4억은 거뜬히 오르는 내집 제대로 마련하는 3단계 전략 (+서울, 수도권 입지별 가격표 무료 다운!)



4억 더 버는 집 사려면 어디로 가야 할까요?

내 집 마련에 필요한 전략,

이 글 하나로 끝!!

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

최근 서울, 수도권 아파트 가격이

하락했다는 기사가 연일 보도되고 있습니다.

"서울 아파트 40주만에 하락 전환"

"서울 아파트값 1억씩 뚝뚝, 집주인 안절부절"

"전국 아파트값 3주 연속 하락"

집값과 관련하여 이번 주 쏟아져나오는

신문기사들의 제목입니다.

이렇게 가격이 조정되는 이유는

최근 서울 수도권 아파트의 거래량이

눈에 띄게 감소했기 때문입니다.

지난 달 서울 전체의 아파트 거래건수는

총 2,768건이었습니다.

최근 10년간 매매 거래량이 3000건을 밑돌았던 경우는

2018년말~2019년초

(18년의 급격한 상승 후 조정)

2021년말~2022년

(2010년대 대세상승장의 하락 전환)

2023년말

(23년 상반기 가격반등 후 조정)

10년 간 총 세 차례로,

모두 서울 아파트의 가격이

조정을 겪은 시기였습니다.

보통 어떤 재화가

기존에 거래되던 것보다 가격이 조정되면

사람들은 "가격이 싸진 시기"로 생각하고

구매에 참여합니다.

마트, 백화점 등의 세일기간 처럼요.

하지만 부동산시장이 참 재미있는게,

가격이 조정되고 거래 건수도 줄어들면

사람들은 오히려 구매에 참여하지 않고

방관을 하려고 하는 심리가 강합니다.

"내가 산 후 더 떨어질까봐" 그렇습니다.

# 자주 찾아오는 기회가 아닙니다.

사실 서울의 아파트 가격이

이전에 비해 하락하여 거래되는 것은

흔히 있는 일은 아닙니다.

위 그래프는 지난 15년 간

서울 아파트의 KB 월간 매매지수가

이전달보다 상승, 혹은 하락했는지를

막대로 나타낸 것입니다.

2010~2013년, 2022~2023년

이렇게 굵직한 하락장을 제외하고는

가격이 조정된 시기가 거의 없거나

있어도 하락폭과 기간이 미미했습니다.

잠깐, 이런 말씀을 드리는 이유는

지금의 하락세가 곧 상승으로 바뀔거라든가

또는 상당기간 하락장의 시작이라는 등의

예측을 하기 위함이 아닙니다.

다만, 여기서 드리고 싶은 말씀은

서울의 아파트 가격이 하락, 조정된다는 건

몇 년에 한 번 오는 드문 기회라는 점입니다.

그런 의미에서 매수자가 집을

골라 살 수 있는 분위기가 된다는 건

길게 봐서 언제나 좋은 기회였습니다.

내 집 마련을 고민하시는 분들께는

몇 년에 한 번 올까 말까 한

좋은 기회라는 뜻입니다.

내가 집을 사고 나서 집값이 더 떨어질까봐

걱정이 되는 분도 계실 겁니다.

내가 산 이후 다른 누군가가 더 싸게 살까봐

걱정되는 마음은

조금의 손해라도 피하고 싶고

바닥 가격을 잡고 싶은 심리입니다.

하지만 기다려서 더 싼 매물이 나올지 아닐지

확실하지 않은 상황이고

현재 가격이 저렴해진 상태라면

바닥을 잡을 수 있는지 여부와 관계 없이

주택 구매를 결정하는 것이

10년, 15년의 긴 관점에서는

도움이 되는 선택입니다.

# 내 집 마련, 뭐부터 어떻게 시작하나요?

제가 처음 집을 사야겠다 마음먹었을 때

가장 먼저 갖게된 감정은

당혹감이었습니다.

"얼마짜리 집을 사야 하지?"

"어디에 있는 집을 사야 하지?"

휴대폰 하나를 사더라도

대략적인 가격대를 정하여

같은 금액에 합리적인 기능을 갖춘 모델을

골라서 사게 됩니다.

하물며 인생에서 가장 비싼 쇼핑(!)인

내 집 마련을 하려면

대략적인 예산과 더불어

같은 금액이면 어떤 집이 더 좋은지를

명확하게 알아야 좋은 결정을 할 수 있습니다.

그럼, 어디에 있는 얼마짜리 집을 사면 좋을지

내 집 마련 알아보는 똑똑한 전략을

3단계에 걸쳐 말씀드릴게요.

(메모 메모....!)

