지방 3억대 준구축 매수 5개월 후 8천만원 올랐습니다. [대흙]



안녕하세요.

대기만성 흙수저

대흙입니다.

오늘은 2호기 경험담을

이야기해볼까 합니다.

제목처럼 올해 중순 투자한

지방 3억대 준구축 단지가

며칠 전, 매수가보다

7천5백만원, 그리고 8천만원이

오른 실거래가 찍힌 것을 확인했습니다.

전고점 대비 30%이상 저렴한 가격에

매수한 단지이기에 언젠가 제 가치를

찾아가리라 생각은 했지만

예상보다 빠른 상승에

여러가지 생각이 들었습니다.

부족한 실력으로 인해

완벽하단 생각이 들었던 투자도 아니었고

매수과정 중 여러 부침때문에

개인적으로 아쉬웠던 투자였습니다.

그래서 최근 실거래가에

'조금은 놀랐던 것이 사실입니다.'

물론, 아직 매도를 한 것도

아니고, 미래에 가격이 더 오를지

아니면 다시 떨어질지 알 수 없지만

이번 투자를 통해 배운 것들을

복기해보고 지방 투자를 고민하시고 계신

혹은 지방 투자 밖에

할 수 없는 상황에 계신 분들께

조금이라도 도움을 드리고자 글을 작성해봅니다.

1. 매수 과정

 

2. 부족했던 점

 

3. 앞으로의 방향

1. 매수 과정

매수한 물건은

운 좋게 얻어 걸린 물건은 아닙니다.

해당 물건은 24년 2월에 처음 매물을

봤고, 3개월의 기다림, 협상과 더불어

그 기간 동안 다른 물건과의

지속적인 비교 평가를 통해 확신을 갖고

24년 5월 매수할 수 있었습니다.

성공하는 준비가 성공하는 습관을 만든다. (feat. 투자를 못해도 배운것들) [대흙]

위 글은 그 기간 동안

제가 고민했던 흔적을 적어 놓은 글입니다.

물건의 상황

투자를 진행한 물건의 경우

처음 매물을 보았을 때는 시세 대비

저렴한 가격은 아니었습니다.

단지 내 최저가의 매물보다

'천 만원 이상' 비싼 매물이었지만

시세 대비

높은 전세가로

세입자가 껴있는 상황

이었습니다.

협상 과정

그러나

기존 세입자는 전세 연장을

완곡히 거절한 상태로

계약 만료기간 시 (24.08) 인근

신축 단지로 이사를 계획중인 상황이었습니다.

그래서 일단은 마음을 접었습니다.

하지만 3개월 뒤 (24.05)

네이버 호가에 같은 매물이

5백만원 내려가 있는 것을 확인 후

'아, 이 사람 아직 못팔았네? 그리고

500만원을 낮췄으니 급한가 보다.

한 번 해볼 수도 있겠다.'

라고 생각하며

재협상을 시도했고

그 과정에서 세입자가 사실은

이사에 대한 구체적인 계획도 없었고,

그저

막연히 인근 신축 월세로 이사가겠단

말만 부사님에게 전해 놓은 상태란 

것을 알게 됐습니다.

그래서

저는 제가 할 수 있는 협상 조건들을

내세워서 세입자를 설득해보기로 했습니다.

1. (중학생 아이가 있기에)

이사하면 학교 불편하실 거다.

저랑 전세 3년 재계약 하자.

대신 시세보단 조금 높게 계약하자.

2. 신축 월세 시세가 1억당 40만원 치면

00 정도인데, 저랑 이 정도 금액으로

전세 재계약 하는 것이 월세 내는 것보다

00 더 이득이시다.

3. (변기, 방충망 수리,

수전교체가 필요했기에)

지금 사시는 데 불편한 점들 수리해드리겠다.

이사비 들이지 말고, 그냥 편하게 사셔라.

4. 이사비 복비 아끼고 장마철에

이사하면서 스트레스를 받지 않는다.

(지금 보니 별 말을 다했군요.

그래도 나름 합리적 제안...?)

그리고 동시에

매도자를 설득하기 시작했습니다.

물론, 매도자는 제가 전세입자와

밀당하는 것을 모르게 진행했습니다.

