'서울 공급량 많은 곳에서 투자한 사람이 바로 접니다.' (2편) [룰루랄라7]

안녕하세요~^^ 

경제적 자유를 이루어 인생을 즐겁게 살고 싶은 룰루랄라7입니다.

아직은 월부 커뮤니티에 글을 쓰는 것이 어색하고 부족한 글 솜씨이지만 2편을 시작해보려고 합니다.

https://weolbu.com/community/1751992?inviteCode=NOAHWF(1편)

“따르릉~따르릉”

(부사님) “룰루님~A단지 0억0천에 하신다고 하시는데 하시겠어요?”

(룰루) “아니요, 저는 x억 x천에만 거래 원합니다ㅠ 저는 이 가격 아니면 못할 것 같습니다”

(부사님) “이 매물 상태랑 조건도 정말 좋은데...”

아무리 매물이 마음에 들더라도 전고점 20프로 이상 빠지지 않으면 투자하지 않았습니다.

사실 바로 한 달 전에 있었던 일.

당시 앞마당을 만들면서도  첫째는 어린이집을 보내고 둘째는 평일에 딱 하루, 시어머님께서 봐주시는 날이 있었습니다. 이때 어김없이  앞마당  매물 임장을 하러 열심히 다녔습니다.

아직 비교평가에 대한 공부가 부족했었기 때문에

저환수원리 중에서 ‘저’에 초점을 맞췄던 것 같습니다.

앞마당에서 전고점 20프로 빠진 곳은 매임을 거의 진행했습니다.

그러던 중 3급지에서 마음에 드는 매물 2곳을 매물코칭을 넣었습니다.

두구두구~ 떨리는 마음으로 코칭 시간을 기다렸습니다.  이렇게 긴장되는 전화는 살면서 처음입니다 ㅎㅎ

전화를 주신 분은 라즈베리 튜터님이셨습니다.  라즈베리 튜터님께서는  투자하려는 단지의 저평가 여부 뿐만 아니라 나의 상황에 맞는 투자 방향까지 미니 투자코칭도 해주셨습니다. 감사합니다^^

라즈베리튜터님과의 매물코칭 후에 남긴 것은

①전세는 보수적으로 봐야 한다. 여러 부동산 전임을 통해 전세가 나가는 시세를 확인해야 한다.

(반성: 싸게 사는 것만 몰입해서 전세에 큰 신경을 안 쓰고 있었다. 전세 매물이 많은 편이지만 A지역 내 학군이 좋은 편이라서 ‘전세는 무난하게 나가겠지’라고 예측한 것은 잘못했다.)

-예상 전세보다 낮게 나갈 것 같으면 그만큼 매매가에서 깎는 노력이 필요하다.

②경제적 자유로 가는데 유리한 것은 다주택의 길이다. 좋아서 남들도 쫓아간거 말고 남들은 안 보지만 가치가 있어서 결국에는 가격이 오를 물건을 사자.

③투자금이 어느 정도 있어야 투자 생활을 이어나갈 수 있다. 투자금을 쪼개서 사는 방향도 생각해보자.

④기회는 언제나 온다. 서울시장 빠르게 날아가지 않는다. ‘이제는 정말 아니지 않을까?’라는 생각을 버리자.

⑤원하는 가격을 부동산에 던지고 나오자.

결론: 룰루님이 생각하시는 전세로 뺄 수 있으면 가격을 조금 더 깎아서 사자. 

그렇지 않으면 다른 급지의 앞마당을 늘려야 한다.

가격협상도 실패, 예상되는 가격의 전세 빼기에도 무리... 그래서 투자를 못했습니다.

매물코칭 복기와 반영

다시 돌아와서...

투자하고자 하는 단지가 생기면 라즈베리 튜터님께서 코칭 해주신 내용을 적용하여

①전세를 보수적으로 보고 주변 부동산 전임을 통해 전세가 나가는 시세를 확인하였습니다.

②이미 오른 단지는 보내줬습니다.

③원래 계획은 투자금을 탈탈 털어서 쓰려고 했으나 다음 투자를 위한 투자금을 남기는 방향을 고려 했습니다.

