그뤠잇_서울 투자 마무리 후에 지속적으로 앞마당 전수조사를 하는 이유



안녕하세요. 그뤠잇입니다.

오늘은 많은 분들의 고민 중 하나인 시세트래킹에 대한 생각을 글로 남겨보겠습니다.

저는 지난 8월 서울 투자에 성공했고 다음달 초 잔금만을 남겨두고 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11163949





서울 투자를 준비하면서 여러가지 루틴을 가져갔었고, 그 중에서도 투자에 직접적으로 큰 도움이 됬던건 작년 월부학교를 하면서

시작했던 앞마당 시세 전수조사였습니다.

그럼 왜 전수조사를 하였고, 전수 조사한 자료를 어떻게 투자에 연결했는지에 대해 글로 남겨보겠습니다.

# 왜 전수조사인가??

월부에 온지 8개월차에 월부학교에 가게 되면서 많은 것이 부족했었고, 그 전까지 시세 트래킹은 앞마당 대표단지 5개정도 하는 수준이었습니다.

이 마저도 매달 하지 않았었고, 어쩌다가 그리고 조사하는 단지도 적다보니 이게 무슨 의미가 있는거지 라는 생각을 계속 했었던 것 같습니다.

그래서인지 튜터님께 최종 임보 제출하는것이 두려웠고, 결론파트에 대한 자신감이 없었던 것 같습니다.

학교 과정에서 담당 튜터님이셨던 메로나 튜터님께서 정말 뼈와 살이 되는 말을 많이 주셨던 것 같은데 가장 임팩트 있게 와닿았던게

바로 시세트래킹에 관련된 말씀이었는데요.

앞마당 시세를 전부 액셀에 붙인 후에 그 자료를 몇 일이고 보면서 비교평가를 봤다는 말씀을 해주셨고, 효율보다는 효과를 추구하라는 말이 제게 크게 와닿았습니다.

생각을 해보니 시세트래킹이나 시세조사를 해야하는 것은 잘 알고 있었지만 항상 어떻게 하면 쉽게 할 수 있을까? 어떻게 하면 시간을 단축할 생각만 했던 것 같습니다.

그래서 이번 월부학교가 끝나기 전에 반드시 시세조사, 시세트래킹 틀을 반드시 만들어야겠다는 생각을 했습니다.

# 전수조사 방법

저는 총 2번에 나누어서 시세 전수조사를 했는데요.





먼저 카카오지도를 캡처하여 급지에 따라 다르지만 상급지는 200세대 이상, 하급지는 300세대 이상의 단지를 전부 지도에 올리고

시세를 조사했습니다.

그리고 시세를 조사할 때 양식은 전고점/현재 시세/하락율로 조사하였고, 시세는 배운대로 저층과 탑층은 제외하여 조사했습니다.

전세가를 넣지 않은건 갭만 보고서 판단하는 오류를 사전에 제거하기 위함이었는데요.

실제로 현재 시세만 보고 판단하려는 노력을 하면서 해당 단지의 입지 요소와 가격만 보고 판단하는 능력을 조금씩 키웠던 것 같습니다.

위와 같이 지도에 올린 후에는 액셀에 하나씩 다시 정리를 하였는데요.





위에 액셀과 같이 생활권별로 나누고 다시 가격으로 나누면서 총 2회 전수조사를 진행했습니다.

액셀에 정리한 양식은 단지명/연식/세대수/현재 시세/전고점 대비 하락율인데요.

이 액셀에서 역시 전세가를 보지 않으면서 매전차보다 저평가에 초점을 맞추기 위해 노력을 했습니다.





그리고 제가 가진 앞마당을 이렇게 매일 하나씩 업데이트를 하면서 20평대와 30평대를 조사했고, 어느덧 이번달까지 하게 되면 정확히 1년동안 전수조사를 하게 되었습니다.





# 전수조사의 효과

전수조사를 시작했던 첫 2~3달 정도는 너무 힘들었고, 이런 노가다성 조사를 계속 해야하나 라는 생각을 했던 것 같습니다.

