3년 2개월만의 금리 인하, "집값 다시 오르면 어떡해요?"

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

지난 달 미국 연방준비제도(연준/Fed)가 기준금리를 0.50%p 인하하는 '빅컷'을 단행한 가운데, 한국은행에서도 기준금리를 0.25%p 인하하며 3년 2개월만의 통화 긴축이 일단락되었습니다.

통상 금리가 낮아지면

예금 등 안전자산의 기대수익이 낮아짐에 따라

주식, 부동산 등으로 자금이 이동합니다.

보통 대출이자도 함께 낮아지기에

시중에 돈도 많이 풀리게 됩니다.

그래서 이번 금리인하로 인해

한참 오르다 숨고르기중인 집값이 다시 오르지 않을까 하는

기대와 걱정을 동시에 느끼시는 분들이 많은 것 같습니다.

과연 금리가 낮아지면

사람들이 대출을 내서 집을 많이 살까요?

# 금리는 내렸는데 왜 우리집 대출 이율은 그대로지?

지난달 말 연준에서 기준금리를 대폭 낮췄을 때

우리나라는 강도 높은 대출규제를 시행중이었습니다.

9월달 들어 스트레스 DSR 2단계를 적용하며

실거주자들의 주택담보대출 한도금액이 축소되었고

일부 은행들은 조건부 전세자금대출 중단까지 실시하여

투자를 해서 전세를 놓으려는 투자수요 또한 위축되었습니다.

그래서 미국의 빅컷(금리 대폭 감소) 뉴스가 나오자

우리나라 한국은행도 곧 기준금리를 낮출 것이라는 기대감이 커졌습니다.

하지만 예상과는 달리 한은은 섣불리 금리를 낮추지 못했습니다

이유는 두 가지,ㅁ

1. 역대급 가계대출액

2. 치솟는 집값

때문이었습니다.

대출 규제까지 해가며

시중에 풀린 돈(유동성)을 흡수하려고 하고 있는데

금리를 내리면 대출에 대한 진입장벽이 낮아지고 돈이 풀립니다.

그렇다고 현재 수준의 금리를 유지하기엔

내수경기가 너무 안 좋았습니다.

물건을 수출해야 먹고 사는 우리나라에선

미국 금리에 적절히 보조를 맞춰줘야

적정 수준의 환율이 유지되는 부분도 있고요.

금리를 내리자니 가계대출과 부동산이 걱정,

금리를 안 내리자니 경기와 경제가 걱정

그래서 이러지도, 저러지도 못하다가

보수적인 수준으로 기준금리는 내렸지만

실제 은행에서 대출을 일으킬 때 적용될

시중금리나 대출규제는

여전히 지속되고 있습니다.

# 금리가 떨어지면 집값은 올라갈까?

위에서 말씀드렸듯,

금리가 떨어지면 예금을 통해 얻을 수 있는 이자소득의 메리트가 없어지기 때문에

자산이 주식, 부동산 등의 투자시장으로 옮겨간다는 것이 통념입니다.

하지만 실제 부동산 시장을 들여다보면

금리 인하를 하자마자 부동산 가격이 곧바로 상승하는 것은 아닙니다.

아래의 그래프를 보면, 지난 25년간 금리인하기는 총 4차례 있었습니다.

그 기간동안 서울 아파트는

물론 길게 보아 우상향하긴 했지만,

기간을 좀 더 쪼개서 보면

금리가 인하되었음에도 가격이 하락하는 시기가 있었습니다. (검정색 화살표 부분)

이런 일이 생기는 여러 이유 중 하나는

아파트 매매값에는 가수요가 끼는데,

이 "가수요"는 사람들의 심리에

많은 영향을 받기 때문입니다.

조금 더 자세히 풀어볼게요.

보통 재화는 가격이 쌀 때 잘 팔리고, 비싸면 덜 팔립니다.

백화점이나 마트에서 세일을 하고 가격이 많이 싸면

당장 필요하지 않더라도 물건을 사는 것처럼 말입니다.

하지만, 부동산은 다른 재화와는 달리

가격이 싸면 "더 떨어질 것 같아서" 사지 않고

가격이 오르면 "더 오를 것 같아서" 삽니다.

그리고 꼭 필요하지 않더라도 돈이 될 것 같아서 사 두는(투자) 경우도 있지요.

이렇듯 부동산은 사람들의 심리에 의해 움직이는 가수요 + 가격에 따라 상승장과 하락장이 만들어집니다.

이 때, 금리는 가수요에 영향을 주는 하나의 요소일 뿐입니다.

따라서 금리 인하 기조가 계속된다면

장기적으로는 대출을 받아 집을 사기가

용이해지는 상황이 조성될 수는 있겠으나

그것이 내일, 다음달의 가수요를 불러올거라고

그래서 시장 분위기를 당장 상승세로 만들 거라고 단정짓긴 어렵습니다.