④마인드 컨트롤을 했습니다. 튜터님들께서 항상 말씀하셨듯 “투자할 수 있는 곳이 없었던 적은 단 한번도 없었다.”를 떠올렸습니다.

⑤원하는 가격을 부동산에 여러 군데 던지고 나왔습니다.

가격을 던지고 나온 부동산 중에서 정말 집요한 부동산 사장님이 있으셨습니다.

제가 부동산에 가격을 던지고 나온 시점부터 해당 단지의 부사님께서 저에게 매일 같이 문자 폭탄을 하기 시작하셨습니다. 매일 밤낮할 것 없이 문자, 전화를 끊임없이 하셨습니다. 해당 단지가 마음에 들지 않았다면 부사님의 연락을 정중히 거절했겠지만 제가 생각하는 가격으로 투자할 수 있다면 괜찮다고 생각했기에 연락을 받았습니다.

(정말 대단하신 부사님… 결국 이 부사님께서 과공급인 시점에서  전세도 맞춰주십니다…)

그러다가 중요한 소식을 듣게 됩니다. 투자하고 싶은 매물은 주전이 가능하다는 소식을...

그때 약간 눈이 뒤집힌 것 같습니다.

 공급 리스크가 많았던 지역이기 때문에 전세셋팅 걱정이 제일 컸기 때문입니다. 

하지만 그 공급 리스크를 없애면서 싸게 살 수 있다면? 

제가 원하는 가격만큼 네고는 안된다고 해서 0천만원을 두고 협상이 오가기 시작합니다.

매물털기 한 번 해보자고~

협상과 동시에 그때 제가 한 일은 매물털기입니다. 상황상 모든 부동산을 방문하기가 어려웠습니다.

 그래도 할 수 있는 최대한 해보자는 마음으로 인근 부동산들에 전화를 합니다.

(룰루) “사장님~ 제가 지금 00단지 0동 0호 투자하려고 하는데 이것보다 더 좋은 매물 있어요?”

하나 같이 사장님들의 반응...

(부사님들) “그거 거래 되는 매물인가요?  또는 ”거래되면 그거 하세요. 그게 제일 좋아요”

여기서 확신을 얻었습니다. 제가 협상하고 있는 매물이 제일 좋은 조건이구나.

‘3년 전 집주인용 올수리+남향 ’ 해당 단지 매물 중에는 수리가 이만큼 잘되어있는 매물은 없었습니다.

그리고 협상 끝에 양측에서 1천만원씩 양보하여 0억 0천 가격에서 만나게 됩니다. 

그런데? 갑자기? 주전은 주전인데 단기 주전이라고 하네요? 순간 당황했습니다.

하지만 오히려 전세 셋팅 기간을 오래 가져갈 수 있다고 단순하게 생각했습니다. 

이런 곳에서 초보의 모습이 드러나는 것 같습니다.

차분하게 생각해보기

두 아들을 재우고 차분하게 앉아서

빈 종이에

저환수원리를 적고 어긋나는 것이 없는지 확인합니다.

여기서 애매했던 부분은

저평가: 투자하려는 A단지는 유독 튀는 전고점이었습니다. 하지만 바로 앞 B단지는 A단지와 입지가 거의 비슷하지만 선호도는 A단지가 높아 항상 몇 천 더 비싸다고 하셨던 부사님의 말씀과 실제로 A단지 매도자 역시 B단지에서 살다가 A단지로 이사온 사례로 비추어 보았을 때 ‘유독 튀는 전고점을 모두 인정하기 어렵지만 어느 정도는 받아들일 수 있겠다’ 라는 점으로 확신했습니다.

하지만 다시 돌아간다면 매물 코칭을 통해 거인의 어깨를 빌릴 것입니다. 매물 코칭을 한 번 받은 이후에 근거 없는 자신감과 50만원 코칭비가 아깝다는 생각이 들어 매코를 받지 않은 것이 계속 후회로 남았습니다.  

의외로 중요한 선택의 순간을 앞두고 잘못된 판단을 하게 되는 것 같습니다. 그 단지에 투자해야겠다고 마음먹은 순간 옆을 잘 못보는 것 같습니다.

(물론 지금은 매코가 없어졌지만요...)

