[너나위] 24년 시장 복기, 25년 전망 (줄어든 리스크)

안녕하세요. 너나위입니다.

11월에 왜 이래? 싶을 정도로 덥다가 하루 아침에 추워졌는데 다들 잘 지내고 계신가요?

이제 연말이 되었으니 올 한 해 시장을 복기하고 다가올 새해를 준비해야겠지요.

저는 신이 아니기에 전망 따위는 하지 않습니다만…

여긴 저희 홈그라운드이니 한 번 나름의 시나리오를 그려보겠습니다.

여기서만 보실 수 있는 것이니… 한 번 읽어보시겠습니까?
 

| 2024년 부동산 시장 복기
 

2024년 시장을 복기해보겠습니다. 지난 시장의 복기는 굳이 설명하지 않아도 중요합니다.

2024년 거래량입니다. 3월에 4천건 회복, 7월까지 내리 증가. 9월 찬바람 불며 함께 위축되었습니다. 

전세 거래량은 꾸준히 초반 장기 평균(1만 1천 건) 이상의 거래량을 보여주다가 매매로 수요가 이전되며 줄어들었습니다.

거래량이 늘어나며 자연스레 집값의 반등이 나타났으며 6월 들어 장기 평균(6천 건)을 넘어서고, 7월 최고 거래량은 무려 9천 건을 넘겼습니다.

거래량이 늘어나며 시장이 회복된 이유는,

첫번째, 정책 측면에서 신생아 특례론 출시 등으로 9억 이하 상대적 저가 매물의 소진이 발생했고 그 집을 매도한 사람들의 상급지 갈아타기가 발생하였기 때문입니다. 정책 대출은 마중물 역할을 하였습니다.

두번째, 구매력 측면에서 3월 이후 새로운 회계년도 대출영업을 해야하는 은행들이 미국 금리인하 기대감을 선반영하여 대출 영업을 경쟁을 했고 이에 따라 매도에 성공한 수요가 몰렸습니다.

세번째, 경제 측면에서 코로나 이후 물가 상승에 대응하기 위한 임금의 상승, 즉 소득 상승이 있었습니다. 간혹 실질 소득 상승이 미약했다는 주장이 있는데 그건 평균이고, 집을 사는 사람들은 물가가 오를 때 지출을 줄여 종잣돈을 마련합니다.

네번째, 부동산 시장 상황 측면에서 신규 입주 부족으로 인한 전세 상승과 인플레이션으로 인한 분양가 상승 등으로부터 매수 수요가 대기해야 할 이유를 찾지 못하였습니다.

다섯번째, 가격이 이전 고점보다 낮은 수준으로 2년 이상 유지되어 사람들이 지난 상승장으로 한 단계 올라온 가격에 적응을 마쳤습니다.

그러나 8월 들어 거래량이 줄어들었고, 9월에는 급기야 3월의 4천 건 밑으로 떨어졌습니다. 전세 역시 기존 매수로 수요를 빼앗긴데다 대규모 입주를 맞이하여 거래량이 줄었습니다. 그리고 이번 주 들어 오랜만에 ‘아파트값 결국 꺾였다. 27주 만에 하락 전환’과 같은 기사를 맞이하게 되었습니다.

사실 개인적으로는 이런 것이 놀랍지 않습니다.

방송에서도 여러 번 말씀드렸듯이… 1년 12달 내내 오르는 시장은 대세 상승 시기에도 없었기 때문입니다.

그러나 많은 분들이 놀라거나 당황하는 것을 보며 경험이 부족하거나 준비가 안 되어 있는 분들이 많다는 생각도 솔직히 했습니다.

이제 다시 거래가 줄어들고 지표상 하락 거래가 나오는 이유를 한 번 보겠습니다.

첫번째, 정책 측면에서의 변화는 크지 않습니다. 여전히 신생아 특례대출은 조건이 동일합니다. 최근 2개월(9,10월) 전체 아파트 거래 중 9억 이하 아파트 거래가 차지하는 비중이 증가한 것을 보면, 이 부분은 이전과 크게 다르지 않습니다. 그러므로 앞으로도 크게 달라지지 않을 것이라 볼 수 있겠습니다.