1. 비확장에 인테리어가 안되어 있고,

최근 더 낮은 가격의 실거래도 있다.

2. 투자금이 많이 들어서 투자자가

진입하기 힘들거다. 그냥 저한테 팔아라.

(팔기 어려운 집이라는 뉘앙스를 어필)

3. 하락장이라 거래가 안되니, 그냥

물정 잘 모르는 투자자에게 팔아라.

(부사님께 이렇게 말해달라고 함.)

<실제 문자>

(도움 주신 젊은우리 튜터님 감사합니다!)

다행히 세금 문제로 인해

매도자와의 협상은 생각보다 순조로웠고,

처음 호가보다 2,000만원

을 깎을 수 있었습니다.

(부사님이 일을 잘해주신 덕)

전세입자 또한 설득에 설득

그리고 재계약 시 전세가에 대한

협의점을 계속해서 찾다가

최저 전세가 보다 3.5천 높은 가격

에 계약을 할 수 있었습니다.

물론, 당시 투자금을

더 줄이는 것에 대한

욕심이 나긴 했으나,

1) 주변 신축대장 전세가 아직

완전하게 소진되었다고 보긴 어려움

2) 같은 단지 특올수리 전세매물이

계약한 전세가보다 2천 높게 있었는데,

3개월째 나가지 않고 있는 것을 봄.

위와 같은 이유로

더 이상 욕심 내지 않았습니다.

다만,

1) 매매가를 충분히 줄임.

2) 그 투자금 또한 감당 가능하단 판단.

3) 투자금 대비 수익률 200% 기대

4) 공급부족으로 인한 전세가 상승기대

위와 같은 이유로 용기를 내서

매수를 진행할 수 있었습니다.

신기하게도 제가 계약한 이후

1~2달 정도 지났을 무렵,

해당 단지의 전세가가 하나 둘

높게 거래되더니 갑자기 오르고,

매매가 또한 날아가기 시작했습니다.

이 때,

최적의 매수타이밍이란

정말 잡기 힘든 것이고

그것을 미리 알 수 있는 방법은 없거나,

혹은 내가 할 수 있는 것은 아니다.

또한

가치대비 가격이 충분히 싸고

투자금이 감당 가능하다면

타이밍을 재면서 기다리는 것이 아니라

할 수 있을 때 투자를 하는 것이다.

라는 것을 '뼛속깊이' 느끼게 되었습니다.

막연한 기다림 보다는 치밀한 인내

해당 투자 물건을 찾는 기간 동안

조급한 마음이 들지 않았다고 하면 거짓이겠죠.

하지만

투자를 반드시 하겠다는 목표와

분명 할 수 있다는 확신을 갖고

그저 상황이 유리하게 변하길

기다리는 것이 아니라

현재 할 수 있는 것들에 집중했습니다.

매일 매일 제 앞마당의 시세를

확인하고 네이버 부동산을 살피고,

매물의 알람이 뜰 때마다 확인했습니다.

네이버 호가만 보고

'아, 여긴 이미 올랐네.'

'여긴 전세가 안받쳐줘서 안되겠다.'

라고 포기하기 보단

분명 나에게 더 맞는 조건,

내가 감당 가능한 상황을 가진 매물이

숨어 있을 것이라고 생각하며

스스로를 다독였습니다.

부동산 사장님께 전화를 하고, 매물을 보고,

상황을 파악하고, 유리한 조건으로 협상이

가능한지 물어보는 시간을 보냈습니다.

물론, 시장의 분위기가

이미 변해버린 상황에서 날아가버린 단지를

붙잡고 있으라는 말씀을 드리는 것은 아닙니다.

다만, 본인이 할 수 있는 상황에서 최선을 다해야

그 다음 레벨의 단지를 볼 때 확신을 갖고

매수가 가능하다는 것을 말씀드리고 싶었습니다.

2편에서.

부족했던 점은 2편에 이어하도록하겠습니다.

매수를 어찌저찌 했지만

부족한 실력으로 인해 놓쳐버린 디테일들.

지방 2채를 투자한 대흙이 앞으로 갈

방향에 대해 얘기해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

24년 월학 가을학기 용맘튜터님과

일쪽이들 사랑합니다.