환금성, 수익성, 원금보존 그리고 리스크...

공급 리스크가 분명히 있었는데 전세 셋팅이 길다는 점과 주변 전세가 없다는 것만 바탕으로 리스크에 대해 과소평가 했습니다. 그런데 제가 전세 셋팅을 해야 하는 시기가 대단지 입주와 맞물린다는 것을 투자하고 알았습니다. 

저는 정말 바보인걸까요?! 그때부터 가슴이 콩닥콩닥.... 결과적으로는 전세 셋팅까지 모두 마쳤습니다. 휴^^

(이후에 전세 셋팅 후기도 열심히 남겨보겠습니다.)

 매수복기 정리

[부족한 점]

  1.매물코칭을 안받은 것

  2. 공급 물량의 입주시기를 제대로 확인하지 않은 것

  3. 부사님의 계속되는 연락과 꼬심에 사리 판단을 제대로 못한 점.

  4. 호재를 당장의 가치로 평가한 것

[잘한 점]

  1. 이미 오른 단지에 미련을 갖지 않은점

  2. 원하는 가격으로 협상을 이끌어 낸 점

부동산 시장의 분위기가 하루 만에 바뀔 수가 있다니

투자를 하고 나니 마치 상승장 같았던 시기에서 불과 몇 주만에 

최근에 이런 기사가 나오기 시작했습니다. 

왜 그렇게 강의에서 강사님들이 “ 지금은 대세 상승장이 아닙니다. 추격 매수하시면 안됩니다” 라고

열변을 토하셨는지 알 것 같습니다. 부린이에게 2024년 상반기는 정말 역동적인 시기였습니다. 

파도에 휩쓸려 갈 뻔 했던 저를 단단하게 붙잡아 주셨던 것은 월부 강의 그자체였습니다. 

그리고 또 다시 조정장으로 기회를 잡을 수 있다는 말이 들리는 지금

허탈한지 스스로에게 물어봤습니다. 

물론 사람이기 때문에 아쉽기는 하지만 후회는 없습니다. 그리고 자신도 있습니다. 

그 시기에 내가 할 수 있는 투자 중 최선의 투자를 했다고 생각하기 때문입니다.  

충분히 싸게 샀기 때문에 잘 기다릴 수 있습니다.  제가 뿌린 씨앗에서 수확물을 거둘 때까지 물과 거름을 주며 잘 기다려보겠습니다. 

위기라고 생각했던 것이 기회가 되어 돌아온다. 

 

해당 기사가 나오면서 투자자들이 더이상 투자를 할 수 없는 것이 아닌가 혼란스러운 이때…

사람의 일은 정말 한치 앞을 알 수 없듯이…

투자한 매물의 단기 주인전세로 인해 대단지 입주와 맞물리게 되어 힘들었는데

오히려 단기 주인 전세 덕분에 

등기가 나에게 넘어온 후 전세를 다시 맞추는 것이기 때문에 즉 매수와 전세 동시 진행이 아니므로

새로운 임차인 분 구하는 것이 수월했고 잔금을 치지 않아도 되었습니다. 

즉, 위기라고 생각했던 것이 오히려 나에게 기회가 되었습니다.

★앞으로도 투자생활을 하며 어떤 일이 발생할지 모르겠지만 대응의 영역이라고 생각하고 잘 대처하겠습니다.

★잔쟈니 튜터님의 칼럼처럼 1호기는 나를 부자로 만들어주지 않기에 앞으로도 꾸준히 독강임투 실천하겠습니다.

또한 완벽한 1호기는 없으며 투자하는 과정에서 더 완벽해진다는 말을 믿고 1호기에 대한 아쉬움도 크지만 복기하며 같은 실수를 반복하지 않겠습니다. 

♥항상 응원해주시고 격려해주시는 동료분들 정말 감사합니다. 덕분에 힘을 내서 투자 생활을 꾸준히 할 수 있는 것 같습니다. 

♥마지막으로  투자 공부하는 것을 지지해주며 주말마다 임장 가느라 혼자 두 아들 육아하느라 힘들텐데  오히려 ‘임장하느라 힘들었지? ’라고 물어봐주는 남편 감사하고 사랑합니다♥

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