안녕하세요.
월부안에서 함께 역경을 이겨나가고픈
이기는 투자입니다.
언제나 샤이하게 비주류의 삶을 살던 제가
지투 광클의 기쁨과 함께
오프라인 1조라는 가문의 영광을 갖게 되었습니다.
이름 때문에 학창시절 1번은 참 친숙했는데..느무느무 좋습니다.
게다가 체력고갈 심하고 입에 단내가 날 정도로 힘드셨을텐데
마지막 질의응답까지 성심을 잘 해주신 롸즈베리 튜터님
정말 감사했습니다...
저 같은 의심많은 사람에게 지방투자의 확신을 심어주셨네요.~
<지방 투자가 왜 기회일까?>
싼 가격 + 낮은 투자금+ 낮은 리스크
서울, 광역시, 중소도시 매매 흐름 / 전세흐름을 보면 서울과 다르게 지방은 전세와 매매가 같은 흐름을 보인다.
지역별 매매, 전세 가격 상관관계에서 수도권은 큰 관련이 없지만 지방은 매우 큰 상관관계가 있다.
---> 지역별로 공급량을 살펴보고 공급과 전세지수에 따른 전세상승이 보이므로 준비를 해야한다.
# 싼 가격
: 지방도시 대부분이 저평가 / 최소 5천~1억 벌 단지들이 물반, 물고기 반 /안전마진 높으니 기대이익 쑥
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
WHY? 3년 과도했던 입주물량 / 22년 급상승 금리로 인한 역전세
투자금HOW? 광역시 5천~1.5억 / 중소도시 2-7천 / 광역시 6-70%/ 중소도시 7-80% (세종빼고)
#아파트 가격이 가장 쌀 때
입주장? 매매 전세가 모두 하락할 때 가격이 싸진다. 이 때는 전세가율이 낮다. (전세도 저평가되는 시기) 침체기를 지나다 전세가율이 오르기 시작하면 절대 금액은 조금 비싸지더라도 적은 투자금이 들어 극강의 효율을 보이는 시기.
#지방투자의 핵심 "그래이브 댄스" <무덤 위 칼춤>
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
아...수도권만 가는구나. 지방은 끝났다. => 지방에도 여전히 선호하는 살고 싶은 아파트 있다.
미분양이 증가, 건설사도산..지방엔 눈도 돌리지마 -> 힘든 현실이지만 이것 땜에 떨어진 가격 : 큰 호재 !!
신규 주택물량 감소 =>2-3년 입주물량 감소로 전세가 상승 예상
-->남들이 가는 곳만 우르르 가지 말자. 남들과 다르게 생각하자. 현실을 정확히 인식하자. 전세가율이 너무 중요하네...트래킹 놓치면 안돼!!!!
#최고의 성과를 내는 지방투자
지방 소액투자란? "너무 갖고 싶어"까진 아니어도 "이정도면 충분하다"란 생각이 드는 곳
이런 물건은 현재 지방에 많다. 높은 수익률을 보이지만 매수/보유 난이도가 높아 아무나 시작하긴 어려운 곳.
저평가 + 적은 투자금 + 리스크 관리 (순서가 중요)
#지방의 선호도 파악 ★★★
이 부분이 이번 강의에서 참 좋았습니다. 앞마당도 별로 없지만 몇 개 아는게 나오면 어찌 그리 기뿐지. 게다가 제가 생각하는 선호요인과 맞으면 더 신났습니다.
#선호요인 쉽게 파악하는 방법
==>이것은 꼭 BM하겠습니다.
1. 생활권을 먼저 분류(4-5개) 2. 대표 단지 찾기(신축, 구축) 3.생활권별 선호요인 역추적 4. 해석붙이기
=>만약 2번에서 신축과 구축의 가격이 많다면? 입지가 좋은 걸까? 나쁜 걸까? 모르겠으면 부산 해운대구 봐!
#신축에도 급이 있다
17-18년식 VS 20-21년식의 차이를 잘 보자 : 먹색 샷시?
