안녕하세요.
퇴근 후 투자자로 활동하는 오프앤온입니다.
지방투자실전반 2주차 강의는 게리롱님이 해주셨는데요.
개인적으로 두번, 세번 듣고 싶은 강의였어요!
중소도시와 광역시를 다니면서 비교평가 시 궁금한 부분들에 대해 해소해주는 강의라 생각되었는데요.
본깨적에 맞춰 강의후기 작성해볼게요!
1. 비교평가 개념 및 기본원칙
[본] 전고점에 의존하면 안된다.
왜? 전고점을 뛰어넘는 시장이 올 수 있는데 그렇게 되면 어떤 단지가 더 가치있는 단지인지 알 수 없으니까!
[깨] 언제라도 투자할 수 있는 투자자가 되자. 전고점에 의존하기 보다 가치와 가격을 파악하는 투자자가 되자.
[적] 전고점 보기 전에 내가 생각하는 가치먼저 작성하
[본] 비교평가는 가격과 가치 이 2가지면 끝!
1) 가격 고정 가치 비교 : 같은 가격이면 더 좋은거!
2) 가치 고정 가격 비교 : 비슷한 가치면 더 싼거!
[깨] 심플하게 생각하자. 가치 알면 끝나는 게임이다.
[적] 현재 임장지 단지 가치 파악하기 (입지, 상품성, 선호요소)
[본] 투자금은 비교평가 하는게 아냐!
비교평가는 가치와 가격으로만 하는거야!
투자금은 수익률을 확인하는 거야
[깨] 아!! 싶었던 부분이다. 나도 모르게 투자금에 먼저 눈이 가는구나
비교평가와 1등 뽑기를 헷갈려 하지 말자!
[적] 저평가는 매매가로만 판단하자 투자금 보지 말 것 X
[본] a보다 b가 좋은건 알겠는데 그럼 어떤게 가치 대비 더 싼걸까?
과거 그래프로 비교해보기
단 이때 단순히 전고점을 보는 게 아니라 하락/상승 시기별로 얼마만큼 차이가 났는지 체크해 보는 것!
그리고 그래프 비교 시 흐름이 같은 지역 내 단지, 5년 이상 지난 단지로 2개만 비교!
[깨] 생활권 선호도 파악하기 위해 무려 8개나 비교그래프 올려본 나.. 어쩐지 더 모르겠더라 ^^;;
[적] 아실 그래프 붙이기 전에, 현장에서 가치파악이 더 중요하다. 임장 임보 느리더라도 제대로 하자
2. 지역 내 & 지역 간 비교평가
[본] 지방은 30평대를 우선적으로 투자 검토하되
30평 못지 않는 선호도를 가진 20평대라면
30평대와 20평대 그 자체로 가치 비교할 수 있다.
[깨] 지방 20평대는 보지도 않으려 했는데
신축&브랜드&대단지라면 20평대도 기회가 될 수 있으니 배제하지 말고 보자
[적] 신축&브랜드&대단지면 20평대도 함께 확인하기
[본] 도생단에서 도는 인구, 평당가, 랜드마크 체크하기
[깨] 무조건 체급이 좋은애가 이기는 건 아님, 농구에서 키작은 선수도 있음
[적] 도시 레벨 확인 > 도시 내 단지 선호도 확인 > 단지 가치와 가격 비교 이번에 한번 결론 파트 작성해보자
3. 1등 뽑는 방법 & 실전 지방투자 사례
[본] 전고점 볼 때 주의할 점
1. 전고점까지 회복할 만한 단지인지
2. 향후 지역 내 공급물량 확인
3. 진짜 전고점이 맞는지
[깨] 1번 3번 궁금했었는데 이 역시 단지의 가치를 제대로 알아야 하며, 동별로 디테일하게 단지분석해야 함
[적] 단지분석 작성 시 평소 작성하는 것보다 꼼꼼하게 분석하기
[본] 임장보고서 투자 결론 부분 정리하기 (임장지 1등)
[깨] 내가 생각하는 최종 투자후보 단지들의 가치와 현재 가격을 적으면 된다. 어렵게 생각하지 말자.
내가 이 단지들을 왜 뽑았는지 설명한다 생각하면 돼.
[적] 최종 투자 후보 뽑고, 선정한 이유와 가격을 적고 투자 여부에 대해서까지 생각 기록하기 / 모의투자 해보기
[본] 영어공부하듯이 비교평가하면 된다.
[깨] 영어공부를 못했던 나지만.. 그건 과거의 나일 뿐! 비교평가와 1등뽑기 반복하면 될 수 밖에 없음
[적] 지역 내, 지역 간 비교평가 반복하기
4. 앞마당 관리방법
[본] 시세스캐닝
[깨] 게리롱 강사님 내 마음 어떻게 아셨지... ㅋㅋㅋ
단임 시 시세지도와 시세트래킹 단지를 가격대별로 가져간다면 진짜 가격대별 단지가 저절로 떠오를듯 하다. 시간이 오래 소요되겠지만 단지임장시 이제는 해당 단지에 대한 가치를 알고자 함과 더불어 앞마당 지역을 떠올리며 비교평가에 익숙해지자
[적] 게리롱 강사님 시세트래킹 파일 다시 시작하자^^
전수조사가 베스트지만 우선 시세스캐닝부터 해보자!
열심히 하는 투자자에서 잘하는 투자자가 되자
앞마당 만드는 것 + 시세ing 매달 반복
[최종BM]
배웠으니 이번 임장지 임보 작성에 최대한 담아보자 젭알..
감사합니다 :)
댓글
