안녕하세요 수면양발입니다.
보통 단지분석을 하면서
각종 그래프를 넣고 있지만 막상
무엇을 봐야할지 모르겠고
단순 복붙만 하는 것 같은 생각에
어려움을 겪고 계신분들이
많을 것 같습니다.
그래서 오늘은 단지분석 시
지역에 대한 인사이트를 얻을 수 있는
간단한 방법을 알아보겠습니다.
(쉬움 주의)
1. 시장(기회)의 흐름
단지별 전세가율
단지분석을 하는 이유는
임장하면서 놓쳤던 것들을
손품을 통해서 보완하고
단지 우선순위를 매기기 위함입니다.
시장에는 흐름이 있습니다.
가격은 보통 좋은 것부터 오르기에
랜드마크 단지 시세를
모니터링하는 이유이기도 하죠
그렇다면 투자 기회도
좋은 곳에서부터 올까요?
그래서 우리는 단지 분석을 하면서
그에 대한 답과 더불어
지역에서 앞으로 다가올 기회를
가늠할 수 있습니다.
생활권 안에서 단지별로
투자하기 가장 좋았던 시기.
즉, 전세가율이 가장 높았던 시기를
비교해보면서 과거에
기회가 어디서부터 왔는지
확인해 볼 수 있습니다.
이해를 돕기 위해
대전 서구를 살펴보겠습니다.
먼저, 임장을 다녀와보면
직장, 환경, 학군을 모두 갖춘
둔산 생활권의 선호도가
압도적이라는 것을 느낄 수 있는데요
이제 호갱노노를 켜고
지역 내 단지들을 찍어보면서
전세가율이 가장 높았던 시기를
비교해 봅니다.
초원 > 국화우성 > 크로바 > 샘머리1순으로
둔산 생활권 외곽에서 시작해서
중심으로 왔다가 다시 외곽으로
빠져나가는 흐름을 확인할 수 있습니다.
선호도와는 순서가 조금 다르네요.
이런 식으로 투자 기회의 흐름을
임보에 잘 정리해 놓는다면
향후 내 앞마당에 기회가 왔을 때
우왕좌왕하지 않고
남들보다 빠르게 달려나갈 수 있겠죠?
2. 가격의 변화
리스크 대비
두번째는 고점 대비 하락률입니다.
상승장에서 얼마나 올랐는지
하락장에서 얼마나 떨어졌는지
대부분 잘 확인하고 계실 것 같습니다 ㅎㅎ
저는 그중에서도 전세 하락률을
조금 더 유심히 살펴보는 편인데요.
향후 역전세 리스크를
가늠해보기 위해서 입니다.
물론 가격은 예측할 수 없고
많이 오르면 그만큼
많이 떨어지는 부분도 있지만
그래도 투자자로서
리스크를 대비하기 위해서는
단지별로 하락장에서 전세가가
전고점 대비 얼마나 하락했는지
비율을 확인해보면서
앞으로 공급이 폭발하거나
하락장이 온다면
전세가가 얼마나 떨어질 수 있을지
리스크를 가늠해 봅니다.
3. 선입견 걷어내기
수익률 분석
마지막으로,
수익률 분석인데요.
이 과정에서
임장하면서 생긴 선입견을
걷어낼 수 있어
생각보다 요긴합니다.
저도 그랬지만
많은 분들이 임장을 하면서
좋은 단지와 안 좋은 단지를
열심히 골라 냅니다.
하지만 냉철한 투자자라면
좋은 단지, 안 좋은 단지가 아니라
좋은 가격인지 안 좋은 가격인지를
바라볼 줄 알아야 합니다.
다시 대전 서구로 돌아와서,
중심에서 떨어진 외곽 생활권에
한 구축 단지가 있습니다.
주변이 다소 어수선하고
어르신들도 많이 보여
이곳을 임장하면서
'여긴 투자 안 한다'고
섯불리 판단했었는데요..ㅠ
수익률을 계산해보니..
과거에 2500만원에 투자 가능했고
1억 이상의 수익이 났었습니다.
(수익률 450%...?!)
물론 대전의 가격이
오랜기간 세종 입주 눌려있었고
임대차법으로 인한
(소위 강아지집까지 올랐다고 할 정도로)
폭발적인 상승장이 왔었지만
이를 통해서
투자자는 수익률로 얘기한다는
멘토님들의 말씀이 떠올랐습니다.
임장하면서 느낀 것과 더불어
손품을 통해서 눈에 보이지 않는
가치들까지 면밀히 확인 해보면서
선입견이라는 칼로
내 투자 그물을 잘라
기회를 흘려보내고 있는 것은 아닌지
판단해보시기 바랍니다.
지금까지
단지분석을 통해서
지역에 대한 인사이트를 얻을 수 있는
간단한 방법에 대해 알아보았습니다.
다만,
혹시 이렇게만하면
지역을 이해할 수 있겠는데..!?
라는 생각이 드실 수도 있을텐데요
실력 있는 투자자는
임장을 통해서
현장에서 직접 느낀 가치와
손품으로 얻은 정보를 더해
종합적으로 판단해야함을
잊지 않으셨으면 좋겠습니다!
오늘도 고군분투하는
월부 동료분들
모두 화이팅입니다!
감사합니다.
도움이 되셨다면
좋아요와 댓글 부탁드려요❤️