1단계. 감당 가능한 예산 세우기

제가 처음 내집마련을 했던 2014년,

당시 부동산에 대해 아는 것이 전혀 없고

좋은 집에 대한 기준도 없다보니

그냥 신혼시절 살던 수도권 외곽 동네에서

조금 더 버스 정류장 이용이 편리한

대단지를 골라 매수했습니다.

당시 좀 더 상급지였던 친정집 근처에도

아파트 매수를 고려했으나

주택담보대출을 2억정도 내야 가능했습니다.

그런데 아무것도 모르던 부린이에게는

이 2억이라는 돈이 막연히 커 보이더라구요.

돌이켜보니, 맞벌이 신혼이라면 대출 2억 정돈

충분히 몇 년 안에 갚을 수 있었을텐데,

난생 처음 들어보는 큰 액수에

겁이 덜컥 나기만 했습니다.

결국 저는, 가진 돈에 대출 5천정도를 보태어

낡은 복도식 소형평형에 첫 집을 장만했습니다.

하지만 내가 감당 가능한 대출이 얼마인지,

그래서 어느정도 가격대의 집이

매수 가능한지 몰랐던 무지의 대가는

상승장이 갈수록 점점 더 커졌습니다.

하급지 외곽에 내집마련 당시,

상급지 친정 근처의 아파트와의 가격차이는

고작 1억9천만원 정도였는데

점차 가격차이를 벌려가더니 결국

전고점 기준 7억 8천 정도까지 가격이 벌어졌으니까요.

글의 서두에서 말씀드렸듯

지금 서울은 가격이 다소 하락한 시기이자

거래량이 많이 줄어들어

매수자가 집을 골라 살 수 있는 상황입니다.

이런 상황일수록 좋은 집과 덜 좋은 집의

가격 격차가 줄어들기에

내가 어느정도 범위까지의 예산이

감당 가능한지를 잘 계산해보고

선택 가능한 집 중 가장 좋은 걸 매수하는게

이후로 자산을 불려나가는데

정말, 정말 많이 중요합니다.

감당 가능한 대출액과 주택 예산을 세우는데

가장 중요한 것이 무엇일까요?

종잣돈, 월소득 모두 중요하지만

무엇보다 중요한 것은

우리집 총 수입에서 지출액을 뺀

월 저축가능액입니다.

월급을 받아 필요한 지출을 하고 남은 돈을

모~조리 다 주택대출 원리금 상환에 쓰면

예상치 못한 일이 생겨 돈이 필요할 때

전혀 대응을 할 수 없습니다.

그래서 내집마련 대출 예산을 세울 땐

우리 집의 월 저축가능액의 40~50% 정도만

원리금 상환에 쓸 수 있도록 합니다.

당연히, 지출통제를 잘 하고 저축을 많이 할수록

더 많은 대출을 감당할 수 있습니다.

(소득 등에 따른 DSR 한도는 개인별로 편차가 크니

이 글에서는 논외로 하겠습니다)

위 표에서와 같이, 소득이 같은 가정이라도

월 저축액이 얼마냐에 따라

감당 가능 대출액이 두 배 까지 차이납니다.

당연히 1.2억 대출을 내어 매수할 집보다

2.4억 대출을 내어 더 많은 예산으로 매수하는 집이

더 좋고, 사람들의 선호도도 좋을 가능성이 높습니다.

따라서, 나의 소득 지출 저축액을 정확히 파악하고

네이버대출계산기 등을 활용하여

대출가능 액수를 계산해본 뒤

대략적인 대출가능액과 매수가격범위를

설정하는 것이 무엇보다 중요합니다.

(내집마련 기초반을 수강하시면

대출 계산 엑셀 시트도 제공됩니다 ^^)

2단계. 내 예산에 맞는 지역 찾기

1단계를 통해 대략적인 매수가격범위를 정했다면

그 가격의 집을 어느 지역에서 찾을 수 있는지

예산에 맞는 지역들을 리스트업 해야 합니다.

현실에서는 이 부분에서 정말 많이

막막함을 느끼실텐데요.

이렇게 굵직하게 지역을 선정할 때

저는 아파트 매매 중위값을 활용합니다.

중위값이란, 해당지역의 모든 아파트를

1등부터 꼴등까지 나열했을 때

딱 중간에 위치하는 아파트의 가격을 말합니다.

지역별 평당가를 통해 집값을 알아볼 수도 있지만

가격이 중위수준의 아파트라면 해당지역에서

중간 정도 선호도를 가진 괜찮은 단지인 경우가 많기에

개인적으로는 중위매매값 또한

평당가 만큼이나 자주 찾아보는 자료입니다.