그래도 일단 시작을 했고 분명 효과가 있을거라는 확신이 있었기에 계속 진행했습니다.

그리고 3달정도 하다보니 가격이 움직이는 단지와 그렇지 않은 단지들이 보이기 시작했고, 여기에 시세가 변한 지역의 실거래가를 확인하면서 어떤 단지들이 더 선호되는지를 확인할 수 있었습니다.

그리고 의식적으로 시세를 타이핑하고 정리한 액셀 자료를 보다보니 자연스럽게 시세가 익혀졌고, 확신할 수는 없지만 어떤 단지의 가격을 들었을 때 무의식적으로 싸다 비싸다라는 생각을 할 수 있게 되었습니다.

그리고 그런 단지들은 바로 전임을 하고 매임을 하면서 하나씩 투자 대상 리스트로 관리했고, 투자를 본격적으로 준비했던 올해 7월 경에는 꽤 많은 양의 투자 대상 단지들을 모을 수 있었습니다.

이 리스트에는 서울의 상급지인 송파구부터 하급지인 구로까지 리스트업 되이었고, 이 리스트는 5월부터 시작된 서울 폭등장에서

저에게 큰 힘이 되줬던 것 같습니다.

저 역시 상급지였던 송파구, 성동구, 강동구 등에 투자할 대상들이 모두 사라졌지만, 흔들리지 않고 그 곳만큼의 가치를 가진 다른 곳에 투자할 수 있었던 것 같습니다.

# 전수조사를 계속 하는 이유

서울 투자를 마무리 하고서 전수조사를 멈출까도 생각해봤지만, 이 과정을 한 달이라도 안한다면 저는 지금까지 했던 시세 흐름을 놓치게 될 거고 다시 시작했을 때 전체 시세를 파악하는데 많은 시간이 소요될 거라고 생각했습니다.

그래서 그 전보다는 강도는 덜하지만 가능한 앞마당의 시세를 꾸준히 보려고 노력하고 있습니다.

지난달 함께한 통조 여러분들과 함께 해주신 덕분에 저 역시 꾸준하게 할 수 있는 것 같습니다

# 전수조사 작성 간단 팁

지난 달 함께했던 실전반 동료들과 시세 조사에 대해 고민하면서 저희 조의 아이디어 뱅크였던 동산님이 좋은 작성 팁을 공유해주셨는데요.

우선 아래 자료에서 단지 리스트를 다운 받습니다.

[서울]

https://cafe.naver.com/wecando7/11093546



[수도권]

https://cafe.naver.com/wecando7/11104925



해당 자료는 알고 계신 유진아빠님 트래킹 양식을 기준으로 트렐로 입력용으로 정리한 자료들인데요.

예를 들어 동대문구를 진행한다고 하면





액셀에서 위 자료를 보고 트래킹할 단지를 선택한 후 아래 내용에 추가하고 싶은 내용을 추가합니다.

예를 들어

래미안엘리니티 ('22.09 , 1048, (전고점), (시세), (전세가) , (등등))

이렇게 정리한 자료를 액셀에 금액대별로 입력하고 추가적으로 넣고 싶거나 음영처리 등을 통해 관리하시면 좋을 것 같습니다.

시세트래킹, 시세 전수조사에 대해서 저도 많은 고민을 했었고 게리롱 튜터님 양식이나 망구 튜터님 양식 등을 사용해보면서 여러

시행 착오와 개선점을 혼자서 생각해봤던 것 같습니다.

시세는 결국 몇 개를 하고 어떤걸 하는게 중요한게 아니라 꾸준히 매일 조금씩이라도 계속 하는게 중요하지 않을까 생각됩니다.

현재 시세트래킹에 대해 걱정이 많은 지투 시소타조 조원분들께 도움이 되었으면 좋겠고, 이와 비슷하게 고민하는 많은 분들께 작은

도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!





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