두번째, 구매력 측면에서 큰 감소가 있었습니다. 정부는 상반기 집값 상승의 상황 인식 수준을 여름 들어 높였고, 그 과정에서 극단적 대출 조이기를 실행하였습니다. DSR 2단계 도입, 대출 금리 상승, 총량 규제, 상반기 뜻밖의 호황에 힘입은 은행별 대출 실적 호조 등으로 인한 셧다운이 진행되었습니다. 대출 금리의 상승보다는 한도의 축소는 즉각적으로 매수 대기자들의 구매력에 타격을 주었고, 9억이 넘는 아파트들에 대한 구매력을 순식간에 약화시켰습니다. 이는 거래량 감소로 연결되었습니다.

대출 규제 이후 9, 10월 금액대별 거래비중을 보면,

9억 이하 거래 52.8%(대출 규제 시행 전 대비 10%p 증가)

9억 초과 거래 47.2%(대출 규제 시행 전 대비 10%p 감소)

입니다.

대출 조이기가 발생하면 9억 초과 아파트 거래에 직접적 영향을 줄 수 있음을 알 수 있습니다. 반대로 9억 이하 아파트의 경우 구매력이 유지되고 있음을 알 수 있습니다.

세번째, 경제 측면에서 자영업자 폐업, 정리해고 등의 이슈가 새롭게 부각되었고 경기 침체 우려가 현실화되고 있습니다. 이에 대한 부분은 오늘 구해줘월부 라이브에서 자세히 다뤄볼 예정입니다.

네번째, 부동산 시장 상황 측면에서 신규 입주 부족으로 인한 전세 상승과 인플레이션으로 인한 분양가 상승 등은 변함이 없습니다. 여전히 매수자들은 ‘지금 싸게 살 수 있다면 사는 것’보다 더 좋은 대안을 찾지 못하고 있습니다.

다섯번째, 가격이 상반기에 생각보다 많이 올라 사람들의 인식 수준이 다소 달라졌습니다. 전고점 돌파 단지들이 최상급지 혹은 지역별 대장 아파트들에서 나오면서 사람들의 심리적 저항선이 조금 높아졌습니다. 그러나 중요한 사실은 여전히 압도적으로 많은 수의 아파트들이 전고점 대비 저렴한 가격대에 머물러 있다는 것입니다.

| 너나위님, 너무 머리 아픈데 25년은 어떻게 될까요?

위의 다섯 가지 측면에서 상황이 어떻게 바뀔지를 한 번 살펴보고 정리해보겠습니다.

첫번째, 정책 측면에서의 변화는 크지 않을 것입니다. 신생아 특례대출은 그 취지와 명분상 없앨 이유가 없습니다. 다만 그 외 디딤돌이나 보금자리론은 이미 한도 축소 등 일부 조정이 있었습니다. 이 또한 큰 변화는 없을 것으로 보입니다.

두번째, 구매력 측면에서 지금보다 더 안 좋아질 것은 없습니다. 왜냐하면 정부 의도대로 거래량 감소와 하락 전환이 나왔고, 사기업인 은행들의 이윤 추구를 막을 명분은 없기 때문입니다.

회계년도는 통상 4월부터 다음 해 3월까지인데 3월 정도가 되면 대출의 조건이 양호해지는 일들이 일어날 확률이 높습니다. 즉, 축소된 구매력 중 일부는 되살아날 것이라는 뜻입니다. 집을 매수할 수 있는 여건은 다시 좋아질 것입니다.

이 상태에서 여전히 9억 이하 주택 거래가 유지된다면 다시금 갈아타기 수요가 부활할 수 있습니다. 지난 시장 복기시 확인한 ‘9억 이하 신생아론 신규 매수→9억 이하 매도자들의 9억 초과 갈아타기 시도’ 환경이 충족된다는 것이지요.

