[구준성] 24.10.13 1호기 경험담 정리 #191 눈플님

월부챌린지
24.10.13

공급이 많은 중소도시에서 매수한 1호기 경험담
https://naver.me/FXKwKLTW

월부에서 투자공부를 시작한지 어언 1년이 되었습니다. 1년쯤 되었으면 실전 경험을 쌓아한다는 강박으로 하루하루를 보내고 있었습니다. 사실 저는 1년 안에 수도권에 투자를 할 수 있을 것이라고 희망회로를 돌리면서 서울 앞마당만 착실하게 늘렸습니다. 상대적으로 지방 앞마당이 적었던 제가 중소도시 2개 비교평가를 통해서 어떻게 1호기를 할 수 있었는지 복기해보려고 합니다.

1. 다시 첫 중소도시에 간 이유
투자를 반드시 하기로 결심한 후 1호기를 위해서 첫 중소도시를 한달동안 뽀갭니다. 그리고 두 번째로 간 중솓쇠는 공급이 없어 전세가 서서히 들썩이고 있는 곳이었습니다. 공급이 없으니 투자자들이 몰리고 있었고, 부사님들은 '난 투자자가 싫어요!!' 투자자 거부라고 이마에 써붙이고 계셨던 곳이었습니다.

투자자가 돌려 매물 문의가많아지니 집주인들이 집값 상승의 기대감을 가지고 호가를 올리고 있었습니다. 실거주자들이 그 매물을 사면서 집값이 서서히 오르고 있었습니다. 1중소도시에 비해서 싸지 않았습니다. 심지어 여기도 투자자를 너무 싫어하신 나머지 매임도 잡히지가 않았습니다. 매번 워크인을 하는 수 밖에 없었습니다.

투자자 경쟁이 심한 현 임장지를 벗어나 매일 첫 중소도시 시세체크를 하던 중 1번째 중소도시 급매를 발견합니다.

#2. 방향을 급선회하다.
제 목적은 1호기 였습니다. 첫 투자를 반드시 하겠다는 모표가 있었기 때문에 중간에 임장, 임보 스케쥴이 꼬이던 말던 바로 매물 예약을 하고 다음날 매물을 보러 갑니다. 해당 매물은 중소도시에서 선호하는 1생활권으로 상권, 학군등 빠지는 것이 없었습니다. 그러나 연식이 2004년식으로 구축이었습니다. 1번째 중소도시는 공급이 많아서 가격이 눌려있는 상황이었습니다.

매물의 매매가격은 3.25억 부사님이 구두로 3.17억까지 네고를 해놓은 상태의 매물이었습니다. 동, 층, 향 다 마음에 들었으나 마음에 제일 걸리는 것은 입주때부터 주인분이 살아서 세월의 흔적이 그대로 남았다는 것 이었습니다. 수리비가 많이 들 것으로 보였습니다.

마루, 화장실, 등등 최소 수리비 2천, 3.35억에 부대비용 포함하면 3.4억...
단지의 전세가는 수리가 잘 되어 있으면 2.8억 기본은 2.5억 정도의 전세 시세를 형성하고 있었습니다. 수리를 하자니 비싸고, 안하자니 전세 맞추기 힘들 것 같은 상황이었습니다. 수리된 매물만 전세가 나갔습니다.

매임 후에 이럴거면 신축이 낫겠다는 생각을 합니다. 바로 눈을 돌려서 하위생활권으로 향합니다. 참고로 해당 매물은 그날 오후에 실거주자가 매수를 합니다.

#3. 확신의 부재
부동산을 나온 뒤 바로 하위생활권 워크인을 통해서 수리가 필요 없고, 더 오랜시간 지켜볼 수 있는 신축 단지들 20평대 매물을 보기 시작합니다. 그날 만난 4위 생활권 20평대 신축. 해당 매물은 선호하는 타입의 로얄층이었습니다. 공급이 많은 1번 중소도시에 딱 공급시기를 피한 만기날짜를 가진 물건이었습니다.
부사님께 설명을 듣는 순간 싸다고 생각했습니다. 그러나 확신을 할 수 없어 바로 조장님과 상의를 합니다.
"매코를 넣어서 기준을 잡아놔야돼요. 한 번에 오케이가 안 될 수도 있어요. 여러번 넣어서 가격에 대한 감을 잡아야 확신을 할 수 있어요."
바로 거인의 어깨를 빌리기로 합니다.

#4. 매물 코칭을 통해서 확신하기
토요일 늦게 매물을 봤기에 주말에 매코를 넣고 기다립니다. 월요일 점심쯤 튜터님과 매코를 진행합니다. "해당 단지는 생활권에서 선호하는 단지가 맞아요. 충분히 저평가 되어 있고 200% 수익까지 보고 들어가셔도 돼요. 투자하셔도 괜찮을 것 같아요." 튜터님 말씀을 듣고 해당 단지와 내 상황에 맞는 기준을 확신합니다. 확신했으면 바로 사야죠. 바로 부동산에 연락을 합니다.

