최고가 아닌 최선의 투자를 위한 10개월 (feat. 2호기 복기) [적적한투자]



안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

월부 활동을 시작하고,

어느새 3년이 다 되어가는 시점에서

드디어 소중한 2호기 경험담을

쓸 수 있게 되었습니다.

사실 2호기를 하겠다고

실제로 마음을 먹은 것은

지금으로부터 거의 1년 전인

23년 12월이었습니다.

하지만, 그 때부터 시작된 고민이

저의 개인적인 상황의 변화와

빠르게 변화하고 있는 시장의 변화,

거기에 더해 1호기 보다는

더 좋은, 더 잘한 2호기를

하고 싶다는 마음과

욕심이 컸었기 때문에

생각보다 더 오랜 기간이

걸리게 되었습니다.

최근 빠르게 변하는 시장에

광역시와 수도권을 고민하고,

수도권과 서울을 고민하는

어느 누구나 하고 있을

고민들을 똑같이 해나가면서

투자자로서 시장상황에 대해

정확하게 아는 것에 더하여서

'나의 상황'을 구체적으로

알고 있는 것이 얼마나 중요한지,

강의에서 배운 투자기준을

정말 현장에서 내가 잘 지키고 있는지,

투자 상한선을 스스로 정하고

머리 위 유리천장을 만들어

두지는 않았었는지,

10개월의 기간 동안

2호기를 찾아 헤매면서

투자적으로

최고의 선택은 아니었지만

최선의 선택을 해나가기 위해

어떤 절차를 밟아왔는지

그 과정을 복기해보려고 합니다.

우선,, 가장 먼저 2호기 투자에

시간이 오래 걸리게 만든 가장 큰 원인은

'제 자신의 상황'을 제대로

알고 있지 못했다는 것입니다.

23년 말, 아내와 결혼을 하고

'이제는 결혼도 마무리 했겠다!

본격적으로 2호기를 찾아서

다시 투자 생활을 이어나가야지!'

'이번 월부학교에서는

다랭 튜터님이랑 꼭 투자해야지!'

마음먹고 앞마당을 종횡무진

돌아다니며 최선으로 뽑은

투자 후보들을 가지고

아내와 함께 이야기를 하면서

문득, 이제는 투자를, 종잣돈을,

저 혼자 결정할 수 없다는 것을,

아내와 함께 모든 걸 같이 결정해야 하고,

경제적인 상황도 모두 함께

공유해야 하는 상황이

되었다는 것을 깨달았습니다.

하고 있다고 생각을 했지만,

돌아보니 통장을 합치지도,

서로의 상황을 정리하지도,

투자 방향에 대해 이야기를 나누지도 않고

척하면 척 알아주겠지 라고 생각하면서

자연스레 넘어가려고 했던 것 같습니다.

이후로, 가장 중요하다고 생각한 것은

아내와 함께 같은 곳을 바라 보아야 한다는 것,

그러기 위해서는 아내가 게임의 구경꾼이 아닌

참여자인 느낌을 충분히 느낄 수 있도록

원하는 만큼 설명을 해주어야 하는 것

이 부분이 참 중요하다는 생각이 들었습니다.

사실, 2호기 투자에 시간이 오래걸린

또 다른 이유 중 하나는 빠르게 변화하는

시장 상황에 잘 적응하지 못했다는 점입니다.

2호기 투자를 위해서

3번의 매물 코칭을 받았습니다.

(23년 12월, 24년 3월, 24년 6월)

현재는 없지만.. ㅜㅜ

매번 매물 코칭을 통해

멘토님들의 시선을 통해 빌린

시장을 바라보는 눈은 항상

저의 시야를 더욱 넓혀 주었습니다.

하지만 그럼에도,

멘토님들께 제시 받은 방향성에만

너무 매몰되기를 반복하다보니..

이미 시장은 다시 변화하고 있는데

과거의 코칭의 결과에 스스로를

너무 얽매이고 있었다는 것을

뒤늦게 깨달을 수 있었습니다.

돌아보면, 튜터님께서 해주신 방향성은

시세트래킹을 꾸준하게 하였다면

스스로도 볼 수 있었던 흐름이었지만,

내가 투자를 하고 싶다고 생각한

도시들에 한정해서만 시세를 보다보니

가격 흐름의 바람이 부는 다른 지역들을

제대로 캐치하고 있지 못했다는 것을

트래킹 과거 파일을 다시 한번보며

한 편으로는 당황하기도 하였습니다.

열심히 하기는 했지만,

스스로의 생각보다는 멘토님의 생각에

너무 의존하려고 했던 것을 반성하였습니다.

2호기의 후보 물건들을 찾아보며

8~9개월의 짧지 않은 기간동안

참 많은 매물들을 검토해보고

튜터님들의 조언을 통해

제가 놓치고 있던 투자기준들에 대해

참으로 많이 배울 수 있었습니다.

(글을 쓰다보니 너무 길어져서..

간략히 정리하고 추가 글로

작성해 보도록 하겠습니다!)

가장 중요하면서도

스스로 가장 크게 배운 점은

'저평가'와 관련된 부분이었습니다.

일반적인 갭투자들과의

차별점을 가질 수 있는 부분은

갭 → 매매가의 순서로 보는 것이 아닌,

매매가 → 갭의 순서로 보는 것인데요

멘토님, 튜터님들이 정말로

수 없이 강조해 주심에도

나의 투자금 안에 들어오는 것 중

가장 좋은 것을 본다는 명목하에..

