님이 어떻게든 1등으로 만들어서 내 물건만 브리핑 해준다.
4. 단지내 높은 전세가였음에도 불구하고 컨디션이 좋은 물건은 더 입지가치가 좋은 상태안좋은 매물보다 1등이 될 수 있다.



마지막으로, 3개월 내내 전세와 인테리어 관련 이야기 다들어주시고 세입자와의 갈등상황 모두 조언주신

라즈베리튜터님🍒과

3ㅏ즈베리나이스! 반원분들

그리고 또 다른 시작을 위해 응원과 독려를 해주시는 진담튜터님🍁

24가을즈

매일같이 치킨과 시세를 동시에 따는 끄댕이즈🍗 

넘넘 감사합니다.❤

긴글 읽어주셔서 감사합니다.