# 그럼 대체 금리와 부동산은 무슨 관계일까?

여기까지 글을 읽으신 분들은

그래서 금리가 내리면 집 값이 오른다는 것인지 떨어진다는 것인지

아리송하다고 느껴지실 겁니다.

네 맞습니다.

금리 인하는 장기적으로는 긍정적인 시그널이지만

이게 언제 어떤 형태로 시장에 영향을 줄지 모릅니다.

하지만 가수요에 영향을 받는 매매시장과는 달리,

실수요만으로 이뤄지는 전세시장은 조금 상황이 다릅니다.

(전세 가격이 오를 것 같아 전셋집을 두세개 마련해두는 사람은 없지요? 그래서 전세시장은 실수요 위주의 시장입니다)

거주를 위해 사람들은

매매 혹은 전월세 중 하나를 반드시 선택해야 하는데,

전세대출금리가 내려가면

더 비싼 전셋집에 들어가더라도

대출을 더 수월하게 낼 수 있고,

월세에 비해 월 이자부담액도 줄어들기 때문입니다.

지역이나 집 상태에 따라 편차는 있지만

보통 전세가 1억 = 월세 40만원 정도로 시세가 매겨집니다.

예를들어 전세가 3억이라면

전세 3억

= 보증금 2억 / 월세40

= 보증금 1억 / 월세80

= 보증금 5천 / 월세100

과 같이 시세가 형성됩니다.

(물론 임대료는 주인 마음이고, 집 상태나 전월세 경쟁 매물갯수 등에 따라 가격은 조금씩 변동될 수 있습니다)

만약 돈 1억 있는 사람이 전세대출 2억을 받아

3억짜리 전셋집에 들어간다면?

금리가 6프로일때는

전세대출 2억을 일으키려면 월 이자가 100만원입니다.

그럼 전세대출보다 보증금 1억/월세80짜리 집에 들어가는게 더 합리적일 겁니다.

그런데 금리가 4프로라면

2억에 대한 이자가 월 67만원 정도로,

월셋집에 비해 전세가 유리합니다.

그래서 금리가 인하되고 만약 시중금리까지 조정된다면

자연스레 전세가가 상승할 여건이 갖춰지게 됩니다.

# 그래서 우리가 해야 할 일

위에 말씀드린 "전세가가 상승할 여건"이 지속된다면

실거주자들에겐 전셋집 구하기가 힘들고 가격이 올라

"이 돈이면 그냥 차라리 매매를 할까?" 하는 상황이 펼쳐질 수 있고

투자적으로는 가격은 싼데 전세가가 안 받쳐줘서 투자를 못 했던 지역들이

전세가의 회복에 따라 좋은 기회를 열어줄 수 있습니다.

하지만 좋은 기회가 생겨도,

어떤 집이 가치가 있고 좋은 것인지 판단이 되지 않는다면

매수를 하기 전 "이게 맞나" 하고 망설이게 됩니다.

아무리 전세가가 상승하고 투자금이 줄어들어도

부동산 투자에는 적게는 수천만원부터 많게는 수억이 들어갑니다.

그렇게 큰 돈을 한 번에 넣으면서,

경험 없는 초보자가 확신을 갖고 빠른 결정을 내리는 건 상당히 어려운 일입니다.

그렇게 망설이다가 가격이 상승한 뒤 "그 때 그걸 샀어야 하는데" 하는 후회가 반복되는 경우가 많습니다.

따라서, 부동산 공부와 매수를 위한 준비는

좋은 시기가 왔을 때 하는 것이 아니라

좋은 시기가 오기 전, 미리 평소에 해두어야 합니다.

금리가 낮아진다고 해서

(심지어 현재 상황은 기준금리가 낮아졌음에도

은행에서 실제 대출을 일으킬 때의 시중금리는 큰 변화가 없는 상황인지라)

당장 곧바로 집값이 오르거나 혹은 떨어지진 않을 수 있습니다.

그리고 언제 사람들의 마음에 가수요의 불이 타오를지,

집값에 변화가 생길지도 알 수 없습니다.

그러므로 예측할 수 없는 마켓타이밍을 가늠하려는 노력보다는

부동산 공부를 통해 더 가치있는 집을 알아볼 수 있는 눈을 갖추고

전세가가 상승함에 따라 열리고 있는 내집마련, 투자의 기회를 꼭 잡을 수 있도록

시세를 잘 지켜보는 일이 무엇보다 중요한 때입니다.

꾸준한 지역, 시세공부를 통해

점차 확신을 갖고 좋은 집을 찾아나가시기를

진심으로 응원드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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