세번째, 경제 측면에서 자영업자 폐업, 정리해고 등의 이슈가 새롭게 부각되었고 경기 침체 우려 또한 별반 달라질 것이 없습니다. 중요한 것은 자영업자 폐업 증가, 정리해고라는 파도도 봐야 하지만, 그 파도를 일으키는 바람(경기불황)과 그 바람이 불러일으킬 다른 나비효과(금리인하(통화정책), 정부의 직접 돈풀기(재정정책))도 함께 봐야 한다는 것입니다. 이 또한 오늘 구해줘월부 라이브에서 상세히 다뤄보겠습니다.

네번째, 부동산 시장 상황 측면에서 신규 입주 부족으로 인한 전세 상승과 인플레이션으로 인한 분양가 상승 등은 앞으로도 변화의 여지가 없습니다. 매수자들은 앞으로도 ‘지금 싸게 살 수 있다면 사는 것’보다 더 좋은 대안을 찾지 못할 것이기에, 가격의 조정이 일어날 경우 실제 행동으로 옮겨갈 것입니다. 지금의 상황은 하기 싫어서 안 하는 게 아니라 할 수 없어서 못 하는 것입니다.

다섯번째, 가격의 측면은 이번 찬바람 시기에 어느 정도의 조정이 나오느냐에 달려있습니다. 현장 가보면 생각보다 호가가 내려오지 않았다고 하시는 분들도 계시는데 이상합니다. 제 눈에는 직전 실거래가 대비 이미 호가가 내려온 단지들이 꽤 많습니다. 경기도는 더욱 많고, 지방은 더더욱 많습니다.

위의 요소들을 면면히 살펴볼 때, 지금은 기회가 맞습니다. 다만, 본인의 실력과 몰입도에 따라 ‘하나도 안 내린 것 같은데 뭔 소리야’라고 할 사람과 ‘진짜 기회를 잡을 사람’이 나뉠 것입니다. 애석하게도 이 부분은 제가 어찌 해드릴 수가 없습니다. 본인의 노력이 필요하지요. 어찌보면 당연한 말입니다.

| 코인 시장을 보며 배울 수 있는 것

트럼프가 당선되고 코인은 연일 불기둥을 내뿜고 있습니다.

그런데 이것 보면 투기 시장이든 투자 시장이든 비슷하구나 싶습니다.
 

얼마 전 식당에서 혼밥 중이었는데 옆 테이블에서 남성 두 분과 여성 한 분이 함께 식사 중이었습니다(같은 사원증을 걸고 있는 것을 보니 회사 동료같았습니다)

“대리님, 코인 있으세요?”

“응, 혹시나 해서 사봤거든. 하나만 산 게 너무 아쉽다”

“아, 나도 그냥 살 걸”

“그 때 안 사고 뭐 했어 ㅎㅎ”

“그 땐 분위기 진짜 안 좋았어요. 그리고 전 진짜 트럼프 대통령 될 줄 몰랐어요”

투자는 분위기 안 좋을 때 하는 것입니다.

내년에 투자하고 싶다면 지금 준비하는 것입니다.

제가 몇 번을 이야기하는지 모르겠습니다.

제 글 읽으시는 게 중요한 게 아니라 좋은 투자를 위해 준비하고 어느 정도 준비가 되면 투자하려고 하는 태도가 중요합니다. 아는 게 중요한 게 아니라 하는 게 중요하다는 것입니다.

| 좋은 투자를 하려면

부동산 투자에서 좋은 투자의 요건이 몇 가지 있습니다.

1. 좋은 시기에 산다

2. 좋은 물건을 산다

3. 좋은 가격에 산다

4. 좋은 과정으로 산다

좋은 시기에 사는 것은 쫓기며 사는 것이 아니라 충분히 둘러보고 심사숙고할 시간적 여유가 있어야 한다는 것입니다. 지금 매물 많으니 이 조건을 성립합니다. 당장 급할 필요가 없습니다. 그러나 이런 시기에는 두려움이 장애물이 됩니다. 두려운 이유는 몰라서입니다. 알아야 합니다, 더 깊은 수준으로.