예를 들어, 종잣돈 3억인 사람이

대출가능액 3.5억을 보태

총 예산 6.5억으로 내집마련을 할 때,

(원리금 균등 30년 상환, 이율 4.5% 기준

월 원리금상환액 약 178만원)

위의 중위값 표에 따르면 구로구 24평이

매수 가능하다는 걸 알 수 있습니다.

구로구의 24평 중간정도 아파트 가격이

6.4억이기 때문입니다.

하지만 구로구 이외에도 지역을 넓혀 본다면

내 예산보다 조금 넘치긴 하지만

관악구, 은평구, 성북구 등에서

20평대 아파트를 찾아보려는 노력을

해볼 수 있습니다. (중위값 7억 중반 이하)

매매값을 좀 더 깎거나

지역을 열심히 돌아다녀 급매를 찾아본다면

좋은 기회를 찾을 수도 있으니까요.

이렇게 몇 개 지역을 리스트업한 후

나의 직장, 이용하는 지하철 노선 등을 고려하여

후보지역을 추려내고

해당 지역에서 매매가 6~7억대의 아파트를

네이버 부동산에서 찾아볼수 있습니다.

만약 서울의 6억대 아파트를 찾아보았는데

출퇴근하기가 불편하거나 마음에 들지 않는다면

경기도 지역으로 눈을 넓혀보아도 좋습니다.

비록 경기도에 위치하고 있지만

서울과의 접근성이 양호한

성남, 광명, 안양, 용인등의 지역에

6억 중반~7억중반의 20평대 매수가 가능하며

만약 30평대 거주를 희망한다면

지역을 넓혀 보았을 때 충분히

매수 가능한 지역들이 많이 있음을

알 수 있습니다.

2024년 11월 기준, 서울 수도권 지역들의

아파트 중위매매값 시세표를 첨부해드리니,

내집마련 후보지역 선정에

참고하시기 바랍니다 :)

3단계. 예산에 맞는 곳 중

가장 가치가 좋은 곳 고르기

마지막 3단계는 조금 공부가 필요한 부분이지만

노력과 실력에 따라 이후 엄청난

자산의 차이를 불러오는 단계입니다.

나의 상황과 예산에 맞는 단지일지라도

그것이 많은 사람들이 보편적으로 좋아하고

수요가 많은 곳이 아니라면

이후 상승장을 거치는 과정에서, 그다지 큰

자산상승을 거두지 못할 수도 있습니다.

2014년 저의 첫 내집마련 선택, 기억하시지요?

상승장에서 7.8억이나 가격차이가 벌어진 것을요.

저의 내집마련 사례 외에도, 순간의 선택에 따라

이후 시장에서 자산의 격차가 엄청나게 벌어진 사례는

무척이나 많습니다.

분당과 일산이 모두 연식이 좋은 신도시였던 시기,

두 지역의 주요 아파트는

어느정도 가격이 비슷하게 흘러갔습니다.

하지만 강남 접근성이 좋고 판교 일자리가 생겨

점점 더 많은 수요가 생겨난 분당과는 달리

강남 여의도 등 주요 직장이 멀고

일자리 갯수가 적어 외곽 베드타운 역할을 한 일산은

이후 상승장에서 분당과 가격차이가 많이 벌어졌습니다.

아래 그래프의 한 칸이 2억이니

현재 가격 기준으로도 4억 이상의 차이가 납니다.

(물론 일산은 거주인프라가 잘 갖춰진 곳입니다.

일산이 좋고 나쁘냐에 대한 의견이 아니라

자산가치와 수요의 크기에 대해 드린 말씀입니다^^)

그래서 사람들의 수요를 많이 끌어올 수 있는 곳,

예를 들어 강남 등의 주요직장 접근성이 좋고

아파트가 모여 있는 균질한 택지 환경에 있으며

지하철 등의 교통 이용이 편리한 곳이라면

이후 상승장을 거치며 가격이 제 가치를 찾아가

자산상승과 수익을 거둘 수 있습니다.

같은 가격인데 사람들이 더 좋아하는 곳,

내 예산으로 더 많이 오를 곳을 찾고 싶다면

이달 말 개강하는 내집마련 기초반에서

내 예산에 맞는 집을 선택하는 방법을

A부터 Z까지 체계적으로 배워보세요.

잃지 않는 내집마련 필승전략

▼▼▼ 내집마련 기초반 ▼▼▼

https://weolbu.com/product/3718

눈이 오고 나니 부쩍 겨울이 깊어졌는지

칼바람이 불고 손발이 시려운 날씨가 되었습니다.

추운 계절, 건강 유의하시고

따뜻하고 넉넉한 연말 보내시기 바랍니다.

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월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.