#선호도 파악 : 학군, 환경, 부촌 유무 / 중소도시는 연식이 먼저겠지?
#비교평가의 핵심: 최대한 비슷한 조건 + 도시의 규모를 조절하며 비교
광역시 20평대 VS 중소도시 30평대 / 입지 좋은 구축 VS 입지 덜 좋은 신축 (연식, 입지)///
-->한번에 2M 장애물을 건너려 애쓰지 말고 상수를 바꿔 연습해보자! 30CM 장애물을 먼저 여러개 해봐~
예) 광역시 20평대 VS 더 큰 광역시 20평대 비교 (ㅈㅊ ㅇㅁ 20평 VS ㅅㅈ ㅆㅇ 20평)
광역시 20평대 VS 중소도시 20평대 비교 (ㅈㅊㅇㅁ20평VS ㄷㅂ ㄷㅈㅌ20평)
--->결국 앞마당의 개수가 많을수록 능수능란하게 비교가 가능하네...핵심은 앞마당 갯수!!
--->나의 보물상자에 투자단지를 여러 개 POOL에 넣고 저평가를 추리고 투자금액별로 추려둔다. 전세가 낮아 안되는건 전세가 트래킹
#리스크관리
-리스크가 0인 투자는 없다
-기대이익>리스크 라면 해볼 수 있다./ 입주많아? 보지도 마? NO
-리스크 계량 X 눈물의 역전세 튜터님의 생생후기...하..눈물난다...
-->맨날 잔금관리로 3억원대만 보지 말고 4-5억 광역시도 같이 보자. 주전, 세낀것, 선택지를 늘려 나의 풀을 풍성하게하자
--->가장 큰 리스크는 요물같이 시시각각 변하는 바로 나 임을 잊지말자!!
BM
1. 일케 중요한 전세가 트래킹을 놓치지 말고 꾸준함과 근면함을 가지고 지속하자! (시세스캐닝)
2. 외부상황, 뉴스에 휘둘리지 말고 내가 분석한 데이터로 냉철하게 생각하고 시나리오 짜고 가설을 확인하는 과정을 계속 임보에 넣자.
3. 공급이 자꾸 달라지니 공급리스크 막기가 어렵다. 2달에한번은 꼭 공급 업뎃
+ 체력이 고갈하도록 강의하시는 라즈베리 튜터님을 보며 나도 조금이라도 누군가에게 기버가 되려고 노력하겠다.
==>모든 건 마음 먹기에 달려있나보다.
담배꽁초 주우러 다닌다고 생각할 수 있고 가치가 있는 걸 싸게 산다고 생각할 수 있네.. 나이, 체력, 종자돈,,,여러 장애물을 자꾸 만들어 현실적으로 가치성장 투자를 지향하고 있었다. 그래서 고생을 할 각오가 되어 있는가? 앞마당을 제대로 뽀갤 의지와 행동이 있는가? 늘 이 지점에서 머뭇거렸던것 같다. 지방투자에 흠뻑 올인하지도 못하고 서울투자는 현재 0호기 상황에 매어있어 전전긍긍했는데 이제는 결정을 내려야겠구나..
라즈베리 튜터님과의 질의시간에도 나의 상황과 현실을 자꾸 깨닫게 해주셨다.
"자기물건에 대한 가치를 정확히 보셨나요? 자꾸 올랐는데 그 쪽으로 가는 실수를 해선 안되죠.."
튜터님의 말씀에 현타가 제대로 왔고 나의 상황에 대해 객관적으로 분석해보는 계기를 주셨다.
정말 감사합니다. 라즈베리 튜터님~~최 ~~고
더불어 처음 만났는데도 오랜 사이같은 우리 1조 조원들 감사합니다!!
그리고 저희 조 담당하시는 반짝반짝 별(파링) 튜터님!! 연예인 실물 영접의 기분!! 증말 가문의 영광입니다.
한 달간 파이팅입니다.
댓글