좋은 물건을 사려면 집이라는 거주용 부동산의 특징을 알아야 합니다. 신축vs구축, 역세권vs비역세권 이런 해묵은 논쟁은 막상 투자하려면 아무 짝에도 소용이 없습니다. 강남의 10평대 구축 아파트는 12억이 넘습니다. 은평구의 20평대 신축 아파트는 12억에 미치지 못합니다. 진짜 신축이면 무조건 구축보다 나은가요? 가치를 볼 줄 알아야 합니다. 이걸 모르면 좋은 시기임에도 좋은 물건은 못 삽니다. 

좋은 가격에 사려면 가치를 볼 줄 아는 상태에서 그에 합당한 가격인지를 판단할 줄 알아야 합니다. 그리고 동일 가격대의 대안을 많이 알아야 합니다. 그러나 애석하게도 준비가 되지 않은 사람들은 오매불망 집 한두개가 전부입니다. 사고나서 몇 년 뒤 후회합니다. ‘왜 다른 집은 다 오르는데 저희 집은 안 오를까요?’

좋은 과정으로 사려면 거래를 많이 해봤어야 합니다. 하다못해 복사기에 종이 넣고 복사하는 것도 많이 해본 인턴 직원이 안 해본 정규직 신입보다 잘 합니다. 부동산 거래 많이 해보지 않았다면 지금 같은 거래 절벽 시기에는 그 경험 부족으로 인한 손해만 작게는 수백, 많게는 수천입니다. 

좋은 시기인지를 판단하고

좋은 물건인지를 판단하고

좋은 가격인지를 판단하고

좋은 과정으로 살 수 있도록 빠른 시간 안에 경험 부족을 커버하려면 배워야 합니다.

10년 전 저는 너바나님을 만나면서 이런 것들을 배울 수 있었고, 천금의 기회를 잡았습니다.

시기, 물건, 가격, 경험 각각의 영역에서 부족한 역량을 채우면서 제 역량에 비례하며 자산이 쑥쑥 불어났습니다.

혼자 했다면….? 같은 시기를 보내고 다른 결과를 얻었을 것입니다.

저와 같은 시기를 보냈던 제 친구들, 지인들과 같이.

아마… 은평뉴타운에 20평형대 내집마련을 하고, 삼성화재 수석이나 운 좋으면 부장 정도 하고 살고 있을 것 같습니다.

제가 잘 한 것은 다른 사소한 것들은 ‘해야지, 해야지’하면서 다 미루면서도, ‘투자’ 이것 하나 만큼은 ‘제대로 배워 잘 해야겠다’ 마음 먹고 너바나님을 찾아간 게 아닐까 싶습니다.

이제 한 달 남은 올해,  2025년 부동산 투자의 꿈을 현실로 만들어보세요.

통장 속 5천 만원을 부동산 순자산 80억으로 만든 방법을 아래 링크를 통해 직접 만나보셨으면 좋겠습니다.
 

무엇을 배우게 되는지를 일부 공개합니다.

제가 위에서 말씀드린 ‘성공하는 부동산 투자의 주요 요소’를 가장 짧은 시간 동안 효율적으로 배울 수 있도록 구성되어있습니다.

※ 이제 곧 구해줘월부 라이브로 또 여러분들 뵙겠네요. 글로도, 영상으로도 항상 무언가를 알려드리려면 참 많이 공부해야 합니다. 그러나 전혀 지겹거나 힘들지 않아요. 제가 공부를 멈추고 안주하지 않을 수 있게 해주셔서 여러분들께 참 감사한 마음입니다. 자주 글로 인사드리지 못하더라도 이왕이면 한 번 쓸 때 좋은 내용으로 보답할 수 있도록 성심성의껏 적겠습니다. 영상에서도 유쾌하고 재미있지만 남다른 통찰을 얻을 수 있는 것들을 드릴 수 있도록 노력하겠습니다. 그냥 감사하다는 말씀드리고 싶어 적어봤습니다 ㅎㅎ 잠시 후 뵙겠습니다 :)

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