투자금, 전세가를 계속해서

같이 검토하고 있는 자신을 발견했는데요,

결론은 아주 심플하게..

시세 조사를 할 때 전세가 칼럼과

투자금 칼럼을 삭제하면서

쉽게 해결할 수 있었습니다.

그렇게 우선적으로

싸다고 뽑아낸 단지가 아닌

매물 단위의 후보들을 추리고

단순히 네이버 호가와 실거래가로

뽑아낸 매물들에 대해

전세 비교 평가와,

수리 상태를 고민해서

적정 전세가로 '수익률'과 '원금보존'을

제대로 정리해보아야 한다는 것을

깨달을 수 있었습니다!

더 넓게 보세요..

더 좋은 물건을 보세요..

조금 더 시야를 넓혀보세요..

반복적으로 위의 조언을 들으면서

어떻게하면 시야를 넓힐 수 있을지?

어떻게하면 좀 더 좋은 물건을

뽑아 낼 수 있을지에 대해

고민을 많이 해보았습니다.

가지고 있는 투자금으로

만약 동료가 투자를 했을 때,

어느 정도 단지를 했을 때에

와.. 저 동료 잘했다고 말해줄 수 있을까?

가지고 있는 투자금을 기준으로

어느정도 수준의 단지를 볼 수 있을지

가늠해보는 것도 큰 도움이 되었습니다.

가상의 투자금 2억에 대해서,

매매/전세 내가 보는 수준은?

5억/3억 내가 보고 있다면?

6억/4억 충분히 있을 것 같은데?

7억/5억 혹시 없을까?

8억/6억 단 하나도 없을까?

9억/7억 나의 희망일까?

왜 나는 5~6억대 물건들에 갇혀있었을까?

매매가격의 상한선을 두면 안 되겠다.

9억대 물건 중 가장 저평가된 단지

8억대 물건 중 가장 저평가된 단지

7억대 물건 중 가장 저평가된 단지

매매가에 집중 저평가된 단지를 추려내고

그런 다음 전세가를 세팅할 수 없을지에 대해

고민하는 순서로 후보 매물들을 추려나갔습니다.

그렇게 마주한 저평가 & 투자금을 고려한

단지들에 대해 다시 한번

매물 코칭을 받을 수 있었습니다!

(당시 도움주신 용맘튜터님 너무 감사합니다!)

아래는 실제로 23년 12월부터 직접

2호기 투자 후보로 검토하였던 단지들입니다.

10개월이라는 기간을 거쳤기 때문에

투자금의 범위가 바뀌기는 하였지만,

그럼에도 더 좋은 투자 후보들을 찾기 위해

노력 하며 실제로 시야가 얼마나 넓어졌는지

확 와 닿았던 결과라 정리해 보았습니다.

그렇다면 투자 기준에 맞춘 후보가

나의 개인적인 상황에서도

최선이라고 말할 수 있을까?

더 좋은 선택을 할 수는 없었을지

소중한 코칭을 통해

빈쓰 튜터님과 함께 다시 한번

깊게 들여다 볼 수 있었습니다.

더욱 더 저평가 되었다고 생각했지만

투자금이 도저히 좁혀지지 않아

내심 아쉬워하던 매물에 대해서

빈쓰 튜터님께서는,

저의 개인적인 소득 상황과

해당 매물에 대한 협상 여지,

앞으로의 전세 시장 상황을 고려하여

일시적인 실거주를 통하여서도

더 좋은 기회를 잡을 수 있는

방법에 대해서도 고민해볼 것을

조언해 주셨습니다.

실거주 안정성도 걸려 있었기에

투자적인 수익성을 떼어두고

아내에게도 원하는 방향을 물어보았습니다.

그 과정에서 최소 거주해야하는

기간동안 나가야 하는 비용도 계산해보며

(주담대이자, 중도상환수수료, 이사비, 복비,

이후 다시 이사 나갈 집을 알아보는 노력)

숫자적으로 더 벌 수 있는 투자임을

충분히 이야기 해주었고,

그럼에도 더 무리하지는 않기로 결정을 하며

기존 고려했던 물건을 투자하며

2호기 매수를 진행할 수 있었습니다.

실제 돌아보니, 3개월의 기간 안에

최상의 시나리오 대로 해당 단지의

전세가가 시장 상황을 반영해 올라주었지만

최악의 상황을 고려했을 때

무리하지 않은 선택을 했었다고 생각합니다.

매수가 가장 쉽다고 했던가요..

매수 이후 한 달도 채 되지 않아

갑작스레 시끌벅적해진

갭투자자 물건 대상의 전세대출 규제에

대한 당황스러움과 두려움..

그 과정에서 갑자기 발생한

이러한 문제에 대해

결과적으로 해결할 수 있는 사람은

오로지 '나' 밖에 없다는 책임감..

실제 매수 과정에서의

협상 / 매도인 상황 / 부사님 관계 / 명의 정리

등에 대한 내용과 더불어

전세 세팅 과젱에서의

대출 규제 / CEO 마인드 / 사람간의 관계

철저히 대응하려고 계획해도

예상대로 되는 건 없음을 깨달은 내용도

다음 글에 풀어보도록 하겠습니다!