#5. 물건이 날라가다.
부사님: 어머 그 물건 팔렸어요. 그러게 내가 사라고 할 때 사지.
나: .... (뭐 앞으로 자주 이렇겠지. 괜찮아) 부사님 이런 비슷한 물건 나오면 연락주세요
부사님: 이런 물건이 앞으로 나올리가 없어요. 지금 급한 사람도 없고 가격 올리고 있어서 넥도 안되고, 여튼 나오면 연락줄게요.

모감른 사람이 움직여야죠. 다음날 해당 단지 부동산을 털러 내려갑니다.

#6. 모든 부동산을 돌며 내 조건을 이야기 하다.
해당 단지도 투자자에 대한 부사님들의 피로도가 상당히 높았습니다. 차가운 반응의 부사님들께 저는 최대한 솔직하고 자세하게 제가 원하는 조건을 말씀드리기 시작했습니다.
"부사님 제가 어제 이 매물을 놓쳤는데요. 이런 비슷한 조건의 ~~~ 나오면 연락주세요. 그리고 있는지 찾아주세요"
"아 네 한 번 찾아볼게요.."

부동산을 순서대로 들어가며 조건을 말하니 적극적으로 찾아준다고 하는 곳도 있고 듣기 귀찮으니 원하는 조건 스스로 종이에 적고 가라는 곳도 있었습니다. 이러면 어떠하고 저러면 어떠하겠습니다. 좋은 물건만 만나면 되지. 즐거운 마음으로 매물을 텁니다.

한 부동산에서 적극적으로 매물을 찾아주기로 했고 다음날 매물을 보러 갑니다.
첫 번째 매물은 로얄동, 로얄층, 선호타입에 전세도 비싸게 껴져있고 세입자도 연장을 희망하나 매도가가 원하는 금액보다 2.5천이 더 비쌌습니다. 그래서 패스...
두 번째 매물은 제가 원하는 금액보다는 조금 비쌌지만 선호하는 입구동에 정원뷰 2번째로 선호하는 타입. 단 집을 볼 수가 없었습니다.
나머지 매물은 선호도 빠지는 뒷동이거나 전세만기가 애매한 물건들이었습니다. 첫 번째 부동산에서 물건을 본 후 다시 다른 부동산을 돌려 이것보다 더 좋은 물건이 있는지 물어봅니다.

#7. 물건을 털어보자
이때까지 2번째 물건이 가격만 조금 조정이 되면 괜찮겠다고 생각했습니다. 부동산을 방문하여 2번째 물건보다 좋은 물건이 없는지 물어봤습니다. 그러나 들어가는 부동산마다 2번째 물건을 브리핑하기 시작했습니다. 아마 이게 다음에 팔릴 물건이라고 부사님들은 생각하신 것 같습니다.

다른 물건을 물어봤는데 모든 부동산에서 한 물건을 브리핑해주는 상황이 되었고 해당 지역은 모든 물건을 공유 하는 곳이었기에 장부 물건이 없었던 것 같습니다.

#8. 괘씸한 투자자가 되다.
졸지에 저는 이곳 저곳 쑤시면서 사지도 않고, 간만보며 다니는 투자자가 되어 있었습니다. 제 전화번호와 인상착의까지 다 공유 되었다고 하네요. 부사님들 단톡방에 공유된다고 합니다. 저는 협상 잘해주시는 부동산에서 사겠다고 생각을 했는데 해당 물건을 받으신 부사님이 다른 부동산의 네고를 거부한 상황입니다. 결국 저는 해당 물건을 포기하기로 합니다.

[복기]
장부 물건이 없는 단지도 있다. 이런 단지들의 특징은 대단지에 회전률이 빠르고, 회전률이 빠르기 때문에 나만 가지고 있는것보다 물건을 공유해서 반값이라도 빠르게 처리하는게 더 이득이라고 생각하기 때문이다. 같은 매물을 여러부동산에서 문의하면 오해를 살 수 있다. 만약 같은 매물을 브리핑 해준다면 그 물건 뺴고 말해달라고 해야한다.

그럭헤 저는 아무 소득 없이 빈손으로 돌아옵니다.

