안녕하세요 전생입니다.
어느덧 시작이 반이다 라는 2주차 강의를 듣고 후기를 남기게 되었습니다.
2주차의 주인공은 양파링님이였는데 열중에서 전세에 대해 분석을 하시면서
전세를 어떻게 체계적으로 빼시는지 사례를 듣고
인상깊었던 기억이 있어서 내심 기대를 하고 들었습니다.
길었던 강의였지만 내용이 디테일해서 강의에서 느낀 요약점을 남겼습니다.
# C,D의 지역에서 수익으로 서울 2급지만큼 수익률을 낼 수 있다.
서울은 비교적 많이 오른감이 있어서 똑같은 수익률을 내려면
C,D의 지역에서 충분히 낼 수 있다.
# 수도권은 변화가능성이 있는것과 없는것을 구분해야한다.
일자리 - 변화가능성이 낮지만 과천신도시 첨단센터와 경기용인 플랫폼시티로 좋아질수도 있는 곳이다.
교통 - 월판선과 GTX-A로 인해 더 좋아질 지역이다.
학군 - 주변에 학원가는 있지만 전통학군은 오랜세월에 의해 나오므로 변화가능성이 낮다.
상권/환경 - 새아파트들이 들어오면서 주변환경도 좋아지기 때문에 변화가능성이 높다.
# 경기권에서도 상급지에 입주물량이 많으면 아래 경기권에 큰영향을 미친다.
반대로 아래 경기권에 큰 입주물량이 많으면 윗 경기권은 영향을 덜 미친다.
입주물량을 볼때 우위지역, 인근지역의 물량을 먼저 봐야한다.
# C,D 지역은 자족도시가 아니다.
서울권 직장 의존도가 높은 베드타운이지만 옆 인접한 지역에
각각 좋은 일자리가 자리잡고 있기 배후수요를 흡수할 수 있다.
# C지역의 교통호재는 유심히 봐야한다.
대부분 C지역의 완공은 26년이상 기점으로 시작되기 때문에
그때가 되면 지금보다는 나은 투자상황이 벌어져서 오히려 투자하고
내가 생각하는 수익률 이상의 폭팔적인 상승분을 가져갈 수도 있다.
# 대단지 입주물량이 많을때 옆 단지의 시세를 잘 봐야한다.
C지역은 대단지 입주물량이 많아서 옆 단지가 대단지 일때
가격이 무너질수밖에 없으니 연식이 좋으면 가격도 한번 봐야한다.
# 1기 신도시 선도지구가 정상적으로 사업이 진행된다면 전세수요도 꾸준히 유지된다.
선도지구로 인해 재건축이 발생하면 이주수요가 발생하면서
지역내에서 거주를 해야한다고하면 전세로 같은지역내에서
생활하는 수요가 많기 때문에 전세수요도 꾸준하면서 전세가도 오를 확률이 높다.
# 같은 학원가에 있는 단지여도 배정초중이 다르면 가격을 덜 받는다.
우선순위가 있다면 가급적이면 같은 학원가에 있어도 선호하는 초,중학교로 선택하는것이 좋다.
# 신도시 외곽과 안쪽의 가격이 비슷하다면 안쪽으로 우선봐야한다.
가격이 비슷하거나 안쪽이 가격이 몇천만원이 차이가 안난다면 상승장때
가격이 더 벌어지기 때문에 감당이 가능하다면 안쪽의 단지가 우선순위로 고려해야한다.
# 지역인근의 일자리개발의 보상률이 높다면 그쪽 인근의 환경을 유심히 봐야한다.
D지역 인근의 플랫폼시티는 보상률이 99%가 넘어갔기 때문에 진행률이 빠르다.
# 매매가는 싼 시기지만 전세가 상승이 필요하다.
현재 신도시 저렴한 매매가 3~4억에 투자금 1~2억정도지만 전세가가 올라와야
싸게 살 수 있으니 시세트래킹이 필요한 시기이다.
# C,D 지역은 장기 보유 관점으로 가야 좋은 수익률을 볼 수 있다.
# 소형 투자도 소형 나름이다.
지역을 비교해서 소형을 투자해야 하는곳을 설명해주셨는데 교통부분의 1시간 이내의 지역일때
소형을 투자로 고려해볼순 있지만 같은 금액일때 다른 단지가 들어오는지 보고 들어가야한다.
#리모델링, 재건축 호재가 있는 단지는 사업성에 따라서 결정이 된다.
재정비 사업에 대한 물건의 투자로 적합할때는 상승장이 시작되었을때라고 생각한다.
그리고 조합물량과 일반분양물량의 비중이 일반이 더 많아야 사업성이 좋다고 생각한다.
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