수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요. 월천1입니다.
날씨가 슬슬 추워지네요.
감기 조심하세요 :)
다음 주면 지방투자 임장보고서
최종 제출입니다.
우리 조원들의 고민 중 가장 많은 고민은
'이번엔 임장보고서를
끝까지 써보고 싶어요'
'어떤 단지가 싼지, 비싼지
아직 감이 안와요'
이 3장이면 이번 임장지 결론을 내실 수 있습니다.
다만 결론을 내기 위해서
꼭 필요한 준비물이 있습니다.
결론을 내기 위해서 필요한 것은
바로 매물임장입니다.
매물임장을 통해 생활권 안에
있는 단지들의 우선순위를
메길 수 있어야하고
지금 현장에서 매매와 전세가격을
파악한 상태로 시작하셔야 합니다 :)
① 단지 우선순위
한 쪽에는 생활권 내
선호도 우선순위를 세웁니다.
지역별로 선호되는 포인트들이
다르기 때문에 선호요소를 파악합니다.
보통 광역시는 입지를,
중소도시는 연식을 좀 더 중요시합니다.
분위기임장, 단지임장, 매물임장까지
모두 마치셨다면 이 지역에서
선호하는 포인트는 어느 정도
파악되셨을 겁니다.
② 단지 가격
③ 가격대와 투자후보단지
반대쪽에는 단지 리스트와
20~30평형별로 매매와 전세가격을 파악합니다.
신축이면 7~8억
선호도가 높은 구축이면 5~6억
선호도가 떨어지는 구축은 2~3억
가격의 감을 파악합니다.
그리고 전세가격이 오르면
접근 가능한 단지들을 봐봅니다.
거제현대홈타운 20평형대
아시아드삼정그린코아 30평형대
뽑고 시세트래킹 단지로도 추가해둡니다.
step2. 매물임장 top3
생활권별 매물을 보고
부동산 별로 1등을 뽑습니다.
A부동산을 갔을 때
현대홈타운1차와 2차를 보게됩니다.
역에 더 가까운 현대홈타운2차가
1차보다 선호도가 더 높습니다.
가격은 현대홈타운1차가 높습니다.
그렇다면 현대홈타운2차가 싸다는
결론을 내릴 수 있게 됩니다.
똑같이 B부동산을 갑니다.
이번엔 아시아드그린코아와
대우그린타워를 보게됩니다.
두 단지 모두 언덕에 있지만
그래도 중심지와 가까운
아시아드그린코아가 대우그린타워보단
낫습니다.
가격은 똑같다면 아시아드그린코아를
저평가로 결론내릴 수 있습니다.
이런 식으로 방문한 부동산마다
1등씩을 뽑아 가져옵니다.
후보지를 가져와서 봅니다.
비교하는 단지가 많아지면
다시 어려워지기 때문에
가격대 별로 기준을 세웁니다.
3억초중/3억후/4억대
가격대 별로 단지를 쪼개서
어떤 단지가 저평가되있는지를 찾습니다.
위에서 비교평가했던 것과 동일하게
매매가를 기준으로 비교평가합니다.
step3. 임장지 최종 top3
최종 top3를 검토할 때는
저환수원리와 가격/입지/물건 분석을 통해
최종 1등을 뽑습니다.
라이프리님께 배운 분석방법인데요.
브리핑 받은 예상 매수, 전세가격
실제 투자금액과 수익률 200%까지
현실적으로 가능한 금액인지를
전고점과 따져봅니다.
SK뷰센트럴이나 동일스위트, 대우
모두 절대적으로 저평가되있는 구간이나
전세가 받춰주질 않습니다.
지금껴져있는 전세가격을 보았을 때
대우 전세가 높게 껴져있지만
대우가 베스트 선택이라고 판단됩니다.
실제로 모두 30% 빠진 가격으로
잃지 않는 투자는 가능할 것이라 생각됩니다.
② 입지분석
뚜또튜터님께서 단지간 비교할때
알려주셨던 프로세스인데요.
도시가치, 땅가치, 건물가치로
나누어서 입지, 연식, 평형별로
나누어 비교합니다.
SK뷰센트럴은 특히 수요층이
젊은 부부나 어린아이들이 있는 가족단위로
거주할 것으로 보이고 동일스위트는
가까운 곳에 초등학교가 있어
아이가 있는 가족들이 살기에 괜찮은 편이다.
③ 물건분석
매물별로 공실, 세입자 혹은 집주인 거주
조건이 제각각이기 때문에
꼼꼼히 확인합니다.
SK뷰센트럴은 이제 막 입주했기 때문에
낮은 전세가격으로 세를 빼야된고
동일스위트도 마찬가지입니다.
세를 당장 맞출 리스크를 피할 수 있는
대우가 투자하기에 적정해보인다.
결론 짓는 부분을 함께
하나씩 짚어보았습니다.
단지분석은 어느정도 마무리를 짓고
결론 부분까지 꼭 임장보고서의 마침표를
찍으시길 바랍니다.
임장보고서 결론
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