#9. 부사님들에게 사과를 하다.
해당 단지 부동산에서 찍혔기 때문에 더 이상 진행할 수가 없었습니다. 그래도 그 단지가 싸다는 확신이 있었기에 그대로는 포기할 수 없었습니다. 방문했던 부동산들에 전화를 해서 입장을 말씀드렸습니다.
"사장님 저는 다른물건 여쭤보려고 했던거에요. 공교롭게 매물이 겹치게 됐네요."
"투자자양반 그러는거 아니야. 여기저기 들쑤기고 다니고 분위기만 안좋게.."
"사장님 서운하네요. 우리가 잡아드린건데 다른곳에서 물어보시고"
"죄송합니다. 그럴 의도는 아니었어요 ㅠㅠ"

어쳐피 날라간 매물이었지만 이렇게 부동산에 전화해서 사과하고 교통정리를 합니다. 그 이후 매물 문의는 처음 부동산에서만 합니다.

#10. 반 포기하며 마음을 접다.
추석 이후 상황은 알 수 없었기에 최대한 추석전에 이 단지에서 찾고 싶었습니다. 이미 충분히 싸다고 생각했지만 만약 못찾으면 추석 이후에는 새로운 임장지에서 찾아봐야 하나 고민하고 있었습니다.
아직은 앞마당 최저가는 이 단지 였기 떄문에 아쉬움이 많이 남았었습니다. 부사님들과 관계로 날라간 매물이 가장 싸고 좋았던 물건이라 이것보다 더 좋은 매물이 나올지는 불투명했습니다.

아무 생각 없다가 급해졌다가 다음 임장지 계획짰다가, 추석 준비에 혼돈의 시간을 보내고 있었네요.

#11. 운명같은 전화가 오다
2번째 중소도시 최임을 제출하고 1년만의 추석 휴가 준비를 위해서 마트로 장을보러 가는 길이었습니다. 가는 길에 부동산으로부터 전화를 받습니다.
"사장님 그때 봤던 3.25 집주인이 잔금 3주안에 해주면 5백 네고해서 3.2억에 팔겠다네요"
"네?? 갑자기??? 등기부등본 사진 찍어서 보내주세요"

조정이 안됐던 물건인데 갑자기 조정을 해주겠다는 전화였습니다. 계약후 알게된 사실이었지만 이 물건을 가지고 있던 다른 부동산의 사장님이 매도자의 지인이셔서 어찌어찌 설득을 해 잔금을 빨리 치는 조건으로 5백 네고를 약속하셨다는 겁니다. (등기부등본은 꼭 보기!)

#12. 집주인의 변심 (등기부등본)
등기부등본을 보니 권리 관계는 깨끗했고, 단지 매도자는 현 매도가보다 비싸게 매수를 해 2천만원 이상 손해를 보고 파는 거였습니다. 부사님께 가계약 문자를 받고 등기권리 변동에 관한 문구와 관련 법조항 문자를 추가로 넣어 부동산에 보냈습니다.

"사장님 이 문구 넣어서 매도자분이 동의하시면 계좌 넣어주세요. 가계약금 입금할게요."
"네 문자 보내고 연락드릴게요"

한 20분쯤 지나 부사님꼐 연락을 받습니다.
"매도자분이 너무 까탈스럽다고 안파신다네요.. 너무 황당하네요..."
"네?....ㅎㅎㅎ;; 네...."

#13. 짦은 긴기다림 (마음의 시간의 괴리)
휴가 준비하느라 장을 보는데 아무 생각이 안들더군요.
아내: 좋게 생각해. 원래 밀땅 하는거지 뭐 그래도 잘하고 있어
나: 머리속에 온통 "아 매도자가 손해보고 파는거 알았으면 빠르게 진행했어야 하는구나 라는 생각만..."

나중에 안 사실이지만 매돶가 거래르 취소한적이 여러번 있었다고 합니다.

[복기]
매도자가 매도 금액보다 비싸게 샀다면 네고가 안되거나 급 변심할 수 있따. 살려고 마음 먹었으면 빠르게 진행해야 한다. (계약금도 많이 넣자.)

#14. 길에서 가계약금을 넣다.
매도자가 거래를 취소한 후 한 시간 쯤 전화가 옵니다.
"중계 부동산 사장님이 매도자 다시 설득했네요. 계약금 빨리 부탁드려요"
수정된 무자를 화인한 후에 이렇게 가계약금을 넣게 됩니다.

#15. 중도금의 안정감이란 (중도금도 못 넣는 상황)
추석 가족과 행복한 시간을 보내는 내내 매도자가 변심할 수 있다는 생각이 들었습니다. 생각보다 많이 불안했습니다. 그래서 추석연휴가 끝난
해당 단지의 모든 타입 매물을 많이 봤으나, 정작 내가 살 집 매물은 세입자가 해외여행가서 못보고 구입했습니다. 신축이라 건설사 보증기간이 남아있고 사진상으로 꺠끗했다고 해도 원칙을 지키지 못한게 너무 마음에 걸립니다.