단지분석 시 놓치면 후회할 3가지 인사이트(ft. 호갱노노) [수면양발]

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안녕하세요 수면양발입니다.​​

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보통 단지분석을 하면서

각종 그래프를 넣고 있지만 막상

무엇을 봐야할지 모르겠고

단순 복붙만 하는 것 같은 생각에

어려움을 겪고 계신분들이

많을 것 같습니다.

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그래서 오늘은 단지분석 시

지역에 대한 인사이트를 얻을 수 있는

간단한 방법을 알아보겠습니다.

(쉬움 주의)​

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1. 시장(기회)의 흐름

단지별 전세가율

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단지분석을 하는 이유는

임장하면서 놓쳤던 것들을

손품을 통해서 보완하고

단지 우선순위를 매기기 위함입니다.

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시장에는 흐름이 있습니다.

가격은 보통 좋은 것부터 오르기에

랜드마크 단지 시세를

모니터링하는 이유이기도 하죠

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그렇다면 투자 기회도

좋은 곳에서부터 올까요?

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그래서 우리는 단지 분석을 하면서

그에 대한 답과 더불어

지역에서 앞으로 다가올 기회를

가늠할 수 있습니다.

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생활권 안에서 단지별로

투자하기 가장 좋았던 시기.

즉, 전세가율이 가장 높았던 시기를

비교해보면서 과거에

기회가 어디서부터 왔는지

확인해 볼 수 있습니다.

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이해를 돕기 위해

대전 서구를 살펴보겠습니다.

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먼저, 임장을 다녀와보면

직장, 환경, 학군을 모두 갖춘

둔산 생활권의 선호도가

압도적이라는 것을 느낄 수 있는데요​​

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이제 호갱노노를 켜고

지역 내 단지들을 찍어보면서

전세가율이 가장 높았던 시기를

비교해 봅니다.

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초원 > 국화우성 > 크로바 > 샘머리1순으로

둔산 생활권 외곽에서 시작해서

중심으로 왔다가 다시 외곽으로

빠져나가는 흐름을 확인할 수 있습니다.

선호도와는 순서가 조금 다르네요.​​

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이런 식으로 투자 기회의 흐름을

임보에 잘 정리해 놓는다면

향후 내 앞마당에 기회가 왔을 때

우왕좌왕하지 않고

남들보다 빠르게 달려나갈 수 있겠죠?

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​2. 가격의 변화

리스크 대비

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두번째는 고점 대비 하락률입니다.

상승장에서 얼마나 올랐는지

하락장에서 얼마나 떨어졌는지

대부분 잘 확인하고 계실 것 같습니다 ㅎㅎ

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저는 그중에서도 전세 하락률을

조금 더 유심히 살펴보는 편인데요.

향후 역전세 리스크를

가늠해보기 위해서 입니다.

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물론 가격은 예측할 수 없고

많이 오르면 그만큼

많이 떨어지는 부분도 있지만

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그래도 투자자로서

리스크를 대비하기 위해서는

단지별로 하락장에서 전세가가

전고점 대비 얼마나 하락했는지

비율을 확인해보면서

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앞으로 공급이 폭발하거나

하락장이 온다면

전세가가 얼마나 떨어질 수 있을지

리스크를 가늠해 봅니다.

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3. 선입견 걷어내기

수익률 분석

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마지막으로,

수익률 분석인데요.

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이 과정에서

임장하면서 생긴 선입견을

걷어낼 수 있어

생각보다 요긴합니다.

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저도 그랬지만

많은 분들이 임장을 하면서

좋은 단지와 안 좋은 단지를

열심히 골라 냅니다.

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하지만 냉철한 투자자라면

좋은 단지, 안 좋은 단지가 아니라

좋은 가격인지 안 좋은 가격인지를

바라볼 줄 알아야 합니다.

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다시 대전 서구로 돌아와서,

중심에서 떨어진 외곽 생활권에

한 구축 단지가 있습니다.

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주변이 다소 어수선하고

어르신들도 많이 보여

이곳을 임장하면서

'여긴 투자 안 한다'고

섯불리 판단했었는데요..ㅠ

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수익률을 계산해보니..

과거에 2500만원에 투자 가능했고

1억 이상의 수익이 났었습니다.

(수익률 450%...?!)​​

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물론 대전의 가격이

오랜기간 세종 입주 눌려있었고

임대차법으로 인한

(소위 강아지집까지 올랐다고 할 정도로)

폭발적인 상승장이 왔었지만

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이를 통해서

투자자는 수익률로 얘기한다는

멘토님들의 말씀이 떠올랐습니다.

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임장하면서 느낀 것과 더불어

손품을 통해서 눈에 보이지 않는

가치들까지 면밀히 확인 해보면서

선입견이라는 칼로

내 투자 그물을 잘라

기회를 흘려보내고 있는 것은 아닌지​

판단해보시기 바랍니다.​​

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지금까지

단지분석을 통해서

지역에 대한 인사이트를 얻을 수 있는

간단한 방법에 대해 알아보았습니다.

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다만,

혹시 이렇게만하면

지역을 이해할 수 있겠는데..!?

라는 생각이 드실 수도 있을텐데요

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실력 있는 투자자는

임장을 통해서

현장에서 직접 느낀 가치와

손품으로 얻은 정보를 더해

종합적으로 판단해야함을

잊지 않으셨으면 좋겠습니다!

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오늘도 고군분투하는

월부 동료분들

모두 화이팅입니다!

감사합니다.​​

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도움이 되셨다면

좋아요와 댓글 부